ENERGY SAVING
节
能
推进节能降耗
应对成本上涨
— —专访深圳中电物业管理有限公司总经理助理黄志刚
我们要尽快 在全行业 推广绿 物业管 理的 理念， 因为这 不仅可以 提升 物业服 务企业 的 服务质量， 而且将 有力地促 进我国既 有建筑节 能降耗 工作 的实施 和普及。
随后， 公司就 成立了一个 领 导小组 来落 实这项 工 作。 年来， 几 公司在不断强 化管理节 能的同时， 力开 大
■ 本刊记者 / 谢罗
当前， 在物业 服务成本不断上涨的背景下， 深入开 展既有建 筑节能作为物业 服务企业 降低能耗支
出、 应 对成本上涨的主要举措之一， 其重要性再次凸显出来， 同时也被许多物业服务企业 提上了议事日程。 日前， 本刊采访了 曾被评 为 “广 东省 节能 减排工 作先进单位” 的深圳中电物业管理有限公司 （以下简称 “中电物业” 节能降 耗工作的负责人黄志刚。 ） 作为中 电物业的总 经理 助理， 他从 20 05年开始主 持了公司所 管项目— —深圳电子大 厦和电子科技大 厦的节能降耗 工作， 取得了显著成效。
展改 造节 能， 取得了很明显的效果。 在管理节能方面， 公司通过提高冷冻水的出水温 度 （单位冷 量能 耗低） 、 利用冷冻系统 的热惰性 结合便 宜的谷期和平 期电力、 过 渡季节 利用自然通 风， 及及时 退出变 压器 的台数 以 降低 基本电费， 大幅度降低物业管理 用电量， 严格控制 施工单位用电等管理措施， 取得了很好的节能效果。 经过7年的努力， 中电物业的节能 效果非常显著。 以 2004年为基准， 截至2011年12月底， 中电物业管 理的 深 圳市电子大 厦、 电子科技 大厦 20余万平方米的建 筑 面 积在出租率由86％提 高到近几 年的98％、 商业 运营 面 积也增加了1万多平方米的 情况下， 其总能源消耗 从 2257万度 下降到2000万度以下， 7年减少了总用电1367 万度； 中电物业的能源消耗 （主要是大厦公共部 位的能
7年节电2430余万度
记者： 请介绍下贵公司是在什么样的背景下提出要开 展 节能降耗的？ 贵公司的节能降耗工作取得 了
哪些成绩？ 2005年， 深圳供电局 通知： 全市用电要实 黄志刚： 施峰、 谷计费。 平、 虽然电费 综合单价 没上 调， 对于 但 夜间用电量很 少的高层楼 宇来说， 电价上涨 幅度高达 15%。 我们公司管 理的深圳电子大 厦、 电子科技大厦项 目， 是两个耗电大户， 每年的用电量大约在2300万度， 这样算下来 ， 仅每年的电费开支公司就 要多支出340多 万元。 这对 于微利经 营的物业服 务企 业来说 ， 是一笔 庞大的支出， 企业感 觉到难以承受。 这种情况下， 在 公 司领导层就开会研究考虑要通过节能降耗 来解决这个 问题， 30 0 多万元的能耗 费用省出来。 把
源消耗） 也由1258万度下降到780万度， 7年累计减 少了 2430余万度， 按照目前深圳供电局1.1元的电价计算 ， 中 电物业7年来大 力开展节电工作已经实现经济效 益2670 多万元。
三项经验可供参考
记者： 在6年的楼宇节能降耗 工作中 贵公司总结出 ， 了哪些可供同行借鉴的经验？ 首先是物业服务企业的领导要旗帜鲜明地对节能降 耗工作予以支持， 在资金的使用上也要给予优先安排。 其次是要技术先行。 对 方法和路子， 节能降 耗将 取得 事半 功倍的 效果。 中电物业在 节能降 耗 工作 的实 施过 程中， 公司的专业技术人员下到运行第一线与运行
深圳大厦
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中国物业管理
P ROP E RT Y MA NA G E MEN T 2012. 0 3
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人员 共同讨 论制 定节 能降 耗方案 和措施， 总结出了提高冷冻水温度 消除冗余冷量、 利用闲置的冷却塔 加 大冷 却 面积 降 低冷 凝温 度、 过 渡季 节利用室 外 低温 空气降 低室 内温 度、 利用早晨7:00前的谷 期电 力降 低系 统和 高负荷区 域温 度等 一系 列行 之有 效 的 管理 方 法。 同 时， 公司还加强对 技术人员的专业 技 能培 训以及 对服 务接 待人员的 节能知识普及培训， 为节能降耗工 作取得圆满成功奠定了基础。 三是要做 好组织、 落实工作。 中电物 业在实 施 节能 降 耗的工作 过 程 中， 立了一 个 专 门的 节 能 成 工作领 导小组， 订节能目标、 制 方 案， 保证目标、 案的 科学 性、 方 合 理 性和 可操 作 性； 及时 跟 踪 每项 节能 工作的落 实； 对每个月的用电 量、 电费情况 及时汇 总、 分析查 原因， 制订应对 措施； 对节能 工作 分阶段进行及时总 结， 不断提出新 的 节能 措 施和 要求 ； 对节 能 措施 实 施过 程中出现 的一 些技 术问题 和用户意见及时总结和修正。
因为 这种 节能 措施 既不需 要有太 多的经 费投入， 而且见 效很快。 实 际 上， 业 服务 企 业 只要
把 管理 物 节能做好就能取得不错的效果。 当然， 不是说就不需要实施 也 改 造节能， 而是要慎重 实施， 力争 用最小的费用投入取得最大的节能 效果。 7年来， 中电物业节电2430多 万度， 但在改 造节能方面的 投入也 仅仅100余万元 (不计算业主设备更 换)。 这也 就说明， 实施节能降耗其 实并一定需要非常大的资金投入， 物业服务企业要逐步改变 “节能需 要大量 资金投 入 的成见 ， ” 大胆深 入地实施节能降耗工作。
益 来驱 动企 业和 广大员 工都去节 能降 耗。 当前， 理节能主要 依靠 管 我们 物业 服务 企业 的广大 员工来 实施。 因此， 如何 建立一套完善的 机制 调动 广大员工 的积 极性 是我 们在 实施 节 能降 耗时所必 须考虑 的问题。
建议将节能降耗 工作纳入国 优大厦评比标准
记者： 当前， 居高不下 的成本上 涨压力一直困扰着物业管理行业， 既 有建 筑节能 作为 行业自救 的一 项有效途径受到了业界的重视 。 那 么， 对于快速推进行业节能降耗工 作的深入开展， 你还有哪些建议？
节能降耗， 不缺技术缺机制
记者： 物业服务企业在实施节 能降耗的过 程中 还有 哪些需要注 ， 意的事 项？ 能否对物业服务 企
业的 节能降耗工作提出一些建议？ 黄 志 刚： 是实 施 节 能降 耗 一 不能以牺牲客户的舒适度为代价。 节 能降 耗 工 作的 开展 ， 别 是管 特 理节能， 必须以不降低客户的舒适 度为前提， 否则会遭 到客户的反对
黄志刚： 目前， 有建筑 还有 既 很大 的节 能降 耗空 间已经 成为业 界的共识， 中电物业7年节电2430多 万度的实践也充分证明了这一点。 那么， 如何才能快 速推进这项工作 呢？ 其实几年前我就曾向行业领导 建 议将节 能降 耗 工作 纳入 全国优 秀示范大厦的评比和复检工作中。 如果能 将节能 降耗 指标 纳入 国优示范大 厦的考评标准中， 可以 预见， 很多物业服务 企业就会按照 国优 大 厦评比标准 加快 实施 节能 降耗 工作， 此项工作将会在全国迅 速开展 起来。 而且 ， 全国各地的优 秀示 范大 厦也是 当地 物业管 理行 业学习和效仿的样 板， 如果这些国 优 大 厦都 是能 耗 很低 的建 筑 ， 将 在 当地物 业管 理行业 产生 巨大的 示范效应， 带动当地物业管 理行业 的既有建筑节能降 耗工作。 此外， 我们要尽快在全行业推 广绿物业管 理的理念， 因为这不 仅可以提升物业服务企业的服务质 量， 而且将有力地促进我国既有建 筑节能降耗工作的实施和普及。 ◇
管理节能要先行
记 者： 开展节能 降耗， 必然面 临着资金 投入的问题， 尤其是设施 设备的改造所需要的投资对于很多 物业服务企业来说， 都是不小的数 目。 作为微利行业， 如何来克服这 一 难题？ 请结合贵公司的
经验谈谈。 黄 志刚： 目前， 宇节 能主要 楼 分为两 种： 一种是改 造节能； 另一 种是管 理节能。 两者相比， 通过科 学的 管 理方 法就 可达 到节能目标 的做法 需要投入的资金很少， 代价 最低。 就中电物业 的经验 来看， 管 理节 能应 该是物 业服 务企 业在实 施 节能降 耗 工作中的优 先选 择，
或投诉， 甚至导致节能降 耗工作的 停滞或失败。 二 是不 要盲目实 施改 造节 能。 我在业内所举行的交流中多次 提 到， 业 服务 企 业实 施 节 能降 物 耗， 一定要从不花钱或 少花钱的项 目入手， 不要盲目地实 施改造节 而 能。 盲目地实施改造节能往往会事 倍功半， 甚至花了钱还不节能。 三 是要 建 立一 套 完善的 节能 机制。 目前， 我们的 节能降 耗 工作 缺 的不 是节 能 技 术 ， 而是 节 能机 制。 们应 建 立一 套节 能 效果 和 我 物业 服务 企 业管 理者及 运行人员 业绩和工资挂钩的机制， 让经济利
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