XXX城市建设投资有限公司
农民安置房建设项目
可行性研究报告
项目申报单位：XXX城市建设投资有限公司
可行性研究承担单位：XXX会计师事务所有限责任公司
编 制 日 期：2009年04月

XXX城市建设投资有限公司
农民统建安置房项目可行性研究报告
项目名称：XX县锦屏安置点、红光六期安置点、建华安置点、长春安置点和红光二期安置点农民统建安置房项目
项目申报单位（公章）：安置房政策XXX城市建设投资有限公司
项目负责人：XXX
项目可行性研究承担单位（公章）：XXX会计师事务所有限责任公司
可行性研究机构负责人：XXX
可行性研究项目负责人：XXX
：  电    话：XXX
通讯地址：XXX
：XXX
2009年04月

目  录
第一章
项目概述……………………………………………………02
第二章
项目业主评价………………………………………………06
第三章
项目建设的必要性…………………………………………08
第四章
项目投资估算与资金筹措…………………………………11
第五章
项目财务评价………………………………………………14
第六章
风险分析及对策……………………………………………17
第七章
风险分析及对策……………………………………………29
XXX城市建设投资有限公司
农民安置房建设项目可行性研究报告
第一章、项目概述
（一）项目提出的原因、建设的必要性和意义
1.1.1项目的提出
安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。
    所谓农民安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人的城中村农民居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的农民动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。
土地整理是提高土地质量，促进土地集约化利用和保证土地资源可持续利用的重要措施和手段，是实现我国耕地总量动态平衡战略的重要保障。土地整理不仅可以增加耕地面积，对改善农业生产条件和生态环境，促进农村现代化建设、农村经济发展和农民增收也具有重要意义。
党的十六届五中全会提出了推进社会主义新农村建设的历史任务，这是党中央统揽全局、着眼长远、与时俱进作出的重大决策，是一项不但惠及亿万农民、而且关系国家长治久安的战略举措，是我们在当前社会主义现代化建设的关键时期必须担负和完成的一项重要使命。《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》明确提出，建设社会主义新农村的目标是“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”。
正是针对农民居住条件差，空闲房较多，良田较多闲置的实际状况。XXX城市建设投资有限公司在中共XXX县委、成都市XXX县人民政府的领导下，按照指示，为促进XXX县城乡统筹建设负责改建XXX镇内城中村。在目前XXX周边有城中村7个，系为平域村、岳江村、建华村、红光村、锦屏村、鸳鸯村和清江村。按照县委、县政府建设社会主义新农村,统筹城乡一体化的战略部署,2008年将对晋东片区、晋北新城等地区进行土地整理，农民的拆迁
安置补偿由县土地储备中心负责，修建安置房所用的集体土地由国土局统一安排，成投公司负责建设锦屏安置点、红光六期安置点、建华安置点、长春安置点和红光二期安置点农民统建安置房项目。项目用地总面积392.96亩，2008年拟建设339,000.00㎡农民安置房安置3377户农民。
成都市XXX县XXX镇内城中村锦屏安置点、红光六期安置点、建华安置点、长春安置点和红光二期安置点农民安置房项目是根据《中华人民共和国土地管理法》第三条“各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源”之规定，国发（2001）15号《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》；中华人民共和国国土资源部11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》；依据《四川省土地利用总体规划》、《四川省土地开发整理专项规划》、《XXX县土地利用总体规划》、《XXX县土地开发整理专项规划》和《土地开发整理标准》，按“先易后难，生态优先，综合效益最大化，可持续发展”的原则进行申报的，拟申报为XXX县投资农民安置房建设项目。
1.1.2项目建设的必要性
1、XXX城市建设投资有限公司作为XXX县晋北新区开发业主修建锦屏搬迁点、红光搬迁点
、长春片搬迁点、建华搬迁点和红光二期搬迁点农民安置房，有利于改善城区农民的居住与生存条件。
2、本项目的实施有利于加快项目区内农民实现由农村到城市化的进程，有利于XXX县城区总体规划和保持XXX县非农建设用地的需求量与耕地总量保持动态平衡和土地利用总体规划的实施，加快推进XXX县城镇化进程。
3、本项目的实施可以缓解人地矛盾，促进社会经济可持续发展的需要：由于执行国家生态退耕的政策和国家经济建设占用，全县耕地逐步减少和人口渐增，使当地人口和土地逆向发展的形势日趋严峻。人多地少的矛盾直接制约着全县人民生活水平的提高和本地经济的可持续发展。改建县内城中村，可提高整个XXX县的土地利用率。
综上所述，本项目的建设符合国家产业政策，项目的建设符合XXX县的城市发展定位，符合XXX县委、县政府关于加快XXX县城镇化建设发展的意见，该项目的实施将为业主的进一步发展奠定基础。
1.1.3项目建设的意义
（1）通过项目区土地整理，能够增加有效耕地面积，在一定程度上缓解当地的人地矛盾，保障耕地总量动态平衡目标的实现，为城乡建设和社会经济的可持续发展奠定良好的基础。
（2）以土地整理为契机，推进农业结构调整，优化产业结构，实现规模经营，积极探索加入WTO后农业发展新思路。
（3）通过路、水、电基础设施配套，改善农业生产条件，降低农业生产成本，直接为当地村民实现经济增收创造有利条件。
（4）通过生态防护林建设，提高项目区植被覆盖率，减少水土流失，优化生态环境。
（5）通过土地整理，在注重新增耕地面积的同时，兼顾项目区生态景观建设，引导项目区传统农业走生态型、观光型农业发展道路，带动当地农业生产上水平上台阶，促进当地经济发展，提高人民生活质量。
（二）项目建设的内容及规模
2008年整个项目区为339,000㎡，总投资约36,612.00万元，其建设内容及规模如下：
1、地块面积392.96亩，2008年拟修建339,000.00平方米安置房安置3377户农民。
2、配套基础设施建设内容
（1）道路工程；
（2）拆迁安置；
（3）其它公共设施和环卫设施建设工程。
（三）项目施工进度安排
2008年06月完成“三通一平”、地勘、设计、工程询价招标等前期准备工作。
2008年07-12月进场完成项目主体建设。
2009年02月附属完工。
（四）项目总投资及资金来源
1、总投资：本项目总投资为36,612.00万元，其构成情况见附表。其中前期工作费用1,898.00万元，系为2008年06月完成“三通一平”、地堪、设计、工程询价、招投标等付70%前期工作费用，支出费用按80.00元/㎡计算。
2、资金来源：本项目总投资为36,612.00万元，资金来源如下：
（1）自筹资金12，612.00万元；
（2）由县财政拨入6,000.00万元，存入信用联社专户。
（2）向联社申请贷款18,000.00万元，期限2年。
四、结论
1、本项目总投资为36,612.00万元（其中贷款18,000.00万元）进行农民安置房建设，2008年拟整理土地面积1,873.00亩，具体整理地块面积见下表。利用整理土地的出让收入偿还贷款，可以满足银行贷款条件。
2008年土地整理及安置房情况表
序号
拟土地整理地块
面积(亩)
1
锦屏片区（西岭大道旁）
630.00
2
高速公路南出口地块和新城南区地块
329.00
3
建华片区
350.00
4
红光一社地块
53.00
5
高速公路南出口地块
511.00
合计
1,873.00
2、XXX县经济实力较强，2007年全区口径财政收入完成70,745.00万元，比上年同期增长40.30%，全县经济呈现出健康稳定的发展态势。土地整理出让收入首先用于偿还银行贷款，当土地出让情况不如预期，不能保证按期偿还银行贷款时，县财政承诺安排财政资金偿还，进一步降低了贷款风险。
3、筹集城市建设资金有利于加快城镇建设，改善XXX县农民居住条件，建立良性的发展机制，加快XXX县城镇发展和城市化水平的提高。
第二章  项目业主评价
2.1.1、项目业主概况
XXX城市建设投资有限公司是由XXX县国有资产管理办公室、XXX县国有资产投资管理公司共同出资组建，拥有注册资本3,000.00万元。经营范围：按国家政策规定，对国有城市基础设施、对农村基础设施进行投资、开发和经营；销售建筑材料。
位于XXX县XXX街249号，公司法人代表、董事长兼总经理：XXX，大学文化，2001年-2003年在四川大学完成MBA研修。
营业执照注册号：XXX
税务登记证：XXX
组织机构代码证：XXX
公司实行董事会领导下的总经理负责制，下设办公室、财务部、项目投资部、营销策划部。
公司新成立，信誉状况良好。
2.1.2、股权结构及股东情况
公司股东及股权结构如下：
股东姓名或名称
出资金额及比例（万元）
出资
方式
实收金额及比例（万元）
XXX县国有资产管理办公室
2850.00/95%
货币
2850.00/95%
XXX县国有资产投资管理公司
150.00/5%
货币
150.00/5%
合计
3000.00/100%
3000.00/100%
2.1.3、经营情况
XXX城市建设投资有限公司由于身份的特殊性，决定了他在市场竞争中处于优势地位，一方面由于公司是国有控股的全资公司；另一方面由于公司新成立，起点高，无包袱，其投资项目紧抓“成渝特区”的新机遇，紧紧围绕社会主义新农村建设的主题，因此在竞争上享有政策上的优势，市场前景广阔。
第三章　项目建设的必要性
3.1.1、有利于政府利用土地资源经营城市的新观念来推进XXX县社会经济发展
经营城市是社会主义市场经济条件下城市改革与发展的创新战略。经营城市就是把市场经济中的经营意识、经营机制和经营方式运作到城市建设和管理中，加快建设城市建设投资主体多元化、融资方式多样化，运作方式市场化的新机制，实现城市资源的有效配置和效益最大化、最优化。经营土地是经营城市的核心和关键，在国务院国发（2001）15号“关于加强国有土地资产管理的通知”下达后，我国的土地使用权制度进行了系列改革，首先全面推行了土地有偿使用制度和落实，然后又推出了经营土地的新理念。经营土地是土地使用
制度改革深化的结果，比土地有偿使用制度的内容更丰富。经营土地是通过良好的土地市场环境，实现城市土地资源的优化配置，从而使土地资源实现最大的资产价值。近年来，随着市场经济深入发展和对外开放的进一步扩大，XXX县城市建设步伐不断加快，城市建设资金逐年上升，如何筹集城建资金已成为政府急需解决的问题。XXX县政府通过实践积极探索适合市场经济规律建设和管理城市的新路子，利用经营土地、经营城市的理念，来促进社会经济发展，加快城市建设。本项目就是政府运用经营土地来经营城市一项重要工程。按照XXX县政府的要求，XXX城市建设投资有限公司负责修建农民统建安置房安置农民，进而可以整理出大量的土地资源，通过土地市场向社会拍卖出让土地使用权，土地收益将大幅增加。同时有效解决农民安置问题，可以为城市基础设施建设筹集大量资金。另一方面，通过对土地整理、开发、提高土地级差，促进土地增值，实现土地收益最大化，实现土地潜在价值，以土地换资金，变资源为资本，加快土地资源资本化。土地整理储备是XXX县政府为推进城市建设、拓展融资渠道，建立良性偿债机制的重要举措，项目的建设有利于政府应用经营土地、经营城市的新观念，来推动XXX县社会经济发展新跨越。