从增量市场到存量市场，改造更新是购物中心保持活力的重要手段，调改升级成为行业必修课。作为中国现代商业的起源地，上海也是城市更新的先行者，更早一步进入存量时代，引领着中国商业地产蜕变的脚步。过去的一两年里，存量优化升级项目持续增多，上海各标杆性商场陆续完成了大规模改造，调整后大多取得了不错的效果。
1 TX淮海年轻力中心
项目背景：百联集团与锦江国际集团在2018年4月签约，对经营状态不佳的淮海路中段（主要是淮海中路523号和527号）进行重新开发，将7000平方米的原第一百货淮海店和近18000平方米的锦江国际购物中心商场彻底改造成CURETAIL理念首个落地项目——TX淮海 | 年轻力中心。
项目位置：地处黄浦区淮海中路523号、527号，位于淮海中路商圈中段。
商业面积：2.5万平方米。
改造前身：第一百货淮海店、华亭伊势丹。
改造方：上海百联盈展商业管理有限公司，由日本知名建筑师青山周平设计、“传奇操盘手”司徒文聪操刀。
项目改造后定位：突破艺术、文化、体验与消费界限的上海首家策展型零售空间、中国首个创新体验零售与沉浸艺术融合的智能空间。改造后客面向年轻化、时尚化转型，用青少年社经济代替品牌经济，致力于成为下一个全球潮流目的地。
项目改造亮点：这一次的改造任务有别于大家司空见惯的商业空间加加减减，更像是对于商业的文化升级。TX淮海在面向淮海路的高达40
存量商业改造优秀案例详解xp图标
——以上海市为例
陈方勇
摘要：从增量市场到存量市场，改造更新是购物中心保持活力的重要手段，调改升级成为行业必修课。作为中国现代商业的起源地，上海也是城市更新的先行者，更早一步进入存量时代，引领着中国商业地产蜕变的脚步。过去的一两年里，存量优化升级项目持续增多，上海各标杆性商场陆续完成了大规模改造，调整后大多取得了不错的效果。
关键词：轻资产；资产管理；行业趋势
中图分类号：F293 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2021）01-0034-39 收稿日期：2020-12-15
作者简介：陈方勇，佰仕会（北京）投资管理有限公司董事长。
米的中空立面上，雕琢一座LED屏幕与真山真水真绿植结合的瀑布，垂流而下，水声潺潺，在项目的广场和外立面上，打造一场代表上海的数字多媒体艺术演出。配合上海市开展夜间经济，将淮海路沿街商业面积改变为适合年轻人社往对外摆空间，大大增加了淮海路中段地区聚拢年轻消费人流对可能性。
51放假2022安排时间表商业载体内部移用“策展”理念，让每个品牌店都有一个展陈社交空间，强化与年轻人的情感勾连，围绕艺术展、艺术互动装置、设计师品牌等，营造出年轻力氛围。
品牌引入方面，TX淮海更注重首店、旗舰店和概念店，成为年轻人向往的“潮圣地”。一个商业载体的“年轻力”就这样构建起来，今年以来成功吸纳了INNERSECT首家线下体验店、韩料高音男中国首店、SOLO X powered by snow 51中国首家概念店、Machi machi上海首店等数家首店入驻。
作为这个领域的先行者，T X淮海倡导“Digital数字化、Oasis绿洲、Urban都市、X （Collaboration）跨界”为城市永续发展的核心理念，为新消费社创造一个传递多元文化与年轻生活方式的平台。
2 新世界城
观月雏乃图片项目背景：1995年开业的新世界拥有国内首创螺旋式电梯，当时上海唯一平移式电梯，大陆首家英国杜莎夫人蜡像馆，
上海首家室内真冰
溜冰场。数十年来，新世界这些“第一、最”曾惊艳了一代人。随着社会经济的快速发展，商业竞争日趋激烈，新世界城的装修硬件设施显老化陈旧，品牌升级换代更新缓慢，已无法引起新一代年轻消费者共鸣。
项目位置：地处黄浦区南京西路2-68号，近西藏中路人民广场。
占地面积：13万平方米。
改造前身：改造调整面积近10万平方米，涉及11个楼面，此次大调整是新世界暨1995年重建开业以来最大规模的商业调整和转型升级。
改造方：上海新世界股份有限公司。
开业后运营数据：单日人流最高能达到15万人。
项目改造后定位：在此次调整过程中，新世界城将消费客年龄下降5～10岁为目标，其中26～45岁年龄层的顾客占比将达到60%左右，致力于变身为“一个最受广大消费者喜爱的城市中心生活茂”。
项目改造亮点：整个改造以“自然·生活”为主题，蜕变为最时尚、最潮流的“都市生活会客厅”。颜值提升是此次改造的亮点之一。设计灵感来自美国ART-DECO艺术风格。南京路主入口以“金厅”为主题，引入纽约中央火车站的“四面钟”造型。商场上层装饰参考欧洲十八世纪经典建筑，中层吸纳了帝国大厦的造型特，底层橱窗采取了现代时尚设计的概念。近十万平方米的面积，涉及11个楼面，金为主的线条，整个商场看起来金碧辉煌，有一种上个世纪的复古风味。
除了“外在”着实亮眼，新世界城也在“内功修炼”上不断加码，大力引进新品店、首入店、旗舰店、集合店、体验店，其中新品店近400家，占总数的78%，以提升整体的环境舒适度、品牌集聚度和功能体验度。改造后的新世界突出“她经济”和“家消费”两大重点，业态定位调整为购物占51%，体验占28%，餐饮占21%，堪称上海体验业态最多、最丰富的百货商场。
水深3米的海洋水族馆首次入驻百货、55米高直通顶层的世界最高室内攀岩墙、世界首家“火影忍者”IP大型室内乐园、世界旗舰店杜莎夫人蜡像馆、超广角立体观光休闲楼，还有上海市民熟悉的溜冰场也焕然一新……把商场打造出“游乐场”一般的效果，也体现了此次新世界城“精雕细琢”的过程中，把“体验”二字作为转型后的重要标签，塑造出了一张全新的亮眼名片。
3 上海世茂广场
项目背景：一方面，早期设计以酒店为主，商场动线不够清晰，一期与二期像是两个独立体，加之经
过十几年的运营，硬件老旧，使得购物体验感逐渐下降。另一方面，每年2.5亿客流量和强大的文化底蕴决定南京东路的重要性，2017年黄浦区以打造“上海国际消费城市示范区”为契机，推动传统商业街区转型升级，
旨在将南京
东路打造成百年世界级商业街，成为多个项目改造、调整的共同原因。
郑秀文图片项目位置：位于黄浦区南京东路829号，地处上海南京东路步行街核心商圈。
商业面积：5.8万平方米。
改造前身：上海百联世茂国际广场。
改造方：世茂商业。
开业后运营数据：开业半年内，月均销售额超1.2亿、月均销售坪效超4500元/平方米，月均客流300余万。
项目改造后定位：以年轻客为主，打造成为20~35岁年轻客的“魔都潮流枢纽”。
项目改造亮点：历时517天改造，新开业的世茂广场全面革新了建筑面貌、室内空间和业态
分布。设计师通过大屋檐下剧院式露台的想法，用全新的巨钩门头设计、打破封闭的玻璃幕墙的新立面带来了具有视觉冲击力的效果。一组飞天梯直入三层更是成为了项目的沿街主入口，将消费者“踏入
”商业空间的距离直接向南京东路延伸了数十米。扎眼的红平台犹如一个个露台，成为了各层商家的外摆。
高规格旗舰店合作对该项目而言具有强引流作用，除了全球最高规格耐克旗舰店、M豆巧克力世界亚洲唯一旗舰店、丝芙兰亚洲旗舰店，星巴克上海旗舰店和国内首家Hello Kitty上海滩主题馆以外，上海世茂广场最新吸纳了包括LEGO中国首家直营购物中心店、高端设计师品牌ICICLE上海首家概念店、Dior Beauty中国首家旗舰店、上海首家Champion旗舰店、PANDORA 精品概念店、西西弗全国首家旅行主题书店、美食类第一大号《日食记》首家线下体验店、零售潮牌集合店YOHO Store上海首家blue系列体验店等品牌，涵盖吃喝玩乐购等生活方方面面。
可以说上海世茂广场用“独家”“首个”“亚洲唯一”等解决了品牌重复这一困扰大多数商场的问题。这也是在品牌大同小异的今天，上海世茂广场用十足的差异性，为商场的潮流调性奠定了夯实基础。
4 华润时代广场
项目背景：这家店是华润旗下全国第一个购物中心也是多年来华润在上海唯一一个运营中的项目，1993年由华润与上海华联商厦合资设立的全国首批外资商业，投资1.2亿美元。最初为百货业态构架，是集百货、娱乐、餐饮、展示、办公等为一体的综合性智能大厦。
项目位置：位于上海浦东新区张杨路500号，地处陆家嘴金融贸易区核心地段。
占地面积：5万平方米。
改造前身：上海华润时代广场（始建于1993年）。
改造方：华润置地。
项目改造后定位：目标客对准周边25~45岁，追求精致生活、自信干练的白领女性，
定位
为女性精致生活，以“生活美学家”为全新定位，打造区域内高品质精品购物中心。
项目改造亮点：华润此次调整请到爆改曼谷 SiamDiscovery 购物中心大获成功，号称日本设计之神的日本设计师 Nendo 佐藤大。以“美丽剧院（Beauty Theater）”为核心理念，打造小而美的精致型商业体。整个设计基调采用白、灰大理石等，随处都散发出“高级感”浓厚的氛围。整栋商场像一个高级的剧院，给消费者留下强烈的视觉印象。
商场外立面，打造出“剧场”揭幕布帘的柔美曲线造型，而内部则利用大玻璃穹顶、幕帘装饰、弧形拱门、错落露台等，融入剧院的经典元素，整个商业空间更加生动有趣。商场的改造升级打破了传统商场明确划分层次功能空间的设计，而是将内部空间完全打开，每层都有公共休息区，以及如包间一样的露台，消费者可以观看到商场全貌。空间开阔的同时，还处处充满艺术气息。
此外，华润时代广场强化“无边界社交”的属性与氛围，无论是门店还是公共区域的商品展示，空间都呈开放状态，以增强与消费者的互动。
在品牌引进上，华润时代广场瞄准“高知高智的女性客”，引入约170个品牌，其中有近半数品牌首进区域。与女性定位一致的是，华润时代广场的首场营销活动也非常贴合其定位。在焕新开业首日，项
目方携手INSTYLE WOMEN OF TIMES 举办时代女性盛典，王子文、周笔畅、杨子姗、李庚希、王媛可、朱洁静等众多不同领域的年度时代女性亲临现场。
5 百联曲阳购物中心
项目背景：老上海人对曲阳商务中心一定不陌生，中国第一家易买得、闻名全市的家电城……而如今这座曾经给很多人留下过美好回忆的老物业，已经华丽转身成为了上海虹口全新打卡地标。
项目位置：地处虹口区中山北二路1818号。
商业面积：6万平方米。
改造前身：上海商务中心（始建于1993年3月）。
改造方：百联集团。
格列佛游记好词好句项目改造后定位：上海首家Learning-Mall。
项目改造亮点：6万平方米的商场共分为6层，由集装箱打造的集装箱集市小镇，国内首创室内剧场空间，虹口区最大的儿童主题乐园区，狂拽炫酷的创意黑科技，专为老人提供的长者乐园......每一层都
亮点满满。设计团队将6楼打造为了一个天空街区，瞬间将购物中心的潮酷值拉高了好几个阶层。20多个集装箱在创意涂鸦的包装下变得丰富多彩又独具个性，还分别承担了小吃店、手作馆、书店等角，每一处都是不可错过的时尚街拍背景。
此外，这个由老物业改造而来的新购物中心，在3
楼打造了虹口最大的全楼层儿童主题区，
五行属火最吉利的字