1.目的
2.范围
3.职责
根据接管物业管理小区的实际情况，由物业公司人事部门负责所接管物业管 理小区的组织架构及人工成本测算，企管中心（品质部）负责设备、清洁、绿化 成本的测算，财务部门根据人事部门和品质部门提供的数据对小区的管理服务费 进行综合测算。
4.方法及过程控制
4.1.物业管理费的测算方法一般有两种：1、列举法，2、倒推法
列举法一般适用根据预定的物业管理标准，测算物业管理费单价；
倒推法一般适用根据预定的物业管理费单价，测算出合理的物业管理服务承 诺。
在实际工作中，一般是两种方法结合使用，互相印证。
4.2.列举法中所预定的物业管理服务标准是根据被测算物业的基本情况及 客户需求和地产公司要求来制定的。
4.3.倒推法中所预定的物业管理费单价是根据对当地物业管理行业情况进 行考察、调研、分析，参考当地同类型、同档次物业收费价格的基础上核定。
4.4.将列举法测算的物业管理费与倒推法测算的物业管理费进行比较，综合 调整，得出一个较合理的收支平衡的收费标准及各项目费用比例。
4.5.为了测算的方便，将所有费用按物业管理服务的性质和专用设备等分别 归类核算，即：人工费用、行政费用、财产费用、物料消耗、物业公共费用、其 它。
4.6.注意事项
南北差异，注意南北地域在设备、设施方面的不同，从而带来的费用测算上 的差异；
法规差异，注意各地在劳动法规、保险条例、征收税率方面不同而带来的费 用测算上的差异。
4.7.物业管理费测算公式为
物业管理费单价=所有费用的总和：参加测算的物业收费总面积
4.8.物业管理收费面积的确定
物业管理收费面积的依据是开发商提供的物业资料（以提供给销售部门的售 楼面积为准，如有当地政府土地资源规划管理部门所批复的《竣工查丈报告》则 以此报告为准）。
注:如购房合同中面积已包括分摊公共面积，则按此面积直接统计，如个别 地区法规要求合同中按套内面积计或按套计，则应加入分摊管理费面积。
4.9.列举法测算
4.9.1.人工费用的测算
4.9.1.1.组织架构的确定
根据项目经营管理的规模、复杂程度、智能配套、楼宇类型、数量、档次、 功能及设施配备、周边环境、以及委托方对物业管理服务的要求等实际情况，对 组织架构、岗位编制进行预测。
4.9.1.2.人工费用的测算。
根据确定的组织架构，遵循相关法规要求及公司《薪金福利标准》进行人工 费用的测算。人工费用包括：工资、奖金及双薪、工资附加费、社会保险费、补 贴及过节费、其它。
4.9.1.3.工资的测算（单位：元/月）。
根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行人员工资的测 算。
4.9.1.4.奖金及双薪（单位：元/月）。
根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行奖金、双薪的 测算。
滚瓜烂熟4.9.1.5.工资附加费（单位：元/月）。
按照政府规定及公司《薪金福利标准》进行工资附加费的测算。工资附加费 计提的标准按国家规定的标准计提。
4.9.1.6.社会保险费的测算（单位：元/月）。
按照当地劳动部门的规定进行社会保险费的测算（一般户口所在地与非户口
所在地的标准差异较大，在测算时请注意区分）。
4.9.1.7.喜剧片国语电影大全补贴及过节费
根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行补贴、过节费、
上下班交通补贴的测算。
4.9.1.8 其它
未列入以上五项但计入人工费用的，如员工活动费用等。
4.9.2.行政费用的测算（单位：元/月）
4.9.2.1.低值易耗品购置费用。
4.9.2.2.个性化服务管理处办公用水电费。
水费根据管理处水费的使用情况（包括饮用水）：
使用水费金额=使用量（立方）/月X水费收费单价
饮用水金额=饮用水（桶）/月X桶饮用水单价
电费根据管理处的照明、空调、办公设备配置的情况：
装空调步骤照明用电费用=办公照明的功率X按每天实际使用时间（折算成的小时单位） X电费收费标准
办公电器用电费用=空调等办公设备的功率X按每天实际使用时间（折算成 的小时单位）X电费收费标准
4.9.2.3.办公设备维护费用。
主要指复印机、传真机、打印机、空调等设备每月的保养费。
4.9.2.4.通讯费。
物业管理所需的通讯费用。其中包括：手机费、电话费、网络通讯费、其他 通讯费用、对讲机等。
4.9.2.5.公务车辆费。日月谷温泉度假村
根据管理服务业务的需要，确定每月固定外出办事的车辆费用。
4.9.2.6.交际应酬（公关维护）费。
4.9.2.7.电脑维护费用。
车子被划根据管理处配置的电脑数量以及管理处业务的需要确定电脑维护费，包括电 脑的升级、维护费用、网络使用费、软件开发费用的分摊等。
4.9.2.8.报刊资料费。
4.9.2.9.咨询及诉讼费。
聘请法律顾问的费用分摊，业主拖欠管理费向法院提请诉讼的诉讼费。
4.9.3 .财产费用的测算（单位：元/月）。
4.9.3. 1.折旧费用。
管理处正常管理服务需要所购置的固定资产（单价在2000元以上，使用年 限超过一年），按使用年限进行折旧。
固定资产包括：
l办公设备：电脑、复印机、传真机、打印机、空调、电视机、保险柜等。
l清洁绿化工具：洗地机、吸尘吸水机、打腊机、剪草机、高压清洗机等。
折旧费用=固定资产的原值：固定的使用年限：12月
4.9.3.2.资产的摊销。
管理处前期发生的开办费按《物业委托管理合同》的合同期限进行分摊。
开办费主要包括：前期购置的办公设备用品、机电维修工具、清洁用品、清 洁绿化工具，以及办公场所的装修费等。
分摊费用=开办费发生的总额：委托的管理期限：12月
4.9.3.3.固定资产的修理费。
前期购置的固定资产，按固定资产折旧的15%计提修理费。
4.9.3.4.员工宿舍租金（地产提供宿舍，此项费用不计）。
4.9.3.5.（财产）保险费（公共设施、设备购买的保险）。
保险费=（须投保的公共设施、设备）总金额X保险费率：保险受惠物业的 总面积
购买保险是业主及物业管理公司规避风险的一种管理手段，所以必须计提， 必须投保。业主如有异议，必须经业主大会决定并形成法律文件，否则物业公司 会因未尽管理责任而丧失物业管理资格。
4.9.4.物料消耗的测算（单位：元/月）。
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