隋振江主任：
门头沟棚户区改造项目是2009年市委、市政府一项惠及百姓的重点工程。该项目位于门头沟区门城地区西北部，需搬迁居民3.1万户，人数8.5万人。为此，计划3年内投资86亿元，完成180万平方米的定向安置房建设。
2008年，门头沟区政府专门组建了“采空棚户区改造建设中心”作为该项目的组织、指挥和责任主体，承担项目实施的组织协调、统筹安排和全程监控等工作。目前，该项目的拆迁工作正在按程序逐步推进，部分地块的安置房建设正在前期施工准备过程中。
为确保棚户区改造安置房建设顺利完成，实现待安置百姓早日安居的梦想，北京国信嘉业房地产开发有限公司（以下简称“国信嘉业公司”）根据国家及北京市现行法律法规，结合该项目实际情况和自身多年的开发经验，就安置房项目的建设原则及具体建设方式提出如下建议：
1、项目建设原则：
该项目的关注度之高、涉及范围之广、影响因素之复杂都是前所未有的，需要充分发挥各方面的资源优势，才能确保其顺利完成。因此建议采用“政府主导与市场运作相结合”的原则作为项目实施的指导方针：
（1）政府主导原则：这样一个大规模的德政工程、民生工程，必须突出政府的主导地位。政府是项目的决策者和领导者，在政策保障、搬迁拆迁、地块开发等各方面发挥统筹规划、配套政策、协调推动等作用，并对开发单位的市场行为进行监督和管理。
（2）市场运作原则：在保证政府主导地位和功能体现的前提下，积极促进政府行为与市场行为的有机结合。通过充分、有效地发挥开发单位在专业、技术、人才以及市场方面的优势，加快安置房项目的建设，实现政府、安置居民及开发单位的三方共赢，使棚户区百姓早日安居乐业。
2、项目建设方式：
在充分贯彻上述原则的基础上，根据北京市对于经济适用房建设以及项目代建制的相关法律法规，国信嘉业公司建议采用“经济适用房建设兼项目代建制模式”进行该项目开发（具体运作流程见附件一：“项目开发流程示意图”）。理由如下：
（1）开发单位的专业功能不可或缺：
开发单位拥有的全面、专业的技术能力是其他主体所不具备的。开发单位可全面统筹项目前期、建设、销售、售后阶段的工作业务开展并协调、组织其他专业分包单位的各项工作，避免出现工作脱节和责任推诿等现象，确保各个接口畅通，不交叉掣肘，不留缝隙空白。
（2）开发单位的资金筹划功能不可或缺：
由于项目所需资金量较大，开发单位可充分利用各项资源，按照以下方式，与政府共同解决这一难题：
1 作为开发该项目的实力证明，开发单位可在投标时根据政策要求交纳一定数额的保证金。中标后，开发单位根据合同约定向政府支付相应的土地费用（含保证金），待项目正式开工，除保证金之外的资金由政府向开发单位一次性返还作为建设资金。
②政府依施工进度向开发单位拨付相应建设款项。其中保证金作为开发单位的履约担保，由政府根据施工进度逐步返还。
安置房政策③政府根据项目进展情况，安排安置居民按政策选购房屋并缴纳购房款项。
（3）开发单位的全程管理和服务功能不可或缺：
有实力的开发单位一般都具有良好的商业信誉和社会信誉，对项目开发后出现的质量问题承诺终身负责制。同时项目建设完成后，开发单位可组织选聘具有相应资质的前期物业管理单位为项目提供全面、舒适和人性化的物业服务，让政府和安置居民无“后顾之忧”。
（4）开发单位的“防火墙”功能不可或缺：
该项目建设涉及到3万余户、共计8万多众的切身利益，牵一发而动全身，在每一个环节和步骤都需要精心筹划和布置。如果项目没有第三方主体做专业科学的管理、全面周到的服务，难免百密一疏，极易引起众的不满情绪，增加不稳定因素。因此，开发单位作为第三方，凭借其突出的专业、管理和服务优势，在政府的统一组织和协调下，可以很好的起到“防火墙”的作用，将不稳定因素控制在最低水平，并及时予以化解和消除。
以上是国信嘉业公司对门头沟棚户区改造安置房建设方式项目的一些建议。作为门头沟区有史以来最大的一项保障性安居工程，正契合落实科学发展观、构建和谐社会以及扩内需
、促发展、保民生的大环境、大背景，其对门头沟区的长远发展所具有的重大意义是显而易见的。作为在门头沟成立、成长和发展壮大起来的企业，我公司责无旁贷，如有幸参与到这样一项重大的民生工程中，将倍感荣幸和自豪，也会一如既往的秉承专业、科学、热忱、奉献的企业精神，为门头沟区的持续发展和百姓生活水平的持续提高继续努力。
北京国信嘉业房地产开发有限公司
二零零九年六月
附件一：项目开发流程示意图
项目进入二级市场，采用招标方式确定开发单位
开发单位按规定交纳保证金，参与投标
注：含保证金
政府与中标开发单位签订合同
注：含开发单位交纳保证金的返还。
开发单位依合同交纳土地费用，并取得土地使用权
项目开工，政府依施工进度向开发单位拨付款项
开发单位确保工程安全、工程进度和工程质量
注：选房工作在设计图纸确定后立即进行。
项目达到预售条件后三个月内，政府回购或组织需安置居民办理完毕相应的购房手续，并交纳全部购房款项
项目按期竣工，交付使用
招标选聘前期物业管理单位，为安置居民提供物业服务
附件二：北京国信嘉业房地产开发公司基本情况介绍
北京国信嘉业房地产开发有限公司（原门头沟区建设开发公司，以下简称国信嘉业公司）成立于1987年底，国家建设部批准的房地产开发一级资质企业。2004年底改制为多元投资的民营企业并更为现名
国信嘉业公司成立二十余年来，积极应对内外部环境的深刻变化，以房地产开发为主导，以门头沟为本，同时积极向外拓展市场，先后成功完成门头沟区、北京市区以及外省市等多个项目共计百万余平米的开发，项目开发和管理经验相当丰富。其中包括占地83.3公顷，总建筑面积65万平方米，1997年开始历经十年滚动开发完成的门头沟区最大的生态居住区、北京市门头沟区首批大型住宅项目之一——滨河居住区项目；总占地面积为13.99公顷、总建筑面积40.74万平方米、远郊区县最大的危旧房改造项目——滨河西区项目；以及建设部智能化试点小区之一——雄踞北京市南城中心广安门桥东北侧的广信嘉园项目。国信嘉业公司开发的项目质量优良，多次获得北京市“结构长城杯”、北京市“装修长城杯”、“结构市优工程”、“体市优工程”、“北京市安全文明工地”以及门头沟区“九龙杯样板工程”等荣誉称号及奖项。
与此同时，国信嘉业公司依托主业，积极向其上下游延伸，集团化发展已初具规模，形成
了基本完整的房地产及其相关行业的产业链条，拥有包括土地整理公司、房屋拆迁公司、房地产经纪公司、物业管理公司、热力供应公司以及房地产开发公司在内的十余家子公司，能够全面、优质的实现项目从土地一级开发、二级建设直至物业管理的一条龙的服务。其中由国信嘉业公司下属物业子公司管理的滨河居住区被评选为首批"北京市金牌小区"，滨河居住区德露苑、承泽苑组团多次被评为北京市“优秀物业管理小区”。
国信嘉业公司一直以区域发展为已任，积极支持家乡公益事业建设，为门头沟区的社会发展贡献自己力所能及的一份力量。这其中，包括十年如一日，累计出资十几万元支援对口扶贫村——门头沟区田寺村；出资近二十万元助养多位老人；捐资数万元改善门头沟区某小学的教学环境；出资近四十万元支持门头沟区发展养殖业等特经济；出资数十万元改善驻地军警的办公条件；出资二十余万元为门头沟区清水镇修建公厕；捐资二十余万元重新修缮了回民公墓；在非典、汶川地震等重大事件发生时，均在第一时间捐出了近六十万元；每年均积极参与中国红十字会组织的“博爱在京城活动”；2006—20007年，国信嘉业公司与门头沟区慈善协会合作，又出资四十余万元开展了“关爱点燃希望”——国信嘉业慈善救助活动。
总之，二十余年来，作为门头沟区房地产行业的龙头企业，国信嘉业公司以其快速增长的资产规模、科学完善的管理机制、素质全面的专业人员、技术过硬的操盘能力以及对公益事业的一如既往的热忱和支持，树立了非常良好的品牌形象，赢得了广泛的社会赞誉。国信嘉业公司也必将继续秉承“诚信守法，提供满意服务；科学管理，追求一流品质”的企业精神和“为百姓营造美好生活” 的企业宗旨，走向更为美好的未来。
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