摘要
一、中国物流不动产投资回报率处于什么水平？
1、2012-2022年期间，国内物流不动产经历了快速的估值拔高过程，一线城市物流不动产Cap Rate从7.6%降至2022年4.9%的水平。物流不动产的Cap Rate相对购物中心、写字楼等物业的领先幅度有所收窄，但仍有0.6-0.7%的回报率优势。
2、二线城市及其他低线城市物流不动产估值也得到一定拔高。但短期供给释放较多、需求与供给错配使得部分二线城市整体空置率不断上升、回报率降低至5.4-6%区间，投资人和金融机构对高空置率城市的投资开始谨慎。
二、中国物流不动产和海外相比是否具备投资吸引力？
通过对比海内外不同资产Cap Rate，我们认为中国物流不动产回报率水平仍具很强投资吸引力。即使在美国连续快速加息、投资人提高对投资回报率要求背景下，中美物流不动产资本
化率差距仍有约1%的领先优势。待美联储加息放缓甚至重启宽松信贷周期，中美之间回报率差距将会再次拉开，中国物流资产具备非常强得投资吸引力。
三、海外宏观环境变化如何影响私募基金在物流不动产的投融资行为？
1、四季度美国通胀数据持续改善、欧洲经济正增长，全球经济软着陆预期提升。美国CPI从高点9.1%降至6.5%；加上美国强劲的就业数据支撑经济韧性。欧元区仍有0.1%的经济正增长，缓和了市场对欧元区马上进入经济衰退的担忧。
2、2022年交易量和融资活动相对疲软，基金募集变得相对困难，全球私募股权基金募资总额预计下滑21.5%。业绩好的头部私募机构获得更多LP的青睐，基金募资更集中：单只基金募集金额从2018年的1.6亿美元上升至5.4亿美元。
3、随着美联储温和加息或停止加息的乐观预期上升，资本市场开始重新活跃。中国防疫转向宽松，加上中国物流不动产回报率极具吸引力，将促使美元基金更加积极布局中国物流市场：2022年专注于中国物流资产的新基金规模超255亿美元、超1716亿人民币。
四、中国宏观环境是否支持物流不动产行业继续蓬勃发展？
中国货币政策和顶层设计支撑物流不动产在短中长期继续高效发展。一方面，在外需收缩背景下，扩大内需将是稳定国内经济的主要抓手，中国货币政策有望保持较宽松。另一方面，顶层规划和产业升级驱动中国发展更高效的供应链体系，仓储物流是提质增效的重要环节。未来在消费复苏的拉动下，物流不动产估值模型的分子端将得到修复。宽松的货币政策、产业和PE资本涌入以及仓储用地供给稀缺将共同导致物流不动产估值分母端抬升，预计一线城市及核心卫星城资本化率将保持稳定，但仍将维持在历史较低水准。
五、哪些区域和城市最具备投资吸引力？
1、按地理分布来看，华东和华南物流不动产空置率分别为12.4%、12.2%，两个区域低于全国平均空置率15.9%，是全国物流不动产需求最旺盛的区域。
中国有嘻哈嘻哈侠是谁2、从城市维度看：一线城市需求最强劲：北京和深圳由于仓储用地供给稀缺而呈现高出租率状态，广州和上海供需两旺，出租率有望维持在90%。核心物流枢纽卫星城表现优秀：包括昆山、太仓、佛山、东莞、惠州表现优于大部分二线城市，平均空置率仅为6.6 %，预计防疫政策放松后在华东和华南旺盛的工业和消费需求驱动下，市场仍呈较好发展趋势。部分二线城市供给释放过快造成短期供过于求：一方面核心物流枢纽卫星城市可以很好地
承接核心城市的溢出需求；另一方面，短期的供过于求导致空置率较高，以华北、华中和西南二线城市为主。
六、国内物流不动产行业投融资有哪些发展趋势？
干饭大学1、电商和第三方物流自建成为物流不动产投资新势力。
2、海外通胀见顶和温和衰退预期提升，中国内需即将迎来更强的基本面支撑，物流不动产高回报率继续获头部私募基金青睐。
3、物流不动产符合保险资金长久期、低风险的配置要求，同时对核心资本消耗低，险资正在以LP的形式加大对物流不动产的配置比例。
4、多元化的退出机制使得投资人在此类资产的投资更具信心。资产出售仍是物流不动产行业的主流退出方式，但伴随着资产证券化的放开，资本市场将为物流资产投资提供更强的流动性。
一、中国物流不动产
经历了快速的估值拔高过程
对比海外收益率仍具备吸引力
1.1 物流不动产常用的估值方法和应用场景
物流不动产采用的估值方法有：资本化率法（Cap Rate法）、市场法、现金流折现法、成本法等。
资本化率法是投资者对其进行估值时最常用的指标，在该估值体系下，项目价值Value=NOI/Cap Rate，即物业的净营运收入（NOI）与资本化率（Cap Rate）之间的比值。Cap Rate真实体现物业运营净收入与价值之间的关系，客观衡量了投资者对租金收益回报的要求，因此Cap Rate对不动产资产定价具有重要意义。该方法可适用范围较广，具备较强的市场可比性，投资人可根据被评估资产所处宏观环境、周边市场情况、物业质地和风险偏好等因素综合设定Cap Rate波动区间，从而获得目标资产的定价区间。
市场法和成本法分别应用于交易活跃的成熟市场和尚无交易的新兴市场，优点是数据直观、计算便利；但缺点也非常显而易见：即无法真实准确反映资产的经济价值，也无法广
财务管理就业前景泛使用于不同国家、城市以及不同物业类别之间收益能力的比较。
现金流折现法是目前较为常用的物流不动产资产评估方法之一，对于其经济价值模型逻辑被认可范围广因此适用性强，但在计算过程中需要对关键参数按条件进行敏感性分析，相对其他方法计算量比较大。
1.2 一线城市资本化率保持低位，二线及其他城市供需错配需强运营能力维持估值
消费和电商需求拉动，产业和PE资本涌入以及仓储用地供给稀缺共同导致物流不动产估值抬升，预计一线城市及核心卫星城资本化率在需求旺盛、资本热捧和仓储用地紧缺的情况下保持稳定，但将维持在历史较低水准。除开发商参与之外，电商和物流产业资本、专业私募投资基金等投资人等开始投入这一领域。随着资金持续涌入、市场供给不断放量、产业自建仓储的分流，核心城市仓储用地的逐渐稀缺，物流不动产价格快速上升。
2012-2022年期间，国内物流不动产经历了快速的估值拔高过程，物流不动产的Cap Rate相对购物中心、写字楼等物业的领先幅度已经收窄，但仍有0.6-0.7%的回报率优势。一线城市物流不动产Cap Rate从7.6%降至2022年4.9%的水平，但相比写字楼和购物中心，物流不动产的Cap Rate仍相对较高，回报水平较办公和零售地产更优。
随着中国线上购物习惯培养、移动终端应用兴起、电商下乡等需求拉动，二线城市甚至是低线城市的物流不动产也受到投资人的青睐，且低线城市的仓储用地供给较一线城市和核心卫星城市更多，投资人近年来也把二线城市作为抢占中国物流不动产市场的战略布局不断投入，使得二线城市及其他低线城市物流不动产估值也得到一定拔高。但短期供给释放较多、需求与供给错配使得部分二线城市整体空置率不断提升、回报率降低至5.4-6%区间，投资人和金融机构对高空置率城市的投资开始谨慎。防晒霜是在哪个步骤涂
经过本轮估值修复，物流不动产Cap Rate已经接近短期下限，且从短中期维度分析Cap Rate仍可能维持在较低区间。短期来看，随着疫情管控放松、居民消费意愿提升等因素，高标仓需求将会逐渐恢复至疫情前正常水平，需求和投资热情仍高涨；从中期维度出发，为顺应经济发展需求、扩大内需、应对海外衰退，国内信贷市场将在未来1-2年内处于较宽松的环境。我们预计短期内Cap Rate还会保持较低水平，届时物流不动产估值上涨则主要由项目自身运营能力驱动。不过，对比商业物业资本化率，当物流不动产投资回报率与之差距缩窄、收益吸引力下降后，市场接受更低Cap Rate的意愿将会下降。
1.3 中国物流不动产回报率比海外更具吸引力
通过海外重要物流市场的Cap Rate历史变化可见，海外物流不动产较购物中心、写字楼资产也更具超额收益率。但近年来由于资本热捧，物流不动产估值吸引力优势逐渐下降，其Cap Rate与商业物业资产的差距逐渐收窄。澳大利亚、欧洲和美国的产业结构和土地资源与我国较相近，可作为我们可比的成熟物流市场做参照。从历史变动趋势看，澳大利亚和欧洲重要市场的物流不动产Cap Rate近年来也呈现下行走势，普遍而言较写字楼和购物中心仍有更高的回报率。
六年级教学工作总结在美国近期连续快速加息背景下，投资人提高了美国物流不动产投资回报率要求，使得中美物流不动产资本化率差距有所缩窄；然而待美联储放缓加息步伐甚至重启宽松信贷周期，中美之间回报率差距将会再次拉开，中国物流资产仍有较强投资吸引力。美国物流不动产整体也随着电子商务发展成为热门资产，其资本化率跟随经济周期预期上下波动。追溯整个完整的经济周期，美国物流不动产资本收益率波动主要分为五个阶段：
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