广州小产权房交易调查
2011-03-25 08:05:32 来源: 《信息时报》 跟贴 57 条 手机看新闻
核心提示：近日，随着楼市调控措施作用显现，广州楼市成交陷入低迷，但房价却依然高企，个别市区盘甚至涨幅达四成。买房难使价格仅为商品房1/4不到的无证“小产权房”大受市民青睐，交易再度升温。
信息时报3月25日讯
最低1800元/㎡ 小产权房卖得欢
同和“云X花园”尹宝拉是一处典型的小产权房小区，这里10多年前就已经开售，但购买者至今未能拿到房产证。于小慧
“如今要在城里买套商品房根本吃不消，还不如去远一点些便宜的房子。广州二手手机市场”近日，随着楼市调控措施作用显现，广州楼市成交陷入低迷，但房价却依然高企，个别市区盘甚至涨幅达四成。买房难使价格仅为商品房1/4不到的无证“小产权房”大受市民青睐，交易再度升温。
白云区小产权房遍地开花
“新楼特价，2000元/㎡，两房一厅13.8万，三房一厅17.8万，均带装修”、“南湖绝版楼梯楼，南北对流，通风好，采光好，一口价12万”、“110平方米三房电梯楼仅售18万”……近日，记者走访白云区同和路和石井镇一带，包括黄庄村、大源村、红星村等地调查发现，类似的售房广告随处可见，吸引了不少路人驻足观看。
住在太和黄庄村的村民李先生告诉记者，广告上的“特价新楼”正是政府禁止销售的小产权房，这种无证宅基地房如今在白云区可说是遍地开花，“这里可多的是呢，同和不少城中村里就有，再到这一带的黄庄、大源更不用说了，宅基地房一直都在开发，买的人也很多。”
在太和黄庄村黄庄南路，记者果然见到了一栋栋正在兴建的宅基地房，当中不少已经封顶，里面有工人在修装，正打着广告“热销”，还有些先前完工的宅基地房则早已有人入住。
记者多日看房发现，目前在售的小产权房多数是单体楼，少数为小区式管理，部分还设有电梯。以小区式管理推出的小产权房比较抢手。
记者还走访了同和路上的握山村、榕树头、斯文井等地，发现情况大致如此，小产权房建设和销售到处如火如荼。而在海珠区小洲村，记者则了解到，这里也有一些宅基地房在出售，不过相比白云区来说，房源数量不多，一般都是买卖双方以一对一的方式私下交易。
高楼价催生小产权房买卖
大源村中一名宅基地房销售人员丁小告诉记者，据她估计，就以大源村来说，目前正在交易的小产权房起码有几千甚至上万套，如果以整个白云区来算，房源数更是数不胜数，“我们老板手头上在做的项目就有十几个楼盘，都是在这里附近几个地方，每天看房子的人都很多，平均一周可以卖出大约十套房。”
据当地中介分析，白云区小产权房“遍地开花”的原因在于现时楼价居高不下，而地铁三号线北延线的开通则为往返交通提供便利，“人们都买不起城里的商品房，促使他们来到郊区置业，而且，白云区这边本来就是农村，地多人少，环境好适合居住，所以才会有人来开发。”
据广州市国土房管局2008大冒险之十二金锣发布的一份公告显示，广州小产权房主要区域在白云区、天河区、海珠区、黄埔区和原芳村区，其中以白云区最为集中。
价格仅为周边商品房1/4
记者走访发现，这些无证小产权房的楼价都低得出奇，大多数是以每平方两三千元的价格出售，最低的甚至1800元不到。以一套100平方米的三室一厅电梯房来计算，整套房的总价格才是20万元上下。在白云区南湖同和路段，这里小产权房的售价约为2500~3000元，但在同一路段上的万科蓝山和桐语山庄等商品房，二手楼均价达到12000~13000元，小产权房价格仅为周边商品房的1/4，甚至低至1/5。
“其实宅基地房最吸引人的还是它的价格，十多万就能买到至少两室一厅的房子，正常来说，哪里可以到？”同和握山村一名姓蒋的私人中介说，这些无证的小产权房在当地确实很有市场。
记者看到，在黄庄南路销售的200套全新电梯小产权房中，面积为90平方米的三室一厅毛坯房售价为16.8万，单价约为1867元。而在太和大源村，名为“沙太小区”的上千套全新小产权房按一口价14万销售，户型为两室一厅，面积共75平方米。
同时，记者还发现有小产权房的卖家在网上发布房屋出售信息，同样是打着“新楼特价”的口号来吸引眼球。在广州赶集网上，记者就看到了不少类似以下内容的售楼广告：“新电梯洋房，有现房出售，即买即住，是您理想的居住商用房……紧临南湖游乐园，三房二厅共90平方，开盘价只售17万。社会实践活动心得”
不过，有销售人员告诉记者，这些小产权房在出售时，基本上都要求一次性付款，由于没有房产证抵押，买家无法进行银行贷款，所以也不能采取按揭的形式。
小产权房是什么
“小产权房”是指村集体组织或开发商在农村集体土地上自行组织建设、自行销售的房屋，非集体经济组织成员购买此类房屋将无法办理房屋产权登记。
按照我国现行法律，在农村集体土地上进行房地产开发，必须经过将集体土地征收为国有的过程，小产权房是直接在农村集体土地上建设房屋，没有经过政府相关部门的审批，因此也违反了国家的土地管理法。这类房子没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证。
小产权房怎么买?
须一次性付款，无法办按揭和房产证
小产权房谁在建?
杂牌“开发商”与村委村民合作开发
采访中记者了解到，目前广州城中村宅基地房的开发，往往是由“开发商”跟村民谈好条件拿地后进行建设。
一名销售人员告诉记者，正常情况下，村民虽然手上有地，但往往没有资金新建房子。“因此我们和村民协议好价钱后，一次性买断地块进行建设，或者先不给地价，但房子建成后要将其中的部分比例返还给村民。”该销售人员介绍说，一般建成后返还面积较为常见，村民可拿回建成后房子的四成左右，让村民用于出租，“（开发商）一个没地，（村民）一个没钱，所以合作就是双赢。”
记者扮作买家去到一个名为“锦绣家园”的小产权房楼盘，多番打探得知，该项目的投资老板
姓钟，是茂名高要人，大约在2年前向当地3名姓林的村民购得这块地皮用作开发小产权房。“当时买地具体多少钱不太清楚，只是听说后来也有返还少部分房子给村民作为回报。”
而在黄庄公交车站不远处，一栋名为“黄庄大厦”的大楼所在地块也是宅基地，原址是黄庄小学。据附近村民介绍，这栋大厦其实是开发商与黄庄村委合作建房，开发商买下地皮建好房子后，便将大厦的步步惊心韩国收视率2楼和3楼返还给村委用作办公地方，其余则由开发商向外出售。一名村民说，“三楼以上都是卖出去的，价钱还挺高，差不多3000元每平方。”
不过，采访时有不少宅基地房销售人员坦言，现在已经很难拿地，“越来越不好做，地也越来越少。”据同和握山村的一名销售人员称，以前他们还能直接和村委会合作，拿到较大面积的宅基地进行投资建设，但随着用地趋向紧张，甚至有时候村委会也会自己开发房产，他们只能转向与村民个人合作，“所以现在的开发逐渐是往更远郊的地方去，希望能重新开拓一片市场。”
记者了解到，宅基地开发商从前期的拿地、开发，再到最后的销售，一般需要2年时间。
(本文来源：信息时报 作者：熊栩帆)
核心提示：近日，随着楼市调控措施作用显现，广州楼市成交陷入低迷，但房价却依然高企，个别市区盘甚至涨幅达四成。买房难使价格仅为商品房1/4不到的无证“小产权房”大受市民青睐，交易再度升温。
销售人员以补办房产证作诱
在白云区的很多村子里，这种小产权房销售广告随处可见，价格更是低得诱人。
根据广告上面的信息，记者拨通了一名自称“非中介”的销售人员刘小的电话，随后约定在
黄庄公交车站见面。“来！跟着我走，赶紧看，现在看房子的人多，跑不过来。”一见面，刘小便带着记者穿过黄庄村的小路，来到一栋已经建成并有人入住的小产权房。她告诉记者，其公司专门负责小产权房的开发和销售，目前在售的几个楼盘都在黄庄至大源一带。
电梯房最低每平方1800元
路上，面对记者的疑问，刘小解释说，现在他们都是以直销方式为主，很少会中介放盘，“因为中介当中可能会存在猫腻，而且之前政府查处了一批代理小产权房的中介代理，估计他们也不敢再接这种生意了。”刘小说，现在都是在附近地方张贴广告传单，或在网络上发布售楼信息来吸引购楼人。
记者参观的是一个叫“锦绣家园”的项目，几栋大楼整齐地排列在一起，每栋大约是12层高，旁边还有两三栋在施工建设。“这些都是电梯楼，最低1800元每平方，你想要的三房一厅在二楼有一套，定价在16万元，共有80多平方米，已经带了装修。”刘小介绍，该项目计划建9栋楼，目前已经建好5栋，楼龄在1年左右，“要买的话就赶紧做决定，再迟就没有了。如果想要好一点的可以再到楼上看，5层以上光线和通风都不错，但就要贵2万元。”看见记者似乎有点动心，刘小在一旁催促记者赶快下订，只要给5000元订金就能把房子保
留下来。
“政府管不了那么多”
由于之前已被告知房子没有房产证，记者表示需要再考虑，刘小又劝说，“现在是没有房产证，但将来政策下来可以补办，我们在合同上可以写上这点，到时只要交点钱就行，而且房子还有宅基地证，完全是合法有效的。”据刘小称，她在白云区从事小产权房买卖有七八年，一直都没事。要是房子要拆迁怎么办？当记者发出疑问时，刘小就表示，房子属于永久使用，如果将来遇到政府征地或拆迁，他们将会按照征地时的价钱给回补偿款项，合同上也会写明。
在同和路一处在售的单体楼小产权房，销售人员介绍，他们的新楼一共9层，一梯六户，在售的是三房一厅两卫的户型，均价在2338元。销售人员也承认房子是小产权房，没有房产证。“但只要有关政策出台后，一定可以补办房产证，现在白云区的城中村里绝大多数是宅基地房，政府也管不了那么多……”
17万元即可入住90平方房子
记者暗访发现，买卖小产权房程序其实非常简单。以黄庄村“锦绣家园”为例，客户要是买一套90平方米的套房，在签订相关合同后，只要交齐房款16万元，再加上约1000元的用于安装水电的维修基金，以及预缴一年数百元的管理费用，最后再算上律师见证费用，前后大概17万元就可以搬进新屋。
在白云区石井红星村，一个叫“金富苑”的楼盘项目，三室一厅约80平方米的房源售价仅是十四五万。另外一个没有名字的在售楼盘，约50平方米的一室一厅毛坯房为6.8万元一套，约65平方米的两室一厅是8.8万，约90平方米的三室两厅则为15.8万……卖家还承诺当天下定每套可优惠1万元。
买卖需要律师见证
石井红星村某宅基地房开发商销售人员就信誓旦旦地称，宅基地房的买卖“绝对没有问题”，只要办好交易手续就行。“到律师楼签份协议就行了，你一份、我们一份、律师一份，只要有第三方见证，这样就可以证明房子是你的了。”据其称，在小产权房买卖中，买家往往还要支付1000元左右的律师见证费。
不少销售人员都解释说，除了要签订有律师做公证的《宅基地见证书》，客人还要签一份《合资建房协议书》，因为宅基地不能转让，只能以集资的形式进行建房。记者看到过一份《合资建房协议书》蓝本，相比商品房的购房合同，其内容显得十分简单，条款仅有几条，上面就写明买家要在建房中出资多少钱，房屋建成后可获得楼盘百分之几面积的使用权。
发布评论