【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】江苏省无锡市中级人民法院
【审理法院】江苏省无锡市中级人民法院
【审结日期】2021.11.08
显微镜下的大明什么时候播【案件字号】(2021)苏02民终4718号
【审理程序】二审
【审理法官】潘志江杜伟建宁尚成
【文书类型】判决书
【当事人】梅健伟;无锡明星置业有限公司
【当事人】梅健伟无锡明星置业有限公司
【当事人-个人】梅健伟
【当事人-公司】无锡明星置业有限公司
【代理律师/律所】顾筱麟江苏谋盛(无锡)律师事务所;丁洁瑾江苏谋盛(无锡)律师事务所;刘守阳江苏友诚律师事务所 仓持结爱
【代理律师/律所】顾筱麟江苏谋盛(无锡)律师事务所丁洁瑾江苏谋盛(无锡)律师事务所刘守阳江苏友诚律师事务所
【代理律师】顾筱麟丁洁瑾刘守阳
【代理律所】江苏谋盛(无锡)律师事务所江苏友诚律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】万恩妮>幼儿故事内容二审维持原判
【原告】梅健伟;无锡明星置业有限公司
【本院观点】依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。
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【更新时间】2021-11-20 01:25:57
梅健伟、无锡明星置业有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
江苏省无锡市中级人民法院
民事判决书
(2021)苏02民终4718号
当事人 上诉人(原审原告)：梅健伟。
委托诉讼代理人：顾筱麟，江苏谋盛(无锡)律师事务所律师。
吕潇然原型 委托诉讼代理人：丁洁瑾，江苏谋盛(无锡)律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：无锡明星置业有限公司，住所地无锡市堰桥街道西漳街12号。
法定代表人：秦国金，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘守阳，江苏友诚律师事务所律师。
审理经过 上诉人梅健伟因与上诉人无锡明星置业有限公司(以下简称明星公司)房屋买卖合同纠纷一案，均不服无锡市惠山区人民法院(以下简称惠山法院)(2019)苏0206民初1820号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2021年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 梅健伟上诉请求：撤销一审判决，支持其一审全部诉请。事实和理由：一、一审判决法律程序不当。明星公司从未抗辩违约金过高，法院不应主动调整违约金，一审法院也未向明星公司释明以及核查实际损失，直接调整双方约定的利息，属于适
用法律错误。二、一审判决适用法律错误。1.违约金的约定是双方真实意思表示，2014年1月20日双方签订补充协议约定违约金按照新标准执行：2013年6月1日起至2013年12月31日止按房屋总价每日万分之0.5；2014年1月1日至2014年4月25日止按总房价每日万分之一点五；2014年4月25以后按总房价每日万分之三计算。上述标准是双方协商后确定也是明星公司对业主的承诺。明星公司直至2021年2月10日才通过综合验收，距离双方合同约定的交房时间已近8年，上述违约金约定与明星公司的过错程度相符合。根据《九民纪要》规定，主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。2.即使要调整违约金，也不应直接以购房款总额的24%的标准来认定违约金，应当在查清实际损失的基础上参考合同履行情况以及预期利益等综合认定。3.因明星公司迟迟未交付房屋，因此按照房屋价值计算以资金占用利息作为其实际损失更为公平合理，自2013年至2020年8月以年息6%计算、自2020年9月至2021年2月以LPR计算，资金占用利息共计823359.9元。根据司法解释规定，可按上述金额1.3倍计违约金即1070367.9元。
二审被上诉人辩称 明星公司二审答辩意见与其上诉意见一致。
明星公司上诉请求：撤销一审判决，驳回梅健伟的一审诉请。事实和理由：一、生效
判决载明梅健伟购买涉案房屋获得按揭贷款126万元，仅归还本息68081.43元后即不再归还，导致其代偿本金1191918.57元和利息以及其他费用共计1387261.78元。梅健伟在获得贷款后恶意不还款，造成其代偿，应视为未付清购房款，其未向梅健伟交房并不违约。二、双方于2018年5月4日签订协议书，证明梅健伟自该日起认可其可以不交房，(2018)苏0206民初4231号判决生效后，其申请强制执行，梅健伟至今分文未付，涉案房屋购房款为1812570元，梅健伟拖欠款项1387261.78元(比例为66%)及迟延履行的利息等。一审法院忽略其正当权益，判决其承担巨额违约金明显不当。
梅健伟二审辩称：一、本案诉讼引发的原因和责任在于明星公司，原购房合同约定的交房日期为2013年6月1日，但明星公司直到2021年2月份才通过综合验收，因此合同无法履行的责任在于明星置业。作为购房者，在迟迟得不到明确房屋交付时间的情况下，不得以停止支付购房贷款也是情有可原，相应的法律责任在另案中明星公司也已向其进行了主张，也得到了法院支持，因此本案中明星置业应承担逾期交房违约责任。二、明星公司在诉讼中已经明确按照追偿权行使了其权利，而并未按照后续签订的返购协议书主张，因此明星公司提出要按照返购协议之内容主张其相应权利，没有事实和法律依据。杨洋女朋友
原告诉称 梅健伟向一审法院提出诉讼请求：1.明星公司支付延期交房违约金1390300.92元(以1812570元为基数，自2013年6月1日起至2013年12月31日止，按照0.05%/天的标准计算，自2014年1月1日起至2014年4月25日止，按照0.15%/天的标准计算，自2014年4月26日起至2021年2月10日止，按照0.3%/天的标准计算)；2.明星公司支付律师费65300元；3.诉讼费由明星公司负担。
一审法院查明 一审法院认定事实：2011年12月12日，梅健伟与明星公司签订商品房买卖合同一份(合同备案号：201112120066)，购买明星公司开发的××幢××单元××层××层××号房屋，总价1812570元。合同第八条约定：“出卖人应当在2013年6月1日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。”第九条约定出卖人逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累积已付款的0.5%向买受人支付违约金。当日梅健伟支付购房首付款552570元。
2011年12月26日，中国农业银行股份有限公司无锡惠山支行(以下简称农行惠山支行)
与梅健伟、明星公司签订《个人购房担保借款合同》1份，约定梅健伟向农行惠山支行借款1260000元用于购买位于银河湾紫苑X-X-XXX的房屋。2012年1月5日，农行惠山支行向梅健伟发放了1260000元的贷款。
2013年10月18日，明星公司向银河湾紫苑一期业主发出延期交房通知书，告知公司将延迟至2013年12月30日交付房屋。2014年1月20日双方签订补充协议，约定将交付日期延期至2014年4月25日，违约金按照新标准执行：1、2013年6月1日至2013年12月31日，按总房价每日万分之零点五；2、2014年1月1日至2014年4月25日，按总房价每日万分之一点五；3、2014年4月25日以后，按总房价每日万分之三。上述违约金的计算方式按照惠山区建设局下发的交房通知书的时间为截止时间来计算。
自2016年6月6日起，梅健伟未按期还款。后农行惠山支行向法院起诉，要求梅健伟、明星公司支付借款本金及利息、律师费等。经审理，惠山法院作出(2017)苏0206民初3328号民事判决书，判决：一、梅健伟偿还农行惠山支行借款本金1191918.57元及利息(截至2017年6月7日为62766.93元；自2017年6月8日起至实际给付之日止，以1191918.57元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮5%再上浮50%计算)。二、梅健伟赔偿
农行惠山支行为本案支出的律师代理费34693元。三、明星公司为梅健伟的上述第一项、第二项付款义务承担连带清偿责任。四、驳回农行惠山支行的其他诉讼请求。判决生效后，农行惠山支行向惠山法院申请强制执行。2018年5月15日，梅健伟出具收条，收到明星公司委托秦国金代为偿还梅健伟欠贷本息1321743.78元、律师费、诉讼费50004元、执行费15514元，累计1387261.78元，后该执行案件结案。
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