北京有三分之⼀⽂物沦为⼤杂院，腾退代价1平⽅⽶30万？账不是这么算的！来源｜⽹络
在北京著名景点北海公园⼊⼝，每天总有⼈不买票，⼤摇⼤摆⾛进去，却⽆⼈阻拦——他们不是游客，也不是⼯作⼈员，⽽是北海公园⾥的住户。坐拥名胜，临湖⽽居，⽣活应当很惬意吧？事实却⾮如此：他们的简易房屋搭在⼀座⼤殿脚下，4户⼈家将⼩杂院⾥所有空间都盖上了矮房，只留下⼀条过⼈的通道，咫尺之遥的北海上波光粼粼，⽽他们家⾥，却照不进⼀线阳光。
这些居民原本⼤多是北京园林系统职⼯，⼏⼗年前，由单位“靠⽔吃⽔”就近安排在北海居住。不光北海公园，全国⼈民熟知的景⼭公园、中⼭公园、天坛公园、太庙等，都曾经或依然住着居民。
公园如此，王府、庙宇、四合院更是如此。1949年后，伴随着国家建设发展，北京居民住房越来越紧，胡同⾥房客越来越多，独门独户的四合院开始变成多户聚居的⼤杂院。
据统计，⽬前北京核⼼区约三分之⼀⽂物作为⼤杂院不合理占⽤。列为全国和市级⽂保单位的15座王府中，仅恭王府经过近30年腾退实现对外开放，其余14座现为办公场所、学校、职⼯住宅。
梦见自己站在高处最近，西城区⽂化委员会主任孙劲松⼜多了项⼯作：参加北京电视台的⼀档节⽬，与不愿腾退的居民在镜头前公开对话沟通。他说：“⽂物腾退就像拆弹，⼀户⼀户地做⼯作，⼀步⼀步向⽬标前进。”
⽆法可依的腾退
腾退⽂物，使它们恢复昔⽇光彩困难重重。故宫⼤⾼⽞殿是⼀个典型的例⼦，1950年起由某部队单位使⽤，内部损坏严重——古建筑的⽯栏板被⼈为锯断，兽头被车辆撞坏散落院内，百年古树被杂物挤压得奄奄⼀息。⽂物保护部门想检查，却往往被拒之门外。
北京市政协原常委何卓新回忆2006年到⼤⾼⽞殿考察，敦促⽂物腾退时写道：“这⼀次⼤门开启，我们⼀队⼈马都进去了。去的都是⼩⼈物，最⼤的‘官’也只是⽂史委的主任们。在占⽤单位的有些⼈眼⾥，这些委员只是区区⼩吏，⽆⾜轻重。当⼀些委员对⼤⾼⽞殿年久失修、有的受到损坏，提出意见时，占⽤单位的⼀名⼯作⼈员说他们保护得不错，我们没有权⼒说三道四……”直到2010年，在国务院协调下，⼤⾼⽞殿才重回故宫博物院。
⽂物腾退难⾸先难在产权关系复杂：有公产，有私产，有军产，有单位产。使⽤⽅也形形⾊⾊：有居民，有政府，有企业，有军队。更棘⼿的难题是⽆法可依：《中华⼈民共和国⽂物保护法》（以下简称《⽂物保护法》）对腾退没有任何规定，占⽤者若拒不搬迁，政府⽆计可施。
⾯对⼏⼗年⽆法破解的难题，北京市却雄⼼勃勃。两年前，西城区率先发布消息，计划到2020年腾退47处⽂物，⼒争实现被认定为⽂物的会馆和名⼈故居全部“解放”。东城区也提出了相应计划。
孙劲松说：“突破⼝选在直管公房，它的产权⼈是政府，所以我们的把控⼒最⾼。”所谓直管公房，是指在市、区两级房屋⾏政主管部门或经政府授权的单位名下的公有房屋。西城、东城两区的719处不
可移动⽂物中，约三分之⼀是直管公房，由于历史原因，很多成了⼤杂院，安全隐患最⼤，亟需腾退。
2014年初，北京市⽂物腾退试点选在粤东新馆，法律依据是刚刚出台的《国有⼟地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》）。《征收条例》规定：若有⽂物保护等需要，政府可作出房屋征收决定。⽂保部门预计征收⼯作在次年，即2015年完成。当时媒体称其为全国⽂物征收第⼀案。
dnf武器但第⼀场仗打得并不漂亮。4年多后的今年10⽉，粤东新馆仍然没有腾空。不光正房有住家，正房之间的内院也满满当当盖了屋，住了⼈。院⾥有颗⼤枣树，占据了房屋以外的空地，酱红⾊的⼤枣散落在房顶和树下。傍晚，⼀位40多岁的⼥⼠两⼿拎着蔬菜⾛进⼩院。她叫陈淑，在此住了20多年。她说：“这院⾥⼀共57户，⾛了50户，还剩7户，我就是其中⼀户。”问她为何不愿⾛，她的回答让⼈有些意外：“这⾥不是粤东新馆，粤东新馆20年前就拆了，你不知道吗？”
粤东新馆是戊戌变法前⼣康有为成⽴保国会的地⽅。1998年9⽉，菜市⼝⼤街拓宽改造，它的主要房屋被拆除，现仅存西院，也就是陈淑居住的院落。当时新华社记者记录了拆迁包⼯头⽼汪的⼀句话：“拆迁办给我们钱，我们就拆。给我们钱拆故宫，我们也拆。”⽽这⼀年，正是戊戌变法100周年。如今⼜过去了20年，陈淑指着东边的马路说：“现在的路中⼼就是原来的粤东会馆。”
中⼼就是原来的粤东会馆。”
2011年，拆迁依据的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《拆迁条例》）废⽌，《征收条例》取⽽代之。按理说，⽂物保护迎来了机遇。可现实却远⽐想象复杂。
因为不满征收补偿条件，陈淑等不愿搬离粤东新馆的住户⼀⼀申请⾏政复议，⼀⼀将房屋征收部门告上法庭。“我们这⼉每家都上法院了。”陈淑说。
孙劲松说：“针对过去拆迁中出现的种种问题，《征收条例》从制度设计上就⽴⾜于保护被征收⼈权益，增加了很多程序。如果被征收⼈不配合，⾛完法定程序需要很长时间。”
但是，对于⽂物来说，拖延⼀天就可能增加⼀分破坏。粤东新馆⽇渐衰败。“多少年了，这么多⽂物腾不出来、修不了。”孙劲松说，“我们都说主张我们⾃⼰的利益。但⽂物是死的，不能开⼝说话，谁来为⽂物争取利益？”吴亚军简历
京报馆30户居民已全部完成腾退。宰飞摄
留恋堂前⽯榴树
⽂物腾退需要在《征收条例》以外寻新的法律依据。⼀则新闻启发了孙劲松：解放军某旅为贯彻“军队全⾯停⽌有偿服务”的要求，运⽤《中华⼈民共和国合同法》（以下简称《合同法》）“情势变更”原则，与租户终⽌房地产租赁协议。⼀条⽂物腾退新路径在他⼼⾥渐渐清晰：区⽂化委依据《⽂物保护
法》，要求直管公房管理单位保护它名下的不可移动⽂物；后者则依据《合同法》解除与租户的租赁协议，要求其腾退并给予补偿。对于拒不腾退的，可以通过法院起诉解除租约。
64岁的安根法就这样被房东（直管公房管理单位）——北京宣房投资管理集团有限公司（以下简称宣房投）告上法庭。1955年，安根法出⽣6个⽉，就随⽗母搬进现在的住所——杨椒⼭祠。
杨椒⼭祠始建于明代，是嘉靖时期名⾂杨椒⼭的故居，清乾隆年间辟建为奉祀他的祠堂。上世纪50年代后，杨椒⼭祠陆续搬进67户居民。原有古建拆的拆、改的改，花园、假⼭被夷为平地，平地上⼜长出⾃建房。⼈们只能从⼀座残存的⼋⾓亭依稀辨别古建原貌。
腾退⼯作于2015年11⽉启动，⾄今仅剩安根法等9户。他迟迟未搬，纠结在于：他和⼤哥家同样把院内连廊改成了⾃建房，他家的13平⽅⽶没有房本（即公有住宅租赁合同），⽽⼤哥家的却有。他说：“政府得给我⼀个合理合法的解释。”
原来，同住杨椒⼭祠的安家⼤哥因为住房困难，于2004年向区房管部门申请，拿到了⾃建房房本。但安根法当时并不知情，直到2015年腾退⼯作启动后才提出异议。房本是腾退补偿的最终依据。他说，争取这13平⽅⽶不是为了⾃⼰，⽽是为了妹妹。她户⼝也在此地，不久前查出患上乳腺癌。
孙劲松说：“2015年⽂物腾退启动的时候，就锁定了承租关系，意味着不可能新增房本。”道理很简单，
如果安根法的13平⽅⽶连廊⾃建房给了房本，这⽚区域已腾退的700多户居民就不⼲了（凡是租赁合同⾥未登记的⾃建房，均不纳⼊补偿范围），⽽仍未腾退的居民更是⽆法说服。
因为安根法迟迟不腾退，去年宣房投将他告上法庭。法院认为，原告依法履⾏⽂物保护职责于法有据，并且保障了被告的合法居住利益。负责腾退⼯作的宣房房屋经营有限公司员⼯赵雁科说：“诉讼不是⽬的，只是⼿段。华康⾥腾退项⽬，起诉了两户居民。⼀户开了⼀次庭，后来经过法院调解，没等判决就决定签约腾退。另⼀户还没开庭，只是在法院陈述了理由，回来也签了。”
今年8⽉9⽇，北京市⼆中院终审判决：确认被告与原告解除租赁合同，并于30天内搬离，否则将强制执⾏。孙劲松说：“虽然法院判决下来了，但从我们的⾓度来讲，还是想通过做⼯作让安⽼理解。他是讲理的⼈，⽽且也为保护杨椒⼭祠做出过贡献。”
安家卧室墙上，嵌着6块清道光年间的⽯刻，内容是杨椒⼭弹劾奸⾂严嵩的奏疏和后来⼈的景仰之⽂。这些⽯刻历经百年，⾄今依然字字清晰。更特别的是，每块⽯刻四周都镶着苹果绿的⽊框。⽊框显然是后加的。安根法说这是请⼈做的，为美观，更为防潮——避免⽯刻遭墙⾯返潮侵蚀。
安家保护杨椒⼭祠的历史，可以追溯到上⼀代⼈。早在1966年“破四旧”时，他⽗亲曾不顾危险，⽤⼤⽩纸将这些⽯刻蒙上，这些⽯刻才得以保存。
上，这些⽯刻才得以保存。
搬离期限临近，孙劲松再次敲开安根法的家门。他说：“安⽼，如果到了法院强制执⾏那⼀步，我于⼼不忍。您在⽂物保护上和我们没有任何分歧，将来修缮还要请您帮着把关，修缮后我们也会给您保留⼀间⼯作室，便于您将来能经常回来看看。”
⼏天后，安根法在腾退协议上签了字、摁上⼿印。不久，他将搬离杨椒⼭祠，迁⼊政府统⼀安置的丰台区合顺家园⼩区。他说，最留恋堂前的⽩⽯榴树，那是初来时⽗亲种的，年年这时硕果累累。
安徽泾县会馆⾥，茅草长满屋顶，还有⼀户居民没有腾出。宰飞摄
“⼀把尺⼦量到底”
实现腾退⽂物有两个必要条件，⼀是有法可依，⼆是改善众居住条件。孙劲松说：“去年我们⼀次性启动了15处直管公房腾退，涉及507户，奖励期结束时，总体腾退⽐例是86%，绝⼤多数都在90%以上。⽐如华康⾥118户，到奖励期结束时，只剩9户。说明⼤多数众是接受的。”西城区将原定明年启动的项⽬提前到今年，还结合中轴线申遗和⼤运河⽂化带建设，增选5处⽂物，共要腾退20处2万多平⽅⽶⽂物，堪称建国以来规模最⼤的⽂物腾退保护⾏动。
光晕2攻略当然也有拒绝签约的，理由各不相同。赵雁科归结了两⼤类：⼀类是基于过去对商业拆迁的经验，耗到最后总能多拿；另⼀类是对腾退补偿诉求过⾼。
华康⾥9户没有腾退的居民中，有⼀位60岁的⼥⼠叫刘京芳。街坊都夸她善良：她在多个机构做志愿者，已累计志愿服务1600多⼩时。去年年底，腾退公告刚贴出来，她⼀⽅⾯帮着做前期⼊户调查，⼀⽅⾯把家⾥东西该扔的扔，该卖的卖，四处箱⼦打包，就等着搬⾛。
但只⾼兴了⼀个⽉，刘京芳就失落了。她在⽇记上写道：“华康⾥腾退不等同于普通平房，⼤栅栏评估价每平⽅⽶30万元，为什么我们才9万元，这太不公平了。我们就⼀街之隔啊，居然差了21万元之多。”
负责华康⾥腾退的赵雁科说：“居民有时会混淆概念，把评估价和最终到⼿价混为⼀谈。赶巧了，从2006年开始我就在这⽚区域搞拆迁，所以对哪个项⽬都熟。居民提出来，我都能摆事实讲道理。”事实证明，刘京芳所说的⼤栅栏项⽬每平⽅⽶30万元只是讹传，确切评估价是9.1万元，仅⾼出华康⾥1000元左右。
要想改善腾退居民住房条件，意味着货币补偿款⾄少够买⼀套安置房。刘京芳的家仅有8.5平⽅⽶，若按市场评估价计算，所获补偿款远低于⼀套安置房价格。考虑到这种情况，西城区在政策设计时特意定出⼀条：建筑⾯积不⾜20平⽅⽶的，按20平⽅⽶计算评估补偿。因此，算上房屋评估价值补偿、补助、奖励，刘京芳可获得约250万元，平均到8.5平⽅⽶，恰好每平⽅⽶约30万元，倒是追平了谣传中的⼤栅栏项⽬。
误解⼜由此⽽⽣。有居民知道了刘京芳家“30万⼀平⽅⽶”，就以此为标准，向政府要价。新的⼀轮解释⼜开始了。赵雁科说：“我们从来不谈⽶均价，这个数据没有意义，我们只看政策。以前拆迁没有明细，执⾏时因⼈⽽异。现在政策设计越来越周全，执⾏越来越正规，每⼀分钱都有依据。”
然⽽从另⼀⽅⾯说，居民横向、纵向⽐较并⾮全⽆道理。过去⼀个时期，补偿、安置标准难免不⼀致、不连贯。孙劲松说：“这凸显了我们的政策困惑。从北京市来说，各区根据⾃⼰掌控的资源情况制定政策。区和区之间，安置⽅法、安置房源都有差距。我们⼀直希望⽼城区⽂物腾退能统⼀政策标准。”在北京市⼈⼤常委会今年7⽉召开的⼀次会议上，教科⽂卫体委员会提出：北京市应拿出腾退的“路线图”和“时间表”，制定⽂物腾退、⽂保区民房腾退等相关补偿标准。扇面
还有⼀些居民希望借助腾退，解决家庭困难。朱铁⼭家所在的安徽会馆去年12⽉启动腾退。这座会馆由李鸿章及淮军诸将筹资修建，分东、中、西三路庭院，其中东西两路居住着115户居民。腾退启动⾄今，108户已搬⾛，仅剩7户未搬。朱铁⼭家就是其中之⼀，⽼两⼝和30岁的⼉⼦挤在16.6平⽅⽶的⼩屋⾥。
按照定向安置房配售标准，像朱家这样的三⼈户只能购买⼀套两居室。朱铁⼭说：“你给我⼀套两居室，孩⼦结婚以后，我上哪住？”他希望为⼉⼦额外争取⼀套婚房，或者⾄少将两居室变成三居室。
⽂物腾退部门坚持“⼀把尺⼦量到底”。他们清楚，突破了⼀个⼈，就会突破⼀⼈。孙劲松说：“经过
实践检验，我们这套标准能够兼顾⽂物保护和民⽣改善。⽂物腾退政策被越来越多居民理解认可，奖励期内签约⽐例越来越⾼。”
朱铁⼭最终接受了腾退协议。9⽉30⽇，他们搬离⽣活了近30年的安徽会馆，等待他们的是⼀套敞亮的两居室新家。
朱铁⼭最终接受了腾退协议。9⽉30⽇，他们搬离⽣活了近30年的安徽会馆，等待他们的是⼀套敞亮的两居室新家。（注：陈淑为化名）
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