南京市中央路南汽项目地块市场研究及项目建议报告 2010年1月15日一、城市概况 1. 江苏省会人口众多南京市是江苏省省会，全市面积6,597平方公里(其中市区面积约975平方米公里) ，常住人口约750万，流动人口约200万，为江苏省政治、经济、文化及交通中心。南京市约有200万户登记户籍之家庭，人口结构偏于青年化，其中15-29岁占 %，故年青消费是商业零售餐饮的主要对象，人口结构详细如下：年龄 1-14 15-2930-4445-5960-7475-85 总计人口 90万 172万225万157万82万24万 750万百分比 12% 23% 30% 21% 11% 3% 100% 2. 工业重镇企业众多南京市为长三角经济区的重要城市之一，工业实力雄厚，四大支柱产业分别为石化、电子、汽车及钢铁，分布于各大工业园区，如江宁经济技术开发区、南京出口加工区、南京经济技术开发区等，总计约有30,000家企业。 3. 经济增长速度迅猛南京市是长三角经济区内仅次于上海市的第二大商贸中心。2006-2008年南京全市GDP持续保持两位数增长，经济增速及人均GDP在全江苏省乃至整个长三角洲地区始终保持前列，其经济实力雄厚。 2006-2008年南京、杭州、扬州及上海GDP情况2008年 2007年 2006年全市GDP 全市GDP 全市GDP 人均GDP人均GDP人均GDP (亿元) (亿元) (亿元) 南京 3,775 ↑15.3% 50,944 3,275 ↑17.8% 44,197 2,780 ↑15.1% 42,769 杭州 4,781 ↑16.5% 60,826 4,104 ↑19.2% 52,199 3,441 ↑14.3% 51,871 扬州 1,580 ↑13.4% 34,422 1,390 ↑19.8% 28,547 1,160 ↑15.2% 24,251 上海13,698 ↑14.1% 74,244 12,001 ↑16.5% 64,592 10,297 ↑12% 59,710 4. 历
史名城学府云集 1
南京市是中国四大古都之一，文化底蕴深厚，学府众多，全市大专以上之高等学校约40所，在校大学生近65万人；中学/中专学校约50所，在校中学生约10万人，年青学生消费体众多。 5. 周边城市消费后盾南京市作为江苏省省会，长江下游重要的中心城市，吸引众多外地人士前来学习、工作、定居及旅游，周边约1小时来往可到达南京市之城市众多，故具强大的消费人口作为房地产业及零售餐饮业之支撑，该等城市包括：镇江马鞍山扬州芜湖滁州 72
公里 53公里 104公里 120公里 80公里与南京距离 (50分钟车程) (40分钟车程)(70分钟车程)(80分钟车程) (60分钟车程)人口约269万约128万约231万约460万约447万 2008年 1,408 636 1,580 749 520 全市GDP(亿元) 2008年人均GDP 46,473 49,656 34,422 32,500 12,639 6. 高铁效应潜力强劲中央政府为推动长三角区域之经济发展，计划于2011年，在南京、上海、杭州三市间建成城际高速铁路，届时将形成“长三角洲1小时经济圈”(长三角洲各大城市间之交通往来缩短至1小时)，从而带动整个南京乃至整个长三角地区经济的快速发展。城际高铁1小时抵二、项目位置 1. 本项目位于中央路与新模范马路交汇之西北角，中央路为南京市内最重要之南北向主干道之一，为三线北上加三线南下之道路；新模范马路是极为宽阔的双向四线车道，东面与玄武湖隧道相连，可直达紫金山风景区。由于本项目位于两条主要干道交界处，无高楼阻挡，位置显注。 2. 南京市规划中的地铁线总计共有8条，目前已投入使用的为南北向之一号线，在2
建的东西向之二号线亦即将贯通。本项目紧邻贯通新街口、鼓楼、玄武湖及夫子庙商圈之地铁一号线新模范马路站，轨道交通便捷。本项目香格里拉项目三、周边环境本地块范围包括目前的「时代超级购物中心」(设中低档餐饮、零售及大卖场)、南汽停车场及多栋南汽老式公房等，其四周环境如下：北侧: 本地块北侧为南昌路，该小路以北为大片六层高之老式公房区，住户层次较低；东侧: 本地块东面为中央路大马路，马路东侧为一幢在售乙级高层办公楼「锦盈大厦」、一幢江苏省电信局自用高层办公楼「江苏省电信大厦」及一幢高层商住楼「新立基大厦」，一定程度上阻挡本项目朝东观赏「玄武湖」之视线；西侧: 毗邻四车道之「金贸大街」及大片六层高老式公房之「工人新村」，居民层次较低；南侧: 项目南侧为「香格里拉」项目，该项目拟建43层高之五星级酒店一栋(约550房间)及26层高之服务式公寓一栋(约100单元)，预计于2012年竣工。该项目之落成将提升本项目之档次及为本项目提供配套服务，有利于本项目之营运及销售。「香格里拉」项目南侧为宽约8米之河道及沿河绿化带，河道以南为新模范马路，其对面为一幢高约100米之商住楼「利奥大厦」及其周边的大片六层老式公房区。南面由于被极为宽阔之新模范马路阻隔，
且无地道或天桥连接马路南北两端，故形成天然屏障，隔绝由南往北之行人到达本项目。整体而言，本项目所在区域之轨道及汽车交通便捷，唯行人通行较为不便(特别是由南往北)。该区域目前之优质商业配套设施如酒店、商场等虽颇为不足，唯由于周边 3
已有多幢乙级高层办公楼投入使用或即将投入使用，故该区已开始具备继「新街口」、「鼓楼」及「
玄武门」等商圈后形成另一办公商圈之雏形。此外，由于本项目距离前述商圈具一定距离，且其本身被大片居住区所包围，故具备发展中至中高档商业零售、餐饮及服务之基本条件。四、项目规划项目共分四个地块，总占地面积约63,000平方米，容积率不高于5.5(我司理想之容积率为4.5)。按有关规划，可发展商业、办公及酒店公寓，具体如下：地块面积建筑面积限高地块用途容积率 (平方米) (平方米) (米) A 商业办公 13,000 4.5 58,500 180 (近中央路) B 商业办公 13,000 4.5 58,500 100 (近中央路) C 商业办公 18,000 4.5 81,000 100 (近金茂大街) 酒店公寓 7><D 商业办公 19,000 4.5 85,500 180 (近金茂大街) 酒店公寓总计63,000-283,500-注：容积率按我司理想之容积率计算。项目地块呈长方形，其南面开阔，较利于建筑物之规划布置。五、项目优劣势分析优势 1. 项目位于南京市中心鼓楼区较中心区域，毗邻玄武湖公园旅游区，地段优越，宜商宜住 2. 部分高层朝东之单元可享「玄武湖」景观 3. 为目前市中心最大及最完整之地块，具一定体量规模，项目可塑造性强 4. 位于两条主干道交界，并紧邻地铁一号线新模范马路站(距新街口4站，距火车站仅1站)，交通顺畅，出行便利 5. 距离火车站较近，方便出差及出游往来于南京及其他城市之商务及旅游人士 6. 项目所在区域已渐形成中央路由南往北之商务圈北延趋势，目前已有「锦盈大4
厦」、「江苏省电信大厦」及在建中的「南京国际广场」，商务氛围渐显 7. 五星级「香格里拉大酒店」可提升项目之档次及知名度劣势 1. 由于项目位于两条主干道交界，车流众多但人流不足。项目南面被广阔之新模范马路切断由南往北之人流，不利商业发展 2. 项目西面及北面存在大量老式公房，居民购买力弱，且该区之形象/档次较受影响 3. 项目朝东之「玄武湖」景观被3
幢高层之「锦盈大厦」、「江苏省电信大厦」及「新立基大厦」阻隔，无法观赏「玄
武湖」全景 4. 紧接项目西面及北面之大片老式公房之未来整体规划暂无法了
解，增加不可预知因素六、市场概况及项目可行性评估概况整体而言，
2009年南京市办公楼租售市场由于供求严重失衡，故极度低迷；与此同时，住
宅/酒店式公寓买卖市场量价急升，一房难求；由于市区无新增商业供应，商业
物业租赁市场之租金及入住率稳步上扬。办公楼 1. 按「戴德梁行」资料
显示，截至2009年第三季，南京市办公楼的累积供应量约为92万平方米。预计
2010－2012年的三年内，约有90万平方米的新增供应。南京办公楼市场历年年
均供应量约20-30万平方米，需求量约10-20万平方米，供应远大于需求，供需
比约为2 : 1。 2. 南京目前市场上的办公楼，绝大部分为乙级或丙级办公楼，
品质不高，且95%以上作出售用途，其售价一般为人民币11,000-18,000元/平
方米，租金在人民币1-2元/平方米/日。南京目前已投入使用之甲级办公楼仅有
三个，分别为：鼓楼的绿地广场—「紫峰」/「云峰」/「翠峰」、新街口的「国
际金融中心」及位于珠江路的「珠江路壹号」。前述三个甲级办公楼中，其中两
个为发展商纯出租项目，另一个为纯出售项目，具体情况详见下表: 5
南京甲级办公楼租售情况表售价租金序开盘交付总建面出售/ 项目
(人民币/ 区域发展商(人民币/ 号日期日期(平方米) 出租率平方米) 平
方米/日) 1/09 60,00036,000 10% 紫峰 1 绿地广场-云峰鼓楼绿地
集团5/07 4.5-65 已交付23,00022,000100% 翠峰已交付
17,20022,000 100% 2 国际金融中心新街口ARA 12/08已交付100,000/
3.5-
4.5 5% 3 珠江路壹号珠江路广厦地产 12/07已交付 60,000/ 5 95% 总计 260,200 *珠江路壹号于2007年底开始招租，避开了金融危机对市场的影
南京有几个火车站响，故出租率较高，目前已达95％。 3. 目前市场上办公楼虽供大于求，但
真正优质之甲级办公楼几寥寥可数，而目前甲级办公楼中仅作出租用途之办公楼
更为稀缺。在未来三年约90万平方米之办公楼供应中，其中相当体量之供应集
中于非城市中心区之河西地区，城市中心特别是核心区域之优质办公楼供应有
限；且除「南京国际广场」(由摩根史丹利基金整体收购)项目外，目前未闻其他
知名外资发展商或基金于市中心区发展优质办公楼项目。鉴此，本项目若按国际
甲级标准发展办公楼，并设计为「玄武湖」周边的标志性建筑，同时凭籍五星级「香格里拉大酒店」高端品牌及「玄武湖」景观作为卖点，相信将可吸引如金融、保险、专业服务及贸易等行业之外资及优质内资企业的进驻，应具一定市场。商场 1. 南京市目前主要的商圈为1)中高端定位之新街口，2) 中端定位之湖南路及3)中低端定位之夫子庙。新街口以「金鹰国际大厦」、「德基广场」、「东方商城」及「新百」为中心向四周辐射形成高端及中端错位经营之商圈，其目前最高档之商场为「德基广场」，世界一线品牌均进驻其中；湖南路商圈主要以中端服饰、品牌餐饮、美食一条街为主，吸引众多年青消费者；夫子庙商圈主要汇聚以中低端餐饮及土特产零售为主(类似上海豫园)，吸引众多往来南京的旅游人士，租金情况详见下表：南京市中心主要商场租金情况 6
租金总建筑面积序号项目区域(人民币//平方米/日) 发展商出租率(平方米) (按使用面积计) 德基广场 2F: 25 1 德基地产 65,000 100% (商场) 1F: 35 2F: 20 金鹰国际大厦2 金鹰国际 33,447 1F: 30 100% (百货公司) 或营业提成18~25% (服饰) 新街口 2F: 20 东方商城 3 东方商城 25,000 1F: 30 100% (百货公司) 或营业提成18~25% (服饰) 2F: 20 4 南京新百南京新百 50,000 1F: 30 100% 或营业提成18~25% (服饰) 5 湖南路商业街湖南路 / 110,000 20 100% 6 夫子庙商业街夫子庙 / 100,000 13 100% 2F: 15 6 水游城夫子庙鹏欣集团167,000 100% 1F: 25 上述商场出租率约为100%，且每年租金增长平稳。 2. 本项目所在区域目前虽无甚优质商业设施，且偏离「新街口」及「湖南路」两大商业中心，人流较难从南端的商业中心导入本区域，但由于其位于南京市区北端，离长江大桥及绕城公路相对较近，且毗邻火车站，故有利于外地人士驾车或乘火车前来本项目。 3. 本项目西面及北面居住于老式公房之居民层次虽较低，消费力较弱，但区域人口庞大，其中更不乏年青消费，故具备发展大型商场之基本条件。 4. 南京市市区目前有若干个传统式之商场及百货公司，但至今未见如深圳「万象城」之集零售、餐饮、休闲、娱乐于一体之中高档大型商场。由于本项目位于市中心，但又避免了市中心的堵车与烦嚣，且紧邻地铁站及玄武湖风景区，故若其商业体量具一定规模，将可吸引年青消费及家庭，故建议沿中央路一侧发展大型商场。酒店式公寓(商住楼) 1. 南京市目前市场上存在较多
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