很多城市，⽼城区或多或少都会存在着⼀定数量的⽼旧商业项⽬，如以前⽐较吃⾹的百货商场、产权分⽴的⽼商业街、⽼旧的⼤市场等，这些⽼旧的集中商业显然已经不符合现在的消费需求了，有些已经倒闭或是处于被淘汰的边缘，苦苦⽀撑着。⾯对这样的市场情况，城市管理者也很头疼，⼀些地⽅出台⽼旧商业进⾏改造或者重建的扶持政策，以适应城市发展规划需要。
那么，⽼旧商业项⽬的出路在哪？可否改造升级？⽼旧商业项⽬，若是商业街，则可以进⾏部分改造，尽最⼤努⼒达到商家拓展的需求。不同于盒⼦商业，商业街建筑⼀般只有两⾄三层，建筑并不复杂，升级改造，从外观上，店招门头做到统⼀性、油漆⾊调统⼀性，地⾯铺装更换，增加⼩品雕塑，灯饰、艺术造型，⽔电改造，排油烟管道、污⽔管道加装，这些不是难题，最⼤的难题是产权分离，⽆法做到统⼀决策。
若是⽼旧百货商场为代表的集中性盒⼦商业，进⾏升级改造，就不像商业街这么简单了，避免不了对内部建筑、墙体进⾏整改，以达到⽬前商家的拓展要求。在飙马（中国）商业地产顾问机构看来，⽼旧商业项⽬，要视⽬前商家招商情况进⾏改造，这些现实摆在⽼旧商业项⽬⾯前，要是改造为艺术区，还不需要进⾏较⼤的整改，改造成购物中⼼为代表的商业，就显得⽐较具有挑战性了。若是建造时间不长的建筑，还有改造的可能性，年代久远的商业建筑，改造起来就⽐较费劲了。
以业界物业要求较为严格的，某家知名卖场主⼒店的拓展要求来看，其物业技术参数为：
柱间距：最低柱⽹间距不低于8.0m×8.0m；
卸货区：⼀般要200—400平⽶；
楼层净⾼：地上建筑净⾼≥5.5⽶，地下室净⾼≥4.8⽶；
楼板载荷：：卖场区≥750kg/m2，⽣鲜加⼯区≥1000kg/m2，仓库区≥1200kg/m2，卸货区≥3000kg/m2，收货区
≥1500kg/m2，办公区≥350kg/m2；
电⼒：提供电容量1000-1300KVA变电设备，双路供电⽅式，三相五线380V/220V、50Hz，安装店⽅独⽴⾼压计量电表；
给排⽔系统：提供管径为50mm的独⽴进⽔管1根及独⽴计量⽔表，每天⾄少80吨⽤⽔量指标。提供给店⽅100mm排⽔管2根；
公司名称消防设施：在店内设中央监控中⼼，配备独⽴消防报警控制系统；
排污设施：提供给店⽅100mm排污管⼀根，就近接⼊⾜够容量的排污化粪池，或有⼆级⽣化处理设施；
燃⽓容量：配备80m3/h煤⽓，或50m3/h的天然⽓；
空调制冷：总冷负荷概算指标200w/m2，宜采⽤空⽓-⽔系统，⽔冷式离⼼冷冻机或⽔冷式螺杆机组，可变风量及⽔量空⽓调节末端。北⽅地区需根据⽓候设计暖⽓供应；
排油排烟：⽣鲜加⼯区预留净空0.5m2排烟井道；露营必备
消防系统：店⽅独⽴使⽤消防喷淋系统和消⽕栓系统。
以⼀般性的品牌零售店物业要求：
品牌举例：ZARA/H&M/优⾐库；
建筑⾯积：⾯积要求在1500—3000平⽅⽶之间，进深⼀般不⼤于⾯宽的3倍；
楼层净⾼：地上⼀层建筑净⾼≥5.5⽶，⼆层净⾼≥4.5⽶；
楼板载荷：≥400kg/m2；
楼板载荷：≥400kg/m2；陈法拉
柱⽹间距：最低柱⽹间距不低于8.0m×8.0m；
通讯设施：直拨电话⼆部，⽤作电话传真及电脑终端站，⽤于市内及长途电话线。另配通讯专⽤POS机数据终端线路⼀条；
空调制冷：总冷负荷概算指标100w/m2，可变风量及⽔量空⽓调节末端。北⽅地区需根据⽓候设计暖⽓供应；
消防系统：店⽅独⽴使⽤消防喷淋系统和消⽕栓系统；
消防报警：在店内设中央监控中⼼，配备独⽴消防报警控制系统。
以⼊驻购物中⼼的休闲娱乐商家拓展物业要求：
品牌举例：如美格菲、亚历⼭⼤、⼀兆韦德、星之健等等；
建筑⾯积：⼀般⾯积在2500—4000平⽅⽶，最佳⾯积在3500平⽅⽶上下；
楼层净⾼：层⾼不⼩于3.5m；
楼板载荷：不低于400kg/m2；
柱⽹间距：最好⼤于8m×8m；
供配电：提供电容量1000KVA变电设备，双路供电⽅式，三相五线380V/220V、50Hz。
以餐饮类商家拓展物业要求：
品牌举例：如KFC、麦当劳、必胜客、棒约翰、汉堡王、味千拉⾯、永和⼤王、真功夫等。
建筑⾯积：⼀般在250平⽅⽶——400平⽅⽶；
楼层净⾼：⼤于3⽶；
楼板载荷：⽤餐区≥250kg/m2，厨房区≥450kg/m2；
供配电：提供电容量150KVA（如配备燃⽓设备）-300 KVA变电设备，三相五线380V/220V、50Hz。根据⽤电容量提供匹配的空⽓开关于业主总电柜，并安装店⽅独⽴计量电表；
给排⽔：提供管径⼤于50mm的独⽴进⽔管及⽔表，提供餐厅每⽉400-800吨⽤⽔量餐饮业平价指标。提供给店⽅管径⼤于100mm排⽔管⼀根，并与⾜够容量的隔油池连接；
排污设施：提供给店⽅管径150mm排污管⼀根，就近接⼊⾜够容量的排污化粪池；
垃圾房：业主提供红线外垃圾房的使⽤（建筑⾯积为3.5 m2，⾼2m），有⽔、电设备；
通讯⽹络：直拨电话⼆部，⽤作电话传真及电脑终端站，⽤于市内及长途电话线。另配通讯专⽤POS机数据终端线路⼀条；
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空调制冷：提供物业合适场地给店⽅放置室外机组（包括空调机、制冷机组、排烟设备等），并提供室外机正常运转所需的散热、回风空间，预留冷凝⽔管；
伊恩惠个人资料排油排烟：提供合适的空间供店⽅单独使⽤，以放置排油烟风井（净空不低于700mm2）；
燃⽓设施：提供给店⽅15m3/h燃⽓计量表具预留；
消防喷淋：提供租赁范围内喷淋设施的免费接⼊及预留接⼝；
消防报警：提供租赁范围内报警设施的免费接⼝及预留在业主总控制柜连接回路；沈殿霞 郑少秋
消防栓：提供适当数量消防栓，供店⽅使⽤。
以上分别是零售、休闲娱乐、餐饮三个⽅⾯的拓展物业要求，⼤多数⽼旧商业建筑不符合这样的物业
要求，年代较近的⼩部分⽼旧建筑改造勉强可以。⼤多数⽼旧商业项⽬，与上述的物业要求之间有着较⼤的偏差，即便是投⼊巨额资⾦，通过整改只能实现部分要求，要想给消费者⼀个符合现代化消费需求的购物场所，在⽼旧商业项⽬上是实现不了的。
如果实在是⽆法适应现在的招商物业要求，从长远的发展⾓度来看，⽼旧商业只能推倒重新建造。第⼀，不停地整改也是⼀笔不⼩的⽀出，还不⼀定可以获得预期的回报。第⼆，⽼旧商业建筑使⽤年限较长，商业可操作性有限，⽆法适应现在环境了。第三，重新建造，按照商家拓展要求，建造焕然⼀新的商业建筑，挖掘⼟地新的商业价值，要⽐不断地维护⽼旧商业项⽬划算得多。
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