XX市XX区XX街X号综合楼估价报告 (标题)
项目名称：XX市XX区XX街X号综合楼 (项目全称)
委托人：( 委托人全称 )
估价机构：(估价机构压强全称 )
  估价人员：(参加估价的人员姓名)
    估价作业日期：2005年4月20日至2304年4月30日
    估价报告编号：××房地估(2005)第×××号
1、致委托人函
2、估价师声明 
3、估价的假设和限制条件 
4、估价结果报告   
5、估价技术报告
6、附件
致委托方函
    XX有限公司：
    受贵公司委托，本所秉承客观、公正、科学、独立的原则，对由贵公司自建并拥有产权的、位于XX市XX区XX街X号综合楼进行市场价格评估，估价时点为2005年4月20日，估价目的为抵押贷款。 
    本所根据估价目的，遵循估价原则，采用适宜合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点可能实现的市场价值为人民币(大写)壹仟捌佰伍拾万元。
                  XX房地产估价事务所
              法定代表人：
          2005年4月30日
估价师声明
    我们郑重声明：
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5．我已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性
承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
4．没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
7.本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
互质数是什么意思8.本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
9.本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。
10. 未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一定的影响，本报告未考虑抵押风险，抵押权人在办理抵押事宜时需全面考虑。
                                    参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章
估价的假设和限制条件
(一)估价假设条件 
1．委托方合法取得土地、房屋权证，并以所确认的房屋用途和土地用途评估估价对象的价值。
2．本报告以估价对象在估价时点处于完好状态并达到委托方所提供的使用功能为假设前提。
(二)估价限制条件
1．估价对象能否如期完工，委托方提供的使用功能布局以及设备安装和装修工程方案是否有变，均对估价结果产生一定影响。
2．估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。
3．本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。
4．本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。
XX市XX区XX街X号综合楼估价结果报告
(一)委托人(略)
 (二)估价机构(略)
(三)估价对象：
估价对象为位于XX市XX区XX街X号的综合楼，占地660.44㎡，地势平坦、其形状为不等腰梯形，土地产权性质为出让土地使用权，出让期限从2003年11月18日至2043年11月18日，出让年限为40年。委托方持有《国有土地使用证》。
      综合楼为钢筋混凝土框架结构，地下一层、地上八层，建筑面积2 971.98㎡，由委托方自建，委托方持有《房屋所有权证》。估价对象建成后的使用功能为：地下一层为音乐酒
吧，地上一层为用餐大厅，二层为小型宴会厅，三层为高档次KTV包房，四层为普通用餐包间，五层为洗浴中心，六、七层为办公用途，八层为客房。
估价对象装修所达到的标准详见委托方提供的相关资料。
    目前估价对象已基本完成，已通过竣工验收，内装修与室外道路绿化进入收尾，全部工程总量约完成95％。
  (四)估价目的 ： 为估价对象办理房地产抵押提供价值参考。
    (五)估价时点 ：    2005年4月20日。
  (六)价值定义：采用公开市场价值标准，即本报告评估估价对象目前状况下，于估价时点的市场价格。   
  (七)估价依据
  1．委托方与本估价机构签订的房地产估价委托书；
  2．房屋所有证；
  3．国有土地使用权证；   
  4．《中华人民共和国城市房地产管理法》；
  5．《中华人民共和国土地管理法》；
  6．中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》；
  7．估价对象现场勘察记录；
  8．委托方提供的与本人估价相关的其他资料；
  9．本估价机构掌握的房地产市场相关资料；
  (八)估价原则 ：  本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则： 合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
  (九)估价方法 ：  本估价报告采用市场比较法、收益法和成本法三种方法进行评估，并运用数理统计分析的有关方法，结合估价人员的经验，最终确定估价对象的估价结果。 
(十)估价结果 ：  本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象于估价时点可能实现的市场总价为人民币壹仟捌佰伍拾万元。
  (十一)估价人员(略)
  (十二)估价作业日期 ：  2005年4月20日至2005年4月30日。
  (十三)估价报告应用的有效期 ：  估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起原则上为一年，但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年。
XX市XX区XX街X号综合楼估价技术报告
一. 一般因素
      估价对象位于XX市XX区XX街X号，为一栋钢筋混凝土框架结构的综合楼。其占地660.44㎡，土地使用性质为出让土地，出让期限从2002年11月18日至2042年11月18日，出让年限为40年。委托方持有《国有土地使用证》。综合楼地下一层、地上八层，建筑面积2 971.98㎡，自2003年开始建设。综合楼平面布局为敞开式大厅，可自由分割。估价对象的层高较高，其地下室与第八层均做了内部夹层，为此使用面积有所增加。   
    依据估价人员实地勘察，估价对象目前主体已经完工，设备安装及管网配套完毕，内装修工程与室外道路绿化进入收尾，已完成的工程量约占总量的95％。该工程已通过竣工验收，委托方获得《房屋所有权证》。
    根据委托方提供的资料，估价对象建成后的使用功能为：地下一层为音乐酒吧，地上一
层为用餐大厅，二层为小型宴会厅，三层为高档次KTV包间，四层为普通用餐包间，五层为洗浴中心，六、七层为办公用房，八层为客房。估价对象门前场地较开阔，有20个泊车位。
    估价对象东侧与XX商城为邻，西边隔XX街为XX洗浴中心，南面为XX大厦，北面为停车场。其视野受到影响且距离主干道W路和L路均有一定的距离。
  二. 区位状况因素   
    1.区域范围
    以估价对象为中心，东至W路、西至S街、北至B街，南至L路。所处区域按城市类区划分为一类区，其所占土地为一级地二类区。
    2.区域特征
    估价对象处于大型金融商贸、办公中心区域的边缘地带，沿L路两侧分布着大量的餐馆、酒楼及综合楼、健身俱乐部等商业物业，区域特征较为明显。同时，银行、医院、文化宫等公共服务设施也分布在估价对象周围。 qq网名超拽
    3.道路配置
    K域内东西向的L路和南北向的W路均为城市主要交干道，S街、B街均为次级交通道路，
整个区域路网发达，路况良好。
    4.交通设施与接近条件
    估价对象所处区域距火车站约3km，距海港约1km，距机场约12kin。经过该区域有7路、11路、24路、27路等十余条公交线路，可通达市内各个区域，形成辐射力很强的公共交通网络。
全民飞机大战电脑版    5.基础设施
    在估价对象所处区域范围内，上下水、电力、煤气、供暖、电讯等基础设施配套齐全，市政管网可方便地由近距离接人。
三. 市场背景分析
近几年，XX市的经济运行态势良好，城市建设方面更是成效显著。同时，作为城市建设主力的房地产业也得到了迅速发展。国家有关部门相继出台了一系列有关房地产业的政策措施，对普通居住房地产市场的利好影响显著，而普通居住房地产市场的活跃，势必刺激地区的整体经济发展，从而带动商业房地产市场和高级居住房地产市场的活跃与发展。
    几年来，XX市的经济发展速度和利用外资情况在全国范围内都保持着较高的水平，经济
秩序、社会秩序稳定，地方税收一直稳步增长，城市产业结构调整进展顺利，旅游业、金融业等第三产业稳步发展。随着国家宏观经济政策的调整和整个经济发展速度的回升，本市的酒店、餐饮业、写字间等商业型房地产市场的需求将有所增加。
四. 最高最佳使用分析
  房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用，本估价对象地处商业、餐饮业和娱乐业较为聚集的区域，本报告中的使用功能为最高最佳使用。
 五. 估价方法选用
   根据估价对象为收益性物业的特点，以及本市房地产市场中与估价对象类似的房地产交易实例较多的情况，本估价报告选用市场比较法和收益法为主要的估价方法，辅助以成本法。
  六. 估价测算过程
1. 市场比较法
  具体估价思路为：在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供求范围内， 具有较强
相关性、替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对房地产状况因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比 较和修正调整，评估出估价对象的市场价格。
  选择可比实例经筛选确定A、B、C三个可比实例。
  实例A： 位于XX区XX路，为一栋综合服务楼，钢筋混凝土框架结构，外墙瓷砖罩面，室内初装修，配套设施齐全，成新率为十成。成交建筑面积2185.8㎡，成交价格 为每平方米建筑面积人民币5 867元，成交日期为2005年1月。
黄曼老公  实例B： 位于XX区XX路南侧，为多层住宅底部一、二层公建部分，框架结构，外墙瓷 砖罩面，室内初装修，配套设施齐全，成新率为十成。成交建筑面积2400㎡，成交 价格为每平方米建筑面积人民币6000元，成交日期为2004年6月。
  实例C： 位于XX区XX路北侧，为高层写字楼的裙房部分，钢筋混凝土框架结构，外墙刷彩涂料，室内初装修，配套设施齐全，成新率为十成。成交建筑面积1800㎡，成交价格为每平方米建筑面积人民币7800元，成交日期为2004年10月。
  确定可比实例修正系数的依据(略)。计算比准价格见表1.2
表1.2
可比实例
A
B
C
成交单价(元/ m²)
5867
6000
100/100
区域因素修正
100/100
100/90
100/115
个别因素修正
100/90
100/102
100/100
交易情况修正
100/100
100/100
100/100
交易日期修正
100/100
100/100
100/100
比准价格(元/m²)
6520
6540
退休工资和养老金的区别
6780
对调整后的比准价格进行综合平均,估价对象的市场单价为: