六个中国城市轨道交通TOD项目初探
一、北京公园悦府
1、项目概况
项目所在的平西府车辆段隶属地铁8号线，位于昌平区，回龙观文化居住区北侧。项目总用地面积约30万平方米，总建筑面积约60万平方米，融合了住宅、商业、交通枢纽等多元化复合型物业而被打造成一体化城市综合体，使其成为区域内的宜居示范样板。王传一电视剧
图1：北京平西府车辆段上盖物业项目效果图
2013年1月18日，北京市基础设施投资有限公司和京投置地联合体一举拿下玉渊潭乡地块和昌平东小口地块，分别是地铁6号线慈寿寺车辆段和8号线平西府车辆段用地。平西府车辆段项目处于地铁8号线、13号线、昌平线三轨交汇的位置，多轨道路网纵横，交通便利。
2、物业构成
项目作为集合“公交枢纽+公租房+住宅+商业+公寓+公园+教育”多种物业形态的综合体，由于是轨道车辆段上盖，因此项目在地势上具有0米，9.5米，和16.5米三个标高，分别为落地区、咽喉区和上盖区。项目住宅涵盖上盖区域9栋11层及22层住宅楼，西贴区域5栋8层住宅楼（去除3层底商），落地区域7栋14-27层住宅楼及29层公租房住宅楼；项目配备6万平方米办公和商业配套，包括2万平方米集中商业、千米特商业街、多元化商业及写字楼，项目商业涵盖西贴区域3层底商，上盖区域局部4层综合体，P+R楼，3层的，落地沿街商业及内街商业；9.5米的咽喉区将形成一个5万平方米的社区私属中央公园，配备有篮球场和儿童游乐区域，满足了不同年龄层业主的休闲娱乐需要。此外，项目自身配备专属
幼儿园及学校，教育体系较为完善。
图33：北京平西府车辆段物业分布
项目住宅产品名为公园悦府，主力户型为80-90m²2居、100-125m²3居。一期于2014年5月开盘。目前，项目一期和二期已全部售罄，三期于2018年2月25日开盘，均价58500元/m²，推售楼栋为27层产品，两梯四户，主力推售产品为：约87m²2居，112-135m²3居。
截至2019年5月12日，公园悦府项目累计销售突破100亿元。
二、上海徐泾天空之城   
1、项目概况
万科天空之城即徐泾车辆段项目位于青浦区徐泾镇，是由万科集团与申通地铁联袂打造的全新地铁上盖综合体（17号线徐盈路站），车辆段呈东西方向，东侧为徐盈路，西侧为徐乐路，南侧为诸陆西路，北侧为崧泽大道，项目采用世界主流的TOD（轨道交通主导）模式，依托虹桥轨道交通枢纽，住宅、商业、办公、体育公园、幼儿园多重业态共融共生。项目用地面积22.6公顷，总建筑面积46.2万平方米，集住宅、商业、办公等业态为一体。
图36：上海徐泾车辆段上盖物业项目效果图
2015年，上海申通地铁资产经营管理有限公司引入上海轨道交通上盖物业股权投资基金参与青浦徐泾徐盈路地铁车辆段上盖物业招投标。两家企业通过合资方式成立项目子公司上海广欣投资发展有限公司。2015年2月2日，上海广欣投资发展有限公司以21.98亿元竞得青浦区徐泾镇徐盈路西侧地块（即徐泾车辆段上盖），折合楼板价约8000元/平王珂图片方米。2015年8月，上海广欣投资发展有限公司在上海联合产权交易所挂牌转让50%股权，挂牌价为12亿元人民币，最终由万科地产以22.01亿元竞得，股权出让后，万科地产持有上海广欣投资发展有限公司50%股份，并于10出口业务流程月14日全款付清，项目开发由万科主导。
2、物业构成
万科天空之城项目作为上海超大规模的综合体项目，拥有上海万科先进的商业规划理念。由28万方万科装修住宅、8万方大型地铁上盖商场（建设中，100%自持运营）与7万方写字楼共同组成拥有完善外循环与可持续生长内循环、富有生命力的、与城市共同成长的城市共同体。
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图37：上海徐泾车辆段物业分布
项目住宅规划户数2299户，容积率2.3，建筑形态为10栋高层（21-31层）和15栋小高层（11-17层），一期于2017年3月开盘，成交均价约60000元/平方米，2019年6月将推出三期星之屿第一批次房源，房源分别为100m2三房两厅两卫以及120m2 3+1房两厅两卫户型，带装修交付，共计304套，均价约58000元/m2，项目建筑面积约89039.16m2。
三、南京金马路云都会
黄雨瑟惠1、项目概况
项目位于南京八大交通枢纽之一的金马路枢纽，为南京首例纯粹TOD产品，地处金马路与石狮路交汇处，拥有三条地铁2号线、4号线（规划12号线），高铁紫金山东站，长途客运站、公交始发站等立体交通。路网交通可链接仙林大道、玄武大道、沪蓉高速，长深高速、宁洛高速等，建立立体网格式交通，打造真正意义的TOD商业综合体。金马路上盖项目是南京市重点规划项目，是一个集铁路、公路、城市轨道交通以及城市公交于一体的综合性客运枢纽。通过枢纽的基础打造，实现连接通达性，以促动城东板块能级提升，打造“立体都会、立体交通、立体生态、立体商业”。
图40：南京金马路上盖项目效果图
金马路项目是南京地铁目前唯一采用股权合作开发的案例。2016年1月，南京地铁资源开发有限责任公司通过“招拍挂”以2800万元底价竞得总建面积约40万平方米的金马路地块上盖物业开发权。土地价格远远低于市场价格，是因为金马路需要配建的公共设施近10万平方米。鉴于项目体量巨大，南京地铁公司采用成立全资项目公司（金马公司），通过挂牌形式引进战略投资者，转让项目公司80%股权。2018年2月由绿地摘牌，股权溢价1.32亿元。后绿地又转让30%的股权给万科，项目主要由绿地操盘。该项目投资额约为40亿元。
2、项目物业构成网页无法显示
金马路项目地块分为B地块和C地块，其中B地块包括大量公共设施配建，包括紫金客运站、加油站、菜场、公共道路，其他为商业办公及酒店式公寓。C地块为商业、办公。按照《江苏省综合客运枢纽布局规划（2013-2030）》文件要求，需要在该地块建设一个综合客运枢纽，具体建设包含紫金山客运站、长途客运车辆停车场、公交场站、P+R停车场、出租车停靠场、加油站等公共交通配套设施，枢纽总建筑面积达到近10万平方米，即位于B地块。
金马路项目由绿地、万科与南京地铁三方合作，目前项目名称为绿地万科云都会，凭借绿地独有的office +服务体系打造独具特的“轨道+物业”项目体系，打造了包括公寓、写字楼、商铺商墅在内的多种产品系。目前首推紧挨着金马路地铁站的9号楼、10号楼写字楼产品，其中10号写字楼已售罄。在售9号写字楼，户型面积100-160㎡，销许均价27000元/㎡。公寓产品预计今年7月中旬开盘，为12层平层精装公寓，价格在20000-25000元/㎡，预计2021年年底交付。