高层物业费标准 是什么呢？家住省城大十字一高层住宅楼的李先生说,他所住的小区物业费每平方米收1元钱,电梯使用费每户35元,垃圾清运费按照每平方米5元收取。而有些小区的物业费按照每平方米0.7元或0.8元收取,而且电梯使用费和垃圾清运费都包含在里面。为什么高层住宅物业费收取标准不一样?
记者采访发现，每座楼盘的物业费不尽相同，而且物业收费的算法也不一样。昆仑中路一高层小区，物业费按照每平方米0.7元收取，另外，分别收取电梯使用费和垃圾清运费。昆仑路一小高层住宅楼的物业费收费标准是每平方米0.8元，电梯使用费和垃圾清运费都包含在里面。城西区一高层住宅楼物业费每平方米1.1元。为什么高层住宅楼物业费收费标准不统一呢?
4月10企业培训日，西宁市发展与改革委员会价格处的工作人员告诉记者，目前，省城的小高层、高层等高档住宅物业费实行市场调节价，没有具体收费标准。
根据所提供服务质量的优劣，在物业服务管理收费基准价基础上可在10%以内上下浮动;考虑到高层住宅楼电梯的运营费用，这笔费用在基准价位基础上可在50%以内上浮，具体上浮幅度由物业管理企业和业主委员会协商，并要在物业服务合同中约定。如果业主对物业公司不
满意，可在征得70%左右业主的同意后，重新聘用其他物业公司。
这位工作人员说，凡交纳了物业管理费的居民，不用再交纳每户每月6元的垃圾清运费，垃圾处理费一律由小区物业管理单位支付。
《西宁市物业管理条例》的亮点
★关于适用范围。《条例》第二条规定，“本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本条例”。在地域上，既考虑到全市城镇房屋的物业管理，也考虑到市属三县的物业管理；在物业类型上，既考虑住宅物业(包括商品住宅、拆迁安置房、房改房等)，也考虑到非住宅物业的物业管理。
★关于街道办事处(乡镇人民政府)和居村两委会职责的确定。一直以来，街道办事处、社区居民委员会对业主大会、业主委员会的指导监督作用未能有效发挥，且未介入物业管理，使业主与物业服务企业之间的纠纷不能及时有效地协调处理。因此，《条例》第四条第三款规定:“街道办事处、乡镇人民政府指导成立业主大会，选举业主委员会，并负责调
★关于适用范围。《条例》第二条规定，“本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本条例”。在地域上，既考虑到全市城镇房屋的物业管理，也考虑到市属三县的物业管理；在物业类型上，既考虑住宅物业(包括商品住宅、拆迁安置房、房改房等)，也考虑到非住宅物业的物业管理。
★关于街道办事处(乡镇人民政府)和居村两委会职责的确定。一直以来，街道办事处、社区居民委员会对业主大会、业主委员会的指导监督作用未能有效发挥，且未介入物业管理，使业主与物业服务企业之间的纠纷不能及时有效地协调处理。因此，《条例》第四条第三款规定:“街道办事处、乡镇人民政府指导成立业主大会，选举业主委员会，并负责调
解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设之间的关系。”第五条规定：“鼓励和支持居民委员会依法对辖区内的业主大会、业主委员会进行指导和监督。”
★关于业主大会及其执行机构业主委员会的成立、设立与运行。当前，业主对物业管理中的财产维护意识、公共责任意识，要么淡漠不清，要么强化曲解；业主大会、业主委员会的角缺位、错位、越位，业主大会要么不成立，要么成立后的矛盾反而更难调和解决，既不利于物业管理健康有序发展，也不利于社区建设，甚至影响到社区安全和稳定等问题。《条例》在《物权法》、国务院《物业管理条例》的原则规定和精神范围内，在第二章以共22条的内容对业主自治体系作了具体规定。
★关于物业交付使用的规定。近年来，业主与物业服务企业之间因为物业交付产生的矛盾比较多，为此，《条例》第四十一条对物业交付作出规定，即“物业交付是指业主收到书面交付通知并办理完相应手续；业主收到物业交付通知后在两个月内无正当理由不办理相应手续的，视为交付。”
★关于业主大会及其执行机构业主委员会的成立、设立与运行。当前，业主对物业管理中的财产维护意识、公共责任意识，要么淡漠不清，要么强化曲解；业主大会、业主委员会的角缺位、错位、越位，业主大会要么不成立，要么成立后的矛盾反而更难调和解决，既不利于物业管理健康有序发展，也不利于社区建设，甚至影响到社区安全和稳定等问题。《条例》在《物权法》、国务院《物业管理条例》的原则规定和精神范围内，在第二章以共22条的内容对业主自治体系作了具体规定。
★关于物业交付使用的规定。近年来，业主与物业服务企业之间因为物业交付产生的矛盾比较多，为此，《条例》第四十一条对物业交付作出规定，即“物业交付是指业主收到书面交付通知并办理完相应手续；业主收到物业交付通知后在两个月内无正当理由不办理相应手续的，视为交付。”
★关于业主未实际入住，按70%缴纳物业服务费；业主自行不采暖按50%缴纳采暖费的规定。物业交付前，物业服务费由建设单位承担，物业交付后，房屋产权已经转移给业主，业主入住与否，物业管理活动都要正常进行，这是物业管理的综合性、延续性、公众行决定的。业主未入住，除不产生生活垃圾外，各项物业服务都享受到了。物业管理区域内规划设计为集中供热的，锅炉配置是按小区的总建筑面积、总户数来确定的，业主自行不采暖，锅炉及其配套的设施设备仍要运行，供热企业也要同样投入运营成本。另外，业主不采暖，还有可能影响其他业主采暖的情况。因此，《条例》第四十一条规定，业主未实际入住和业主自行不采暖的费用缴纳比例，即“物业交付后，业主未实际入住的，按应缴纳物业服务费数额的70%缴纳费用。物业管理区域内规划设计为集中供热，业主要求停止供热的，应当在本供热期开始30日前与供热单位签订停热协议。但可能危害其他供热用户用热或者影响室内公共设施安全运行的，不得停止用热。停止用热的业主，应当按采暖费总额的50%缴纳采暖费。”
★关于供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位向最终用户收取有关费用，物业服务企业接受委托代收相关费用问题。业主和供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视
★关于供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位向最终用户收取有关费用，物业服务企业接受委托代收相关费用问题。业主和供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视
等单位之间，是一种合同关系。作为合同当事人，业主和供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当按照法律的规定和合同约定来行使合同权利和履行合同义务。物业服务企业并不是合同当事人，没有义务向供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位代收这些费用，也无权向业主收取这些费用。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位委托物业服务企业代收有关费用的，相关单位应与物业服务企业签订委托协议，约定代收服务费用。在这种有偿服务中，业主不是合同的主体，因而不担负因其而产生的任何费用。因此，《条例》第四十二条强调：“物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”并明确强调，“前一款所列条例单位不得强制物业服务企业代收本条第一款规定费用，也不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。物业服务企业接受委托代收本条第一款规定费用的，可以根据双方约定向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。”
★关于供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任的规定。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位通过供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等的供应为业主提供服务，业主支付相应的费
★关于供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任的规定。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位通过供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等的供应为业主提供服务，业主支付相应的费
用。其相关管线和设施设备是其提供服务的必要设施，是其履行合同的一部分。业主缴纳的费用，已经包括相关管线和设施设备维修、养护费用。目前，西宁市的供气、通讯、有线电视等单位，已经按国务院《物业管理条例》第五十二条的规定承担了相关管线和设施设备的维修、养护责任，而供水、供电部门仍未按《物业管理条例》规定执行。物业管理区域内供水、供电相关管线和设施设备的建设费用已经由业主承担，供水、供电部门无偿使用、受益，若供水、供电等单位不承担相关管线和设施设备维修、养护的责任，再由业主来承担，显然是不公平的、不合理的。因此，《条例》第四十一条第二款规定：“供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任及有关费用。”
★张翰古力娜扎关于物业保修金的规定。近年来，西宁市住宅建设迅速发展，但从目前情况来看，部分物业交付使用后房屋质量等遗留问题依然大量存在，在开发建设单位与购房者的房屋质量问题纠纷中，购房者往往处于弱势一方。按照《建设工程质量保证金管理暂行办法》(建质[2005]7号)“建设工程竣工结算后，发包人应按照合同约定及时向承包人支付工程结算价款并预留保证金”的规定，开发商需留存保修金，但是，尚没有一个专门的部门来对其进行监
★张翰古力娜扎关于物业保修金的规定。近年来，西宁市住宅建设迅速发展，但从目前情况来看，部分物业交付使用后房屋质量等遗留问题依然大量存在，在开发建设单位与购房者的房屋质量问题纠纷中，购房者往往处于弱势一方。按照《建设工程质量保证金管理暂行办法》(建质[2005]7号)“建设工程竣工结算后，发包人应按照合同约定及时向承包人支付工程结算价款并预留保证金”的规定，开发商需留存保修金，但是，尚没有一个专门的部门来对其进行监
管，房屋出现问题，部分开发商置之不理，业主束手无策，有些只能业主个人解决。启动住宅物业保修金制度后，在物业保修期内，一旦物业交付后业主发现房屋建筑工程存在质量等问题的，建设单位推诿、扯皮，或者因其歇业、破产等原因无法履行保修责任的，都可以使用市、县物业行政主管部门统一归集的保修金，由业主委员会组织维修，其费用从保修金中列支。因此，为保护建设单位、施工单位、房屋建筑所有人和使用人的合法权益，维护公共安全和公众利益，保障物业正常维修和使用，《条例》第四十七条规定：“建设单位在物业竣工验收前，应当按物业建筑安装总造价2%的比例一次性向市、县物业行政主管部门选定的商业银行交存物业保修金，作为物业保修期间的维修保证费用。”
普通住宅收费实行政府指导价
新版本规定，普通商品房、经济适用房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务收费实行政府指导价，并根据服务等级标准收取综合物业管理服务费，物业服务管理收费的基准价格分为三级。
一级物业服务标准为每月每平方米0.45元，其中，基本要求0.15元；房屋管理0.05元；共用设施设备维修养护0.04元；协助维护公共秩序0.04元；保洁服务0.10元；绿化养护管理0.07元。
新版本规定，普通商品房、经济适用房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务收费实行政府指导价，并根据服务等级标准收取综合物业管理服务费，物业服务管理收费的基准价格分为三级。
一级物业服务标准为每月每平方米0.45元，其中，基本要求0.15元；房屋管理0.05元；共用设施设备维修养护0.04元；协助维护公共秩序0.04元；保洁服务0.10元；绿化养护管理0.07元。
二级物业服务标准为每月每平方米0.40元，其中，基本要求0.14元；房屋管理0.05元；共用设施设备维修养护0.04元；协助维护公共秩序0.03元；保洁服务0.08元；绿化养护管理0.06元。
三级物业服务标准为每月每平方米0.35元，其中，基本要求0.13元；房屋管理0.05元；共用设施设备维修养护0.04元；协助维护公共秩序0.03top 李孝利元；保洁服务0.06元；绿化养护管理0.04元。
收费浮动幅度，根据提供服务质量的优劣，在物业服务管理收费基准价基础上，可在10％以内上下浮动；高层住宅考虑到电梯运营费用，以基准价为基础，可在50％上浮，具体上浮幅度由物业管理企业和业主委员会协商议定，并在物业服务合同中约定。
三级物业服务标准为每月每平方米0.35元，其中，基本要求0.13元；房屋管理0.05元；共用设施设备维修养护0.04元；协助维护公共秩序0.03top 李孝利元；保洁服务0.06元；绿化养护管理0.04元。
收费浮动幅度，根据提供服务质量的优劣，在物业服务管理收费基准价基础上，可在10％以内上下浮动；高层住宅考虑到电梯运营费用，以基准价为基础，可在50％上浮，具体上浮幅度由物业管理企业和业主委员会协商议定，并在物业服务合同中约定。
物业公司是否有权停水停电
事件二：家住西宁市某小区的王先生与小区物业管理公司发生纠纷后，他一直未足额交纳剩余物业费。物业公司就对王先生采取了停水停电的措施，王先生想知道，物业公司是否可以采取这样的措施。
竞帆律师事务所的田律师说，小区居民的水、电费虽然是由物业公司代收代交，但水、电的提供者却是自来水公司和供电局，供水供电的合同当事人是业主或者使用人与自来水公司和供电局。根据《合同法》的有关规定，供用电、水、气合同，只有在用电、水、气人逾期不交付费用，经催告，在合理期限内仍不交纳费用的，供用人才可以按国家规定的程序终止供电、水、气等。物业公司不是供水、供电合同的当事人，收取物业费与代收代交水电费之间是不同的法律关系。因此，王先生遇到的这种情况属于物业公司不正当的停水、停电行为，属于典型的侵权行为。王先生可以通过法律途径维护自己的合法权益。
《物业管理条例》第三十五条：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
《西宁市物业管理条例》第四十一条：物业交付业主前，物业服务费、采暖费、电梯使用费由建设单位承担；物业交付业主后，由业主承担。
前款所指物业交付，是指业主收到书面交付通知并办理完相应手续。业主收到物业交付通知后在两个月内无正当理由不办理相应手续的，视为交付。
物业交付后，业主未实际入住的，按应交纳物业服务费数额的70%交纳费用。物业管理区域内规划设计为集中供热，业主要求停止供热的，应当在本供热期开始30日前与供热单位签订停热协议。停止用热的业主，应当按采暖费总额的50%交纳费用。可能危害其他用户用热或者影响室内公共设施安全运行的不得停止用热。
第十三条 物业管理公共服务费用的构成因素为：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2更改开机密码、物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2更改开机密码、物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、物业管理企业办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧费用；
8、经业主大会同意的其他费用；
9、合理利润（普通住宅不超过8%）；
10、法定税费。
从上述规定来看，电梯使用产生的电费应该和公共照明产生的电费一并计算后再向业主收取。由此可见，高层或小高层的居住成本明显要高于多层住宅的居住成本的。
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、物业管理企业办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧费用；
8、经业主大会同意的其他费用；
9、合理利润（普通住宅不超过8%）；
10、法定税费。
从上述规定来看，电梯使用产生的电费应该和公共照明产生的电费一并计算后再向业主收取。由此可见，高层或小高层的居住成本明显要高于多层住宅的居住成本的。
经青海省政府门户网站转西宁市政府。现答复如下：根据《西宁市发展和改革委员会关于调整西宁市城市污水处理费征收标准的通知》（宁发改价格【2006】523号）规定，居民生活用水污水处理费征收标准为森林的作用0.52元/吨；城市供水综合价格1.53元/吨。合计日剧开车最多的电视剧2.05元/吨。表后水耗一般由用户分摊。
发布评论