AV-3地块拿地可行性报告
一． 地块整体情况分析
母亲节英文祝福语1. 近期市场概况
二级市场：受9月底二次调控政策的影响，合肥房产市场延续上一阶段态势，量价基本稳定，受部分高品质楼盘上市的带动，10月份均价达到了近6400元/平方米，但成交套数较去年同期比下降了近一半，在这种情况下，合肥并没有追随北京、上海、深圳、杭州、南京、宁波、福州、厦门等城市出台住宅限购令，11月11日召开的合肥市委第28次常委会上，合肥市房地产管理局局长张炜总结了目前合肥房市情况：投资、销售基本正常，合肥市暂时不会出台“限购令”。可以看出作为地方财政的支柱，地方政府对于合肥房地产市场并无打压之意，未来房地产市场的不确定因素主要来自于国家政策面的变化，面对国内新一轮通货膨胀和国际金融战争，国家将采取何种政策手段，是否会波及到房地产行业，目前来看仍具有不确定性。从近期来看，受持续低销量的影响，在年底销售任务、工程资金结算等因素的影响下，预计价格将会有所松动，并将形成一个低谷，如果在政策没有变化的情况下，则资产的预期及保值可能成为富裕阶层的再次转战楼市的动力，预计明年年初将再次迎来上升行情。
土地市场：伴随着央行年内第四次上调存款准备金率，年内二度加息的呼喊声越来越高，与二级市场成交低迷相反的，房企现在拿地的热情都很高，10日合肥土市的“两拍三挂”五块地均成功拍卖或转让，尤其是北一环财富广场附近的农资委北侧地块拍卖，现场惊心动魄各大房企轮番叫价，最终更是出现了4433元/㎡的楼面天价，在距离2010年结束还剩40多天的时候庐阳区诞生了新一代的地王。今年以来，随着宏观政策的调整，很多一、二线城市的开发商在逐渐向合肥这样房地产市场相对平稳的三、四线城市转移，包括一些实业企业的资本向房地产市场转移，还有规避通胀等因素，合肥的土地价值也被不断推高。
2. 项目概况
高新区AV-3地块位于高新区香樟大道与习友路交口东北角，东至高压走廊，南至习友路西至香樟大道，北至安徽水利水电勘测设计院，占地面积54.45亩，容积率≤3.3，商办建筑面积不小于总建筑面积30%，参考地价280万元/亩(不含契税、印花税)，地块竞得人须在土地出让合同签订后4个月内开工建设，并在开工建设后1年半内竣工。若未按期开工或竣工，按土地出让合同约定追究违约责任。
3. 地块SWOT分析
S：优势
1) 项目位于高新区和政务新区交界处，地理位置良好，随着高新区南扩和政务区的繁荣发展，未来发展空间较好；
2) 土地面积较小，开发难度不大，开发周期易于控制；
3) 周边兴园小区配套成熟，加上周边在建项目较多，形成一定的版块效应；
4) 高新区土地供应及开发量较小，未来市场竞争相对不激烈；
W:劣势
1) 从目前来看地块周边配套不够完善，距离主城区较远，周边以工业区为主，居住氛围不够，相对比较冷门；
2) 土地使用性质中有30%为商办用地，折合建面约3.5万㎡，就地块目前实际情况来看，短期内难以形成商业氛围，商业价值不高。据了解本地块曾经是北侧德华国际公域的二期用地，原为工业用地性质，德华项目以擦边球形式将其包装成商住楼销售，售价仅为3000元
侠盗猎车4秘籍大全左右。此地块曾于今年1月份上市拍卖，叫价到290完后未达底价而流拍。从30%的商办指标来看，规划部门倾向将其定位为写字楼，但是从高新区的现状来看，包括深港城、富邻广场、德华公域、蜀山1号、鲲鹏产业园等一大批工业用地性质的办公产品，以3000左右的低价冲击市场，从而拉低了高新区办公市场的价位，因此对于此地块来说，较多的商办比例直接拉低了其土地价值。
3) 地块东侧为高压走廊，以及燃气加气站，对于住宅来说具有一定的销售抗性影响。
O:机会
a) 地块东侧新华地产在建的华地紫园项目定位为中高端项目，加上恒大华府建成后，届时会提高板块居住品质，提升版块价格站位；
b) 此地块为合肥市房产证，相较对面景尚明郡的肥西土地证具有一定的优势；
c) 飞歌空调地块的同期上市会带来更好的版块效应；
d) 安以轩杜淳随着长江西路高架的建成，区域交通条件更加优良，项目直接受益；
e) 对面景尚明郡的土地为09年以411万/亩拍得，相比如果能够以合适的价位取得本地块土地，通过良好的开发管理，仍具有较好的开发回报。
T:威胁
1) 宏观政策的不确定性，会给项目开发带来影响。
2) 飞歌空调地块同期上市，预计较高的成交价格会给本地块带来抬价效应。
周边近期土地价格
二．项目销售市场展望及投资敏感性分析
  1.区域市场分析
2010年10月高新区份住宅销售均价为5608元/㎡，环比上涨147.8元，高新区的住宅均价连续几个月一直呈现出小幅增长的趋势，但基本上还是稳居在5000+的水平。由于位置分化，价格区间分化也比较大，湖山等稀缺资源使得区域房价以大蜀山为中心向外递减。下面列举距离地块较近的可参照在售楼盘：
项目名称
区位
概况
销售情况
航空航天类排名
景尚
明郡
习友路与香樟大道交汇处东南角
占地面积26737 ㎡，建筑面积80789㎡，容 积 率3.02
物业类型：小高层、多层，商办10%
预计12月份开盘，预计售价高层5800，多层6000+，肥西房产证
百商又一城
习友路与科学大道交叉口西南
占地面积56770㎡，建筑面积157900 ㎡容 积 率2.5，物业类型：小高层、多层
高层户型在75、80、92平米之间，均价5600-5800元/平米，多层90-130㎡均价6200元/㎡，肥西房产证
博时海岸星城
科学大道与海棠路交汇处
小盘，共5万方建面，2幢高层
一期尾房在售，均价5200-5700元/㎡，二期预计12月份推出
深港城
香樟大道与习友路交汇处西南
深港数字化产业园，工业用地性质，占地面积60000㎡，总建筑面积144379㎡，由独栋式研发楼，高层研发楼、高层公寓综合服务楼组成
在售二期7#400-2000㎡，可整层出售，均价3300元/㎡。预计明年推出三期，为写字楼。
富邻广场
科学大道与红枫路交汇处
占地21亩，总建面8万平方米， 由两栋10层研发楼和两栋16层科研楼组成，工业用地
尾盘在售，面积90、141、185平米，可自由组合，均价3200元/平米。一次性付款97折。
中瑞大厦
科学大道与红枫路交叉口东南
4万㎡写字楼，办公性质
尾房在售，一次性付款95潘阳老公折，
95折后价格在4200元/㎡。
景尚明郡
2.地块规划展望及经济效益估算
根据地块规划指标，结合上述分析，计算得出以下经济指标
面积
容积率
总建面
住宅
商办
建筑
密度
54.45亩
36263.7㎡
3.3
好好爱自己119670.2
83769.147
35901.063
22%
扣除退让红线等因素，实际建设的物业约：