【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】河北省石家庄市中级人民法院
【审理法院】河北省石家庄市中级人民法院
怎么查看无线路由器密码【审结日期】2020.05.15
【案件字号】(2020)冀01民终87号
【审理程序】二审 怎样写简历
【审理法官】王靖李祥高瑞江
【审理法官】王靖李祥高瑞江
【文书类型】判决书
【当事人】方建;河北省省直纪元房地产开发有限公司
【当事人】方建河北省省直纪元房地产开发有限公司
【当事人-个人】方建
【当事人-公司】河北省省直纪元房地产开发有限公司
【代理律师/律所】胡继勇河北某某（石家庄）律师事务所
【代理律师/律所】胡继勇河北某某（石家庄）律师事务所
【代理律师】胡继勇
【代理律所】河北某某（石家庄）律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】方建
【被告】河北省省直纪元房地产开发有限公司
【本院观点】省直纪元房地产公司与方建所签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且未违反国家法律强制性规定，原审法院认定该合同合法有效并无不妥，合同双方当事人均应按约定全面履行各自的义务。
【权责关键词】撤销代理实际履行违约金恢复原状支付违约金合同约定诚实信用原则书证视听资料证人证言勘验笔录证明力举证责任倒置自认新证据关联性质证证明责任（举证责任）训诫诉讼请求发回重审执行
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【本院认为】本院认为，省直纪元房地产公司与方某所签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且未违反国家法律强制性规定，原审法院认定该合同合法有效并无不妥，合同双方当事人均应按约定全面履行各自的义务。被上诉人省直纪元房地产公司在本案中的诉求为：请求判令上诉人方某继续履行双方签订的《商品房买卖合同》、恢复方某擅自改变的该买卖合同项下【西山御园22（BT3-2）】的房屋结构。上诉人方某则辩称涉
大学军训案房屋并未交付，地下室，地下室不是方某一方挖掘的室的挖掘建造者是谁以及挖掘者的挖掘建造行为有否经过被上诉人省直纪元房地产公司的许可是本案的争议焦点。 根据民事诉讼谁主张谁举证的原则，当事人对其提出的民事主张负有举证的义务，负有举证责任的一方举证不能的，应当承担举证不能的不利后果。本案中就双方争议的涉案房屋有否向方某一方交付的问题，虽省直纪元房地产公司主张房屋已经实际交付给了方某一方，但其并未提供房屋实际交付的相关证据，且方某一方对此否认，本院依据现有证据难以认定涉案房屋已经实际交付方某。 在省直纪元房地产公司并未提供充分证据证实已经将涉案房产交付方某一方的情况下，对于房屋如何建设、管理应属于开发商与建筑商之间进行协调处理及相关行政主管部门进行监管的事项。仅依据在方某按照合同约定的房屋面积支付完毕总价款之后、被上诉人作为出卖方主动扩大房屋面积不符合常理这一主观认识，原审法院即认定应由方某一方“对挖掘和扩建行为是省直纪元房地产公司所致或并非是方某所为进行举证"，原审法院此认定不尽合理，客观上加重了方某一方的举证责任。在此基础上，原审法院进一步认为由于方某一方举证不足，进而认定方某一方对房屋挖掘和扩建违反了双方合同的约定、其行为构成违约并应承担相应的法律责任，原审法院此认定显属不当。 二审诉讼过程中，方某出示了署名为“任云军"（时任省直纪元房地产公司商总经理）的同意业主地
下室改造的批准的原件，欲证明河北省省直纪元房地产开发有限公司总经理任云军亲自批准六位业主地下室建设。该证明显示：二期包括本案涉案房屋在内的六套房，同意室内地下室局部增加，其他不得扩建，但要求对方做出承诺，费用自理……请工程部向总牵头对接落实。省直纪元房地产公司虽不认可上诉人方某的证明目的，且主张任云军并未经过公司授权，其个人行为不能代表公司行为，但其并未提供能够充分推翻该证据真实性的相应证据。 方某出示的石家庄市燕赵公证处（2019）冀石燕证民字第12116号公证书显示，在方某的“业主变更申请审核表"中，向言刚在备注栏签字确认“仅限车库下施工，不得突出建筑物外侧控制轴线，造成质量问题，责任自负，施工时间须服从现场统一安排。"方某持此证据欲证明地下室的改造经过了开发商的签字认可，其主张，向言刚即为任云军所写批准材料之中的“工程部向总"。省直纪元房地产公司虽对该公证书与本案的关联性不认可，主张该被公证材料并无原件，故对证明内容不认可。但在方某出示该“业主变更申请审核表"的原件后，省直纪元房地产公司未再提出新的质证意见。 方某出示的石家庄市燕赵公证处（2020）冀石燕证民字第1158号公证书显示：赵燕到公证处书写了证人证言，欲证明任云军、向言刚分别系省直纪元房地产公司开发西山御园项目的总经理及该西山御园工程部门的副总经理。方某出示了石家庄市基本养老保险参保缴费证明，欲证明赵燕为省直纪元房
地产公司的员工。省直纪元房地产公司虽不认可赵燕的证言，但并未对自己的抗辩提供相应证据予以佐证。 综合以上情况，虽省直纪元房地产公司主张方某擅自改变房屋结构，但方某一方所提交的证据已经形成一个较为完整的证据链条，据此证据链条，足以认定省直纪元房地产公司对本案所涉的改造地下室事宜是知情并同意的，双方该签订《商品房买卖合同》后的一系列行为应认定为双方在实际履行原合同过程中对原合同内容实际变更的行为。故在原合同已经变更的情况下，省直纪元房地产公司主张方某擅自改变房屋结构并请求法院判令双方继续履行原合同、请求判令方某恢复原房屋结构，省直纪元房地产公司提出诉请的理据不足，原审法院对此予以支持欠妥，应予纠正，对其该诉求应予驳回。至于涉案房屋是否属于省直纪元所称的擅自改变房屋结构、是否存在违反政府规划设计要求的情形，该事由属于相关行政主管部门的管理范畴，不属于本案民事案件的审理范畴，本案处理不涉及。综上，上诉人方某的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下
【裁判结果】一、撤销河北省石家庄市鹿泉区人民法院（2019）冀0110民初4291号民事判决； 二、驳回河北省省直纪元房地产开发有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费40元，二审案件受理费80元由河北省省直纪元房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。
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【一审法院查明】一审法院经审理查明认定的事实：原、被告双方于2011年9月15日签订了《商品房买卖合同》，原告为出卖人，被告为买受人。合同约定商品房建筑面积为591.29平方米，并将商品房结构平面图列为合同附件，被告签字确认。该合同第十九条约定，买受人在使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途；合同附件三第四条约定：买受人不得私搭私建小房、广告牌等，出卖人对不合理的使用及装修有监督制止的权利。合同签订后，原告发现被告对自己拥有的房屋有违法扩建的行为，向本院起诉要求恢复原状。本案受理后，原告向本院申请对涉案房屋的地下室进行调查，本院于2019年9月26日在原、被告双方代理人参加下对该房屋进行了现场勘验，发现涉案房屋车库下方存在挖掘空间，该挖掘空间与房屋销售平面图不符。本院对现场进行了拍照，双方代理人在勘验笔录上进行了签字。
【一审法院认为】一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且未违反国家法律强制性规定，为合法有效，合同双方当事人均应按约定全面履行各自的义务。原、被告双方于合同中对涉案房屋的原始规划设计及结构进行了约定，
水果奶油蛋糕经勘验，涉案房屋车库下方存在挖掘空间，该地下室不属于房屋的建筑面积范围内，并且改变了房屋结构。原告称被告对上述地下室进行了挖掘扩建，而被告称涉案房屋并未交付，地下室，地下室不是被告挖掘的按照合同约定的房屋面积支付完毕总价款之后，原告作为出卖方主动扩大房屋面积不符合常理。根据公平原则和诚实信用原则，应由被告对挖掘和扩建行为是原告所致或并非是被告所为进行举证。现被告没有证据证明其对挖掘情况不知情，故一审法院对被告此抗辩理由不予采纳。
【二审上诉人诉称】上诉人方某的上诉请求：1、依法撤销河北省石家庄市鹿泉区人民法院（2019）冀0110民初4291号民事判决发回重审或依法改判驳回被上诉人的原审诉求;2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人的第一条上诉理由避重就轻，一审判决依据并无不当。被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》中明确约定了房屋的建筑面积、规划设计，并将房屋平面图列为合同附件。现涉案房屋车库下方存在挖掘空间，该地下室不属于房屋的建筑面积范围内，并且改变了房屋结构。《商品房买卖合同》第十九条约定：买受人在使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途；合同附件三第四条约定：买受人不得私搭私建小房、广告牌等，出卖人对不合理的使用及装修有监督制止的权利……买受人在行使权利时不得妨碍公共利益，不得违反
政府规划要求，须遵守物业管理法律、法规及业主公约。房屋进行了挖掘扩建难道不是对房屋进行的使用吗？据上诉人提交的证据四（2019)冀0110民初857号民事判决书第十页第五行所述：作为与上诉人同样情况对房屋进行挖掘扩建的业主吴振文，其挖掘扩建行为必然实际控制房屋，应视为实际收房行为。该判决已由（2019)冀01民终8521号民事判决书维持。故对于同样对房屋进行挖掘扩建的上诉人，其挖掘扩建行为必然实际控制房屋，故《商品房买卖合同》第十九条、附件三第四条均应适用，一审法院据此支持被上诉人的诉讼请求，并无不当。二、上诉人的第二条上诉理由属于认识错误，上诉人提出的一审判决第六页的内容为被上诉人的质证意见，且被上诉人引用的（2019)冀0110民初857号民事判决书已由（2019)冀01民终8521号民事判决书维持。判决已认定作为与上诉人同样情况对房屋进行挖掘扩建的业主，其挖掘扩建行为必然实际控制房屋，应视为实际收房行为。所以被上诉人认为，上诉人挖掘扩建行为必然实际控制房屋，应视为实际收房行为。多次催促交房，在交房前发现上诉人有建设地下室行为，因此被上诉人是在2014年就已经知道存在，所以，原审谎称16年知道，二者存在矛盾，被上诉人不诚信。上诉人对此发表质证意见称，真实性没有异议。但是该四份判决均与本案不具有关联性。同时需要向法庭特别陈述，该案件购房人在开庭时均表示对地下室不知情，此情况与本案完全不同，因此不能作
为借鉴在本案中运用。我们这几个人买他的房子是一个团体是高尔夫球队，他们组织是我们买的房子所以说我们都知道这个事，吴振文等案件已经申诉到高院。证据三：证据三性、证明目的不予认可，我们查看原件，上诉人所称的亲笔回复为直接手写在这个文件上，也无被上诉人扣章确认，且该材料原件为上诉人取得，不符常理，无合理来源，故该文件真实性无法确认。且该证据无法证实向言刚的身份，也与本案待证事实无关。
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