关于A房地产开发有限公司综合审计报告
根据监察中心审计部工作安排,审计组于年月日至月日对A房地产开发有限公司下称A年度的经营情况进行综合审计,现将审计情况报告如下：
一、A基本情况：
1、项目基本情况：
“    公寓”位于    市  区,该项目用地总面积为    平方米,分为A、B、C、D四个区,其中A区用地面积为    平方米,B区用地面积为 平方米,C区用地面积为 平方米,D区用地面积为 平方米,我司根据规划对该项目进行分期开发,截止目前C、A区已建设完工;BB区一期工程进度缓慢,原计划于月日向业主交房,但由于前期工程延误导致延期交房,A内部预计将于月日前向业主交付;BB区二期一标段工程已经全部封顶, 楼主体结构,以及楼层以下主体结构验收完成;BB区二期二、三标段工程于年月开始进行土石方工程,并于年月将平整场地移交二期总包方重庆市          集团有限公司下称C,年月中旬开始试桩打孔工程,截止至年月日楼正在打桩过程中,楼由于高边坡工程安全问题,正在协商工程方案桩基工程尚未开工建设;
2、销售以及欠收情况：
AC区住宅已销售完毕,A区住宅基本销售完毕,A区车库正在销售中,商业部分尚未销售；B区住宅和别墅正在预售过程中；D区处于前期筹备阶段尚未开工建设;截止至  年底A可销售楼盘总套数为套,已实现签约总数为套,合同总成交金额累计达万元,其中年在售楼盘共计销售套,合同签约金额为万元;详见下表
项目
可售面积㎡
土方工程合同
已售面积㎡
可售  套数
已售  套数
已签定合同金额万元
实收房款 金额万元
未收回房款金额万元
A区
C区
B区
D区
合计
AA区销售无按揭付款方式未收款情况,区除业主因房屋整改问题不满意而未签署万按揭合同外,无按揭方式未收回房款的情况;但是由于受政策环境和银根紧缩的影响,房交所对合同监管力度加强,各银行个人贷款额度急剧收缩,使公司按揭回款速度严重滞后,现B区截止至年底按揭付款方式销售额累计为 万元,按揭付款方式销售占总销售额的 %,按揭付款方式未收款金额为 万元,占按揭付款总额的 %;
二、审计发现问题
1、B区二期二、三标段土石方实际完成量与合同约定存在重大差异
经查,B区二期二、三标段土石方工程合同工程总方量为 万立方米,工程单价为    元/m3,土石方工程款共计 万元;审计人员根据二期二、三标段现在的实际地貌测量数据,以及A成控部张三所提供有工程监理签字确认的原始地貌测量记录,并依据以上资料经复核计算得出,该项工程土石方实际完成量约为 万立方米,某建筑完成的合同金额就应该是 万元,实际土方量与合同约定相差约 万立方米,涉及金额达万元;截止至2011年12月31日已累计支付 万元,占支付进度的 %,超出实际付款金额已达 万元;另外,2012年1月份又A又以借款方式向某支付 万工程进度款项,并支付其 万元履约保证金,因此累计支付款项已超实际工程金额达到  万元;对此
审计人员了解到,由于A没有对B区二、三标段土石方移交时的实际地形进行测量,也没有对移交场地时实际完成工程量进行计算,并且五一建筑公司因为承包范围不包括室外景观和道路工程,所以只对各栋号基础基坑范围的场地标高进行交接等原因所致;
2、销售部因延迟交房给B区业主的新年礼物中存在采购价格虚高的情况;
经查,A销售部2011年12月21日上报申请,由于半山华府一期延迟交房给业主带来一定影响且新年将至,为向 户业主表示对客户的歉意,赠送    DCG调和油一瓶,金额为 元/瓶,以及 东北大米一袋,金额为 元/袋,以此安抚客户心情,本次活动涉及总金额达  万元;文件报批单中销售部经理某某批示为,经重庆新世纪百货、重百以及XCG三家超市比较后,XCG超市价格最便宜;由于对方超市不提供报价,因此未能保留报价清单,而且新世纪和重百主要经营百货零售,但 属专业超市,价格在整个重庆市场有较大优势,因此最终选择    超市进行采购;
但经过审计人员询价发现, 销售负责人称,如果团购 东北大米 袋以上的,可以按照 元/袋的进货价格开票销售并可以负责送货,因此与A销售部采购单价相差 元/袋,共产生 元差异;另外审计人员发现,A发放的食用油礼品中并不是报批时的DCG牌调和油,取而代之的是 省 市出产的 “ ”牌压榨浓香菜籽油;但审计人员在走访的新世纪百货以及重百几家超市均表示并不经营
“ ”品牌的产品,且部分销售人员提及该品牌并不被市场所认可;对于未按批示擅自更换使用“道道全”牌菜籽油的情况,销售部经理某某解释称,原定是使用DCG牌调和油,但在我司内部审批流程完成后,DCG不能提供足够的货源,因此才更换为“道道全”菜籽油的,并且“道道全”较“DCG”便宜 元/桶,本次实际支付XCG超市金额为 万元;
审计人员认为,询价是公司物资采购良好的内控机制,为选择物美价廉的商品提供有效的程序保证,但A销售部并未严格负责的进行询价,导致产生 元的差异,并且在未经批示和再次询价的情况下,擅自更换知名度不高的“道道全”品牌;因此上述行为不仅给公司造成了一定的经济损失,而且由于销售部擅自更换知名度不高的品牌,最终将直接导致本次活动未能达到预期安抚业主的效果;
3、销售部因延迟交房给B区业主的新年礼物中存在未按批示执行的情况
经查,A销售部    上报申请,由于      一期延迟交房给业主带来一定影响,且新年将至为向 户业主表示对客户的歉意,购买礼物赠送业主,以此安抚客户心情;对此集团总部某总批示：可将上述礼物券夹在延期交房通知书中寄给客户,具体操作时可与超市签订协议,按礼券兑换数结账为宜;截止至 月 日销售部已经向 户业主发放了礼品,审计人员对其中的 户业主进行电话抽
访中发现,仅有一户业主提到收到了延期交房的致歉书明信片,其他大多数业主均是收到短信或者电话去指定地点领取礼品,在电话以及短信内容中并未提及延期交房的问题,甚至有一名业主是在其他业主处得知后才领到礼品的;在回访的过程中所有业主均对延期交房感到不满,并多次催问具体的交房日期;另外,A销售部采购礼品时,也未按照某总批示与  超市签订购买协议;
对此,销售部经理某某解释称,原计划采取与XCG超市签订协议购买的形式,因超市只愿以款到提货的原则销售,不对零售客户签订任何协议,因此没有签订采购协议;对于发放礼品的通知是通过短信的形式发出,感谢业主对我司的支持,并致以新春的问候,要求业主提供相关证明领取相应礼品,但在短信内容中并未提及延期交房的情况;
审计人员认为,本次活动是基于延期交房所致,出于安抚业主心情进行公关的目的,但通过电话回访可以看出,在本次活动执行过程中未能有效与业主进行沟通达成谅解,据销售部经理称合同中已经注明延期交房每日将产生总房款    ‰的违约金损失,因此本次公关活动既支出了大笔营销费用又未能达到安抚业主的预期目的;
4、销售部每月未定期制定广告投放计划
经查,销售部负责制作投放广告以促进销售,但每月并未制定具体广告投放计划,导致存在销售部无计划投放广告;由于销售部在广告实际投放时,也未能及时将制作版面、价格、费用等信息传递给财务备案,财务也无法实行费用的事中控制,且广告费用支出存在滞后性,因此造成财务分析报告中销售费用率失实的情况发生;因此,审计人员建议,销售部应当以月为周期提前制定宣传方案,并依据宣传方案制定下月广告投放计划并上报地产总部审批,审批后交由财务监督执行;财务应当依据广告实际投放情况在财务分析报告中据实反应销售费用预算执行情况,以及据实计算销售费用率与同行业进行对比,寻差距分析原因;
5、销售部门广告宣传合同签订不规范
经查,A 年销售部所签年度广告合同存在无赠版条款以及无免费提供样报数量约定的情况;以    晚报为例,虽广告合同中未签订赠版条款,但实际执行中媒体却赠送了一定的广告版面进行优惠;对此,A销售部策划主管某解释称,与对方公司签订的媒体年度合同中并未对赠送项目进行详细界定,每月对方赠送的形式需根据媒体当月广告量由对方决定随机产生;但审计人员认为,广告赠版应是广告公司给予长期客户广告费达一定比例的优惠方式,并且我司也应当参考合同价格和赠版数量统一制定详细的促销方案,最终达到合理配置资源为公司实现利润最
大化的经营目标;因此审计人员建议,销售部签订相关广告合同的过程中,应就赠版赠刊事项以及样报数量达成协议,并明确在合同条款当中予以注明,在签订后将合同文本以及广告刊登后的样报及时交予财务留档备查,在实际支付相关广告费用时,作为结算审核依据;
6、行政部门办公用品无入库及领用台账
经查,人事行政部门负责办公用品采购及领用工作;在办公用品的领用过程中,未对领用情况进行记录,仅由前台文员负责办公用品分发工作,在办公用品的发放过程中,没有相关的发放及领用记录;行政中心相关目前将办公用品零库存方案作为台账的替代方法,办公用品采购到货后按照各部门申请统一发放;但审计人员现场观察办公用品库房时,发现库房当中仍有各种办公用品存放于库房当中;审计人员认为,建立办公用品入库及领用台账既有助于办公用品进行规范管理,又有助于办公费用分部门统计进行集约化管理,从而做到规范管理限额支出合理分配的目标;因此建议人事行政部门针对与办公用品的入库及领用情况建立相关明细台账,对于办公用品及相关费用情况及时统计入账;
三、审计意见：
综上所述,B区二期二、三标段土石方工程合同工程实际土方量与合同约定相差约万立方米,涉及金额达 万元;截止至 年 月累计向某支付款项已超实际工程金额 万元;因此审计人员建议,立即停止支付北京某开发建设有限公司    分公司承建的土石方以及边坡锚杆档墙工程剩余工程款项,责令现任A总经理某某负责在报告下发一个月内对以上差异进行核实,落实相关责任人出具处罚意见,并限期将公司损失追偿到位;
对于销售部存在采购新年礼物采购价格虚高、新年礼物活动未按批示执行、未定期制定广告投放计划以及广告宣传合同签订不规范的情况,作为销售部经理某某应当负有管理责任,根据      员工奖惩制度第  条的规定,建议给予A销售部经理某某 一次,行政扣罚 分的处罚;
                                  有限公司监察中心审计小组：
                    二零 年  月 日