银行业专题报告-从历史与海外视角看提前还
贷现象
银行业专题报告-从历史与海外视角看提前还贷现象
引言：从历史和国际视角看提前还贷现象
make的用法1）近期提前还款现象关注度升温，主要影响因素或为存量按揭利差扩大与居民储蓄水平较高。一方面，过去一年居民对未来收入预期较弱、可投资产较少导致其储蓄意愿达2002年以来新高，居民具备提前还款能力。另一方面，本轮房贷利率下降主要由加减点数下行驱动，存量房贷利率与近期新发放按揭利率仍有较高利差，催生居民提前还款意愿。居民资产端高回报投资资产选择较少、存量贷款利率调整不及时的情况下，以存款提前偿还贷款成了当下最好的“理财”。
2）回顾历史，我国房贷提前还款由哪些因素引起？居民储蓄率高、按揭利率和资产收益率下行、地产周期波动等都是提前还款的影响因素。回顾我国历史三轮还贷潮2008-2009年、2012-2013年、2014-2016年，不同阶段影响因素虽有差异，但
天秤座2013年运势按揭利率和资产收益率下行、居民储蓄率较高、房地产周期波动等宏观背景是相似的。2020年3月、2021年11月RMBS早偿率两轮上行也处于经济景气度下行、居民可支配收入增速放缓、按揭贷款利率较快下降的宏观背景中。
3）哪些国家也曾出现提前还款现象？日本具有较高的储蓄率，经济承压时提前还贷现象比较显著；美国通过再融资贷款偿还按揭，维持按揭贷款规模平稳。20世纪日本经历过三次按揭
贷款提前还贷潮，分别为1976-1979年/1981-1987年/1991-1996年。第二轮已出现潜在风险压力，但政策并未给予充分重视；第三轮则陷入长期经济衰退，银行破产数量显著提升。日本三次还贷潮与居民收入增长承压、按揭利率下行相关性更大，而与资产投资收益率相关性略低。泡沫经济、政策应对不及时引发日本还贷潮持续演绎。反观美国，在房贷利率下行时，美国早偿率上升趋势陡峭，还贷潮期限较短。不同于中国、日本通过储蓄存款还贷，美国居民提前还贷的资金来源通常是再融资贷款。房贷利率下行时，居民通过再融资可以将高息贷款置换为低息贷款，减轻利率下行对存量高利率借款人造成的负担。另一方面，再融资贷款的投放有助于维持银行按揭贷款稳定，缓释提前还贷对按揭市场造成的冲击。
4）提前还款现象本质上是居民资产负债利率倒挂的演绎路
径之一。存量房贷资金成本较高叠加居民资产端收益率快速下降，或已导致居民资产负债利率倒挂，
在这一情形下通常存在三种应
对方案：其一为以低利率贷款置换高利率存量贷款，美国通常使用市场化再融资方式实现存量贷款利率的置换，而我国在2008年底曾经实施过存量房贷利率“打七折”的方案，也实现了存量贷款成本的压降。其二是居民直接用低收益资产（存款等）抵消高成本负债，也就是目前讨论度较高的提前还款现象。最后则是“以时间换空间”，等待资产收益率逐步修复。我们已经在政策力度、地产销售、金融资产收益率前景等方面看到了诸多积极信号，“以时间换空间”或可期待，未来提前还款潮或有所缓解。
5）对银行影响几何？重视按揭贷款修复力度及节奏。随需求侧政策显效，开年以来部分地产销售数据改善。新房方面，23年1月60城新房成交面积较22年2月下降2%，降幅较11月（-31%）、12月（-24%）有显著收窄。二手房方面，1月26城二手房成交面积较22年2月上升52%，复苏势头强劲。后续需持续关注地产销售数据边际变化。预计随地产销售回暖，按揭贷款投放有望打开增量空间。按揭贷款仍为银行最优质且规模最大的资产之一，提前还款增势缓释+新增按揭投放可期，共同助力按揭市场转暖，银行板块或将迎来修复机会，后续需重视按揭贷款修复力度及节奏。建议关注受益于按揭贷款需求复苏、按揭贷款占比较高的银行投资机会。比胸大赛
回顾历史：提前还贷与哪些因素有关？
近期提前还贷现象引发市场关注，这一现象过去时有发生。复盘历史，提前还贷潮并非新鲜事物，20
08-2009年、2012-2013
年、2014-2016年我国分别经历三轮提前还贷潮。2020年3月至今RMBS早偿率再度经历两轮上行，第一轮上行从20年3月末
上行5.9pct至20年9月的12.4%，并维持高位至2021年6月，随后早偿率逐步下行至正常水平；其次是自21年11月末，早偿率逐步上行2.7pct至22年7月末的11%。近期市场对提前还贷的关注升温，本章将对其发生的背景、特征与作用机理进行深入分析。需要说明的是，虽然近期对提前还款的关注度升温，但ABS早偿率数据有所背离。ABS早偿率数据自2022年7月呈现张天爱多大
下行态势，12月末RMBS样本池年化早偿率为9.7%，处于较低
水平，较22年7月高点下行；此外近期中国货币网披露的早偿
率指数也呈现下行态势。我们推测数据与微观感受的偏移一方面与样本局限性、数据时滞性有关，此外可能受银行控制还款额度影响，居民提前还款需求或尚未实际转化为报表数据。
六年级毕业寄语多重因素交织催生还贷潮。过去三轮提前还款潮主要受居民收入下行、按揭利率下行与房地产周期波动及投资收益率阶段性降低影响，本轮提前还款潮前期同样面临经济发展不确定性加大、地产周期波动、资产收益率下行等情景，但自22年11月地产、疫情相关政策优化后，地产、经济预期扭转，当下
提前还款意愿提升的核心影响因素是存量按揭利差扩大与居民储蓄水平较高。从机制上看，我国房贷利率定价规则经历“优惠利率”—“基准利率*倍数”—“基准利率+固定点数”三大阶段演变，而过去偏紧供给格局导致固定加点幅度较高，且不随LPR改变。
机制：房贷利率演变历经三大阶段
我国房贷利率定价政策历经“优惠利率”—“基准利率*倍数”—“基准利率+固定点数”三大阶段，过去偏紧供给格局导致较高固定加点。2004年央行完全放开人民币贷款利率上限，下限为基准利率的0.9倍，但此时房贷利率仍然执行优惠利率，上限并未放宽。2005年房贷利率上限放开，下限利率水平为基准利率的0.9倍。2013年全面放开贷款利率管制，取消贷款利率下限，但未对商业性个人住房贷款利率政策做出调整。2019年，新发放按揭贷款利率定价规则改为以最近一个月相应期限的LPR 为定价基准加点形成，存量按揭利率定价方式跟随转换。此前为抑制地产投机现象，按揭贷款调控政策整体较为严格，固定加点幅度较高，而该部分不随LPR下调。宋茜尼坤我们结婚了
回顾：我国08年-至今历经四轮还贷潮
2008-2009年：金融危机导致提前还贷快速演绎
金融危机对经济造成一定冲击，居民预期收入下降，提前还款率快速攀升。2008年受金融危机影响，
GDP增速下行，同期城镇居民人均可支配收入同比增速自08年底的14.5%降至09年底的阶段性低点8.8%，居民未来收入增长预期受损，进而消费动力疲软且风险防范诉求增强，提前还贷意愿与风险预防性储蓄提升，降杠杆节奏加快。该阶段储蓄率一度超过50%，居民降低投资、消费意愿，加大提前还款力度。为应对此次冲击，财政“四
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