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曾 宇 黄 璞
（中国建筑科学研究院有限公司建筑设计院，北京 100013）
摘 要 由中国建筑科学研究院有限公司等单位编制的《长租公寓综合性能评价标准》已完成编制正式发布，本文介绍了标准的编制背景、评价指标体系、评价方法与等级划分、主要技术内容和主要特点。标准为长租公寓综合性能的评价提供了依据，对引导我国长租公寓行业健康发展具有重要意义。关键词 长租公寓；综合性能；评价标准
Interpretation of Comp rehensive Per for mance A ssess men t S tandard for
Long-term Rental Apart men t
Zeng Yu, Huang Pu
(Architectural Design Institute of China Academy of Building Research Co., Ltd., Beijing 100013)
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Abstract: Comprehensive Performance Assessment Standard for Long-term Rental Apartment, written by China Academy of Building Research and other companies, has been completed and officially released. This paper introduces the work background, assessment index system, assessment method and classification, main technical contents and main features of the standard. This standard provides a guidance for the comprehensive performance assessment of long-term rental apartments, which has great significance to guide the healthy development of long-term rental apartments in China.Keywords: long-term rental apartment, comprehensive performance, assessment standard
大力发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。国务院办公厅在2018年印发《完善促进消费体制机制实施方案2018-2020》，要求加快研究建立住房租赁市场，建设评估指标体系。16个城市入围“中央财政支持住房租赁市场发展试点城市”，奖补助标准为每年6-10亿元，可用于多渠道筹集租赁住房房源、建设住房租赁信息服务与监管平台等。
为贯彻落实国家加快培育和发展住房租赁市场的政策，完善租购并举的住房制度，推进租赁住房建设，规范长租公寓的评价标准，依据中国工程建设标准化协会《关于印发〈2018年第一批工程建设协会标准制定、修订计划〉的通知》（建标协字[2018]015号），中国建筑科学研究院有限公司、中国房
地产业协会商业文化旅游地产委员会，会同
一、编制背景
随着我国经济的高速发展和城市化进程的加快，人民对于住房的需求量快速增长、对于居住品质的要求也在提高。而房价提升，导致大城市购房压力增加，租房需求应运而生，短租有不稳定、居住质量差等各种缺陷，长租公寓的市场需求量迅速增加。
住房和城乡建设部在2015年发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出建立多种渠道，发展租赁市场，加快让全体人民住有所居。2016年，国务院办公厅印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确提出加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。2017年住房和城乡建设部出台了《住房租赁和销售管理条例》（征求意见稿），在租金、租期、承租人居住权利保障等方面作了具体规定，并指出
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龙湖集团控股有限公司、万科企业股份有限公司、普寓（北京）信息技术有限公司、国家电网雄安供电公司、中国建筑设计研究院有限公司、北京市建筑设计研究院有限公司、四川省建筑设计研究院有限公司、北京世联君汇房地产顾问有限公司、中银城市发展资产管理（上海）有限公司、朗诗绿集团有限公司、北京首都开发股份有限公司、北京金隅地产经营管理有限公司、宝龙酒店集团有限公司、清华大学建筑设计研究院有限公司、北京市住宅建筑设计研究院有限公司、广联达科技股份有限公司、雄安数字城市科技有限公司、阿里云计算有限公司等单位，制定了《长租公寓综合性能评价标准》（以下简称《标准》）。
二、指标体系与等级划分
《标准》共分为8个章节，主要技术内容包括：1.总则；2.术语；3.基本规定；4.宜居品质；5.绿健康；6.智慧系统；7.服务管理；8.提高与创新。
《标准》是在广泛调查研究，认真总结实践经验，参考国内外有关标准，并广泛征求意见的基础上制定的。编制过程中，编制组围绕长租公寓的居
住环境品质、绿健康技术、智慧家居运用、运营服务管理，梳理出56项核心调研问题，进行了十余个项目的现场调研和二十余个项目的在线调研，对长租公寓的痛点问题进行了深入的梳理和分析，形成了详细的调研记录和调研报告。《标准》充分考虑长租公寓的发展现状，重点针对长租公寓的关键
问题，如装修污染、噪声干扰、居住安全、健康需求、空间尺度、配套设施、智能管理、租户服务等方面，提出了关键技术、实施要点和指标要求，引导长租公寓提供更好的环境、更完善的设施、更高的服务质量。
《标准》适用于新建、改建和扩建的长租公寓性能的综合评价。评价对象可以是集中管理的多套、单栋建筑或建筑。评价时间至少应在长租公寓建筑竣工验收后，最好在运行至少半年后的时间评价。
长租公寓综合性能评价体系由宜居品质、绿健康、智慧系统、服务管理4类指标组成。每类指标均包括控制项和评分项，《标准》最后还统一设置提高与创新加分项。《标准》的指标体系框架见图1。控制项的评价结果为满足或不满足，评分项和加分项的评价结果为分值，长租公寓各类指标评分项的满分值见表1。
为使长租公寓的综合性能更为直观地表现出来，《标准》对长租公寓的综合性能进行了等级划分，将长租分为一星级至五星级共5 个等级。5个等级的长租公寓均应满足所有控制项的要求，等级按评分项和加分项的得分总和来确定，当总得分分别达到550分、600分、650分、700分、800分时，长租公寓评价等级分别为一星级、二星级、三星级、四星级、五星级。
三、主要技术内容
《标准》在“术语”一章中提出了长租公寓的定义，即具备基本居住功能（含起居、就寝、盥洗），
提供装修及家具、家电等生活设施，
集中管理运营，
图
1 长租公寓综合性能评价指标体系
表1 长租公寓评价分值
8/ 2020.12凤囚凰的演员
主要用于长期租赁居住的建筑。这里所说的“长期租赁”是指租赁周期一般不少于1个月的租赁。本《标准》所指的长租公寓是由企业进行集中管理、市场化运营的长期租赁的公寓，既包括集中式长租公寓，也包括分散式长租公寓。集中式长租公寓一般是指集中设置在单栋建筑或多栋建筑中，由运营企业提供统一的物业服务的长租公寓；分散式长租公寓一般是指分散在单栋或多栋建筑中，运营企业提供部分物业服务的长租公寓。本《标准》的长租公寓不包括以日为单位进行租赁居住的旅馆、职工宿舍、学生宿舍，也不包括政策性的公共租赁住房。
“宜居品质”一章，控制项在长租公寓的最小套型使用面积、基本居住功能、设置警示和引导标识、植物无毒害四个方面做了规定，评分项从安全保障、生活便利、舒适人居三个角度进行评价，涵盖了室外环境、公区配置、套内设施、居住安全等多方面的具体要求。“宜居品质”评价的主要内容框架见图2。
“绿健康”一章，控制项对空气污染物浓度、有害物质含量、照明功率密度值和室内温度提出要求，评分项从节约资源、声环境、光环境、热湿环境与空气质量、水质保障、装配式装修六个方面，明确了长租公寓具体的绿和健康性能指标。“绿健康”评价的主要内容框架见图3。
“智慧系统”一章，控制项要求长租公寓的通
信基础设施和公共安全系统基本完善，评分项包括智慧控制、智慧能源和智慧服务三类提升性指标，提出了具体的得分条文和得分要求，并在条文说明中对条文进一步解读，明确条文的评价方法。“智慧系统”评价的主要内容框架见图4。cf免费领取雷神
“服务管理”一章，控制项在维护、维修、保洁、应急预案、房源信息和租户实名认证等几个方面均提出基本要求，评分项根据长租公寓行业特点，从租户服务、服务设施、管理制度和运营质量的角度对长租公寓的服务管理水平进行考核评价。“服务管理”评价的主要内容框架见图5。
“提高与创新”一章，从现有行业高新技术、前沿技术、创新技术或管理方法、获得其他认证等方面给予
额外加分，鼓励长租公寓建设管理的各环节和阶段采用先进、适用、经济的技术、产品和服务管理方式，进行创新性实践。“提高与创新”评价的主要内容框架见图6
。
图2 “宜居品质”评价主要内容框架
图3 “
天霜河白结局绿健康”评价主要内容框架
图4 “
智慧系统”评价主要内容框架
图5 “服务管理”评价主要内容框架
图6 “服务管理”评价主要内容框架
四、《标准》主要特点
本《标准》具有以下主要特点：
1.关注安全保障。长租公寓的使用者更换相对频繁，人员构成相对复杂，有一定的安全隐患。本《标准》提出设置电子门锁、外窗限位、自动报警、呼叫按钮、担架电梯、急救设备等设施，以及实名认证、应急预案、安全培训等要求，避免安全事故，应对突发状况。
2.规范运营服务管理。长租公寓行业从单纯的租房业务，逐渐发展出各种附加服务，服务质量是长租公寓的核心价值体现，但长期以来缺乏规范和监管，投诉较多。本《标准》要求长租公寓的工作人员管理、服务标准、考核制度等各种管理制度健全，线上线下各种手续和服务流程清晰、反馈及时，并且有公开公正的各类服务标价和收费，鼓励提供维修、保洁、快递收取、搬家、代收费、垃圾收集、物品回收与共享、文娱体育、社流活动等。
3.鼓励公共区域设施完善。长租公寓的居室面积往往较小，租户以单身的年青人为主，有较强的交流愿望。因此，长租公寓的餐饮、观影、健身、阅读、交流、洗衣等活动往往在公共区域中进行。本《标准》鼓励公共区域多功能利用，具有更加完善的功能，并设置各种设施为租户提供充足的生活便利，如设置公告栏、快递架、零售机、咖啡机、娱乐设施、共享储物柜等。
佟丽娅什么谣言4.要求套内配置齐全。居室是长租公寓的基本组成单位，也是满足使用者居住需求的主要空间。本《标准》研究了使用者的普遍需求和现有问题，对居室的室内配置和设施细节提出了具体细致的要求。如玄关柜、穿衣镜、桌椅、窗帘、空调、洗衣机、收纳设施、晾晒设施等的配置和安装要求，尤其是卫生间和厨房的尺度、设施、防水、材料要求等有详细的要求，打造舒适宜居的居室空间。
5.促进营造健康居住环境。长租公寓的噪声、装修污染是投诉率最高的问题，针对这些痛点，本《标准》提出了适合长租公寓的隔声措施、空气污染控制措施，鼓励良好的气流组织和设置空气净化设施，并提出良好日照和天然采光房间的最小比例要求，以保障基本的居住品质。
6.提倡采用装配式装修。长租公寓维修和局部装修改造的频率较高，采用装配式装修能有效避免结构破坏、便于维修更换、减少装修干扰、延长建筑寿命。本《标准》提倡在长租公寓中机电管线、装饰层与结构主体适当分离，鼓励采用集成卫浴或整体卫浴，采用一体化内隔墙和集成吊顶。
7.鼓励设置智慧建筑系统。长租公寓运营复杂，租户、服务、设施等信息变化较快，智慧控制、智慧
服务将大大提高管理效率和服务水平，是长租公寓的发展方向。本《标准》鼓励采取智能照明控制、公共区域自动化管理、智慧家居、探测报警、环境监测、智能联动等智能控制手段，鼓励提供多模块管控、智能计量、网络通信覆盖、在线服务流程、多种结算手段、智能停车管理等智慧服务管理平台。
8.倡导资源节约。长租公寓也应在节能环保上进行约束。本《标准》提出了高效卫生器具、节能照明、分区分房间独立调控、家用电器能效等技术要求，促进长租公寓减少资源的使用，也为租户有效节约生活成本。
五、结语
我国正在推进多主体供应、租购并举、多渠道保障的住房政策，支持拥有专业化运营能力的企业发展长租公寓项目，中国长租公寓行业进入了快速发展阶段，长租公寓市场将会被进一步激活。《长租公寓综合性能评价标准》的编制能够有效地指导长租公寓的设计、施工和运营，促进专业化、机构化长租公寓运营企业的发展，改善长租公寓市场环境，具有重大的社会效益。农民丰收节是几月几号
目前，长租公寓市场存在良莠不齐的问题，对房屋质量和房屋品质没有统一的评定标准，《长租公寓综合性能评价标准》的发布实施正是填补了这一空白，对长租公寓行业的健康、高品质发展具有重要意义。长租公寓项目可以参考本《标准》指标要求，选择适宜的技术措施，建设长租公寓高星级项目。
长租公寓的金融业务、保险业务可以和长租公寓评价等级相挂钩，通过市场手段给消费者提供放心的公寓产品，促进长租公寓领域的持续健康发展。
《长租公寓性能评价标准》的审查会上，专家组一致认为本《标准》技术内容科学合理、可操作性强，具有针对性、先进性和创新性，与现行相关标准相协调，达到国际先进水平。
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