江苏⾼院关于审理房地产合同纠纷案件若⼲问题的解
答
江苏⾼院关于审理房地产合同纠纷案件若⼲问题的解答
江苏省⾼级⼈民法院
为积极顺应房地产市场改⾰要求，促进房地产市场健康有序发展，正确审理房地产合同纠纷案件，统⼀全省法院裁判尺度，根据《中华⼈民共和国民法总则》、《中华⼈民共和国合同法》、《中华⼈民共和国物权法》、《中华⼈民共和国房地产管理法》、《中华⼈民共和国⼟地管理法》、《最⾼⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》、《最⾼⼈民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应⽤法律若⼲问题的解释》（以下简称《房屋租赁司法解释》）、《最⾼⼈民法院关于审理涉及国有⼟地使⽤权合同纠纷案件适⽤法律问题的解释》（以下简称《国有⼟地使⽤权司法解释》）等法律、⾏政法规、司法解释规定，结合我省实际情况，制定本解答。
⼀、审理房地产合同案件的基本原则
⼀是⼈民法院审理房地产案件应当坚持哪些基本原则？⼀是坚持保障民⽣利益和促进经济发展相并重。
⼈民法院审理房地产合同案件要始终坚持平等保护的原则，既要充分关注对⼈民众的合法权益，也要切实维护房地产企业的合法权益，努⼒寻双⽅利益的共同点和平衡点，维护经济平稳较快发展的⼤局。要正确区分正常的商业风险与客观情势发⽣难以预料变化的不同法律后果，合理分配各⽅利益。
⼆是坚持促进市场交易与规范市场⾏为相兼顾。⼈民法院审理房地产合同案件要严格依据民法总则、合同法的规定确认合同的效⼒，坚持不轻易否定合同效⼒的原则。要依法把握⽆效合同和合同解除的认定标准，正确区分违反房地产法律、⾏政法规中强制性法律规定的不同法律后果。同时，强化司法裁判的规范职能，通过依法打击妨碍房地产市场平稳发展的各种违法⾏为，抑制妨碍房地产调控政策效能的消极因素。
三是坚持执⾏法律与贯彻政策相统⼀。⼈民法院审理房地产合同案件既要严格执⾏法律、⾏政法规、地⽅性法规和司法解释，也要准确把握中央和我省房地产调控政策的出台背景和具体规定，将政策精神与法律规定融会贯通，把政策要求依法贯彻落实到房地产纠纷案件的审判⼯作中。
四是坚持诚实信⽤原则。⼈民法院审理房地产合同案件要强化当事⼈的诚信守约意识，在法律规定与合同约定的范围内看待及分配市场风险。通过稳定的合同关系提⾼市场⾏为的可预见
性和合同利益的确定性、可信赖性，避免使司法裁判成为当事⼈违反诚信避险趋利的途径和⼿段
⼆、关于房地产调控政策引发的纠纷问题
★2、因限购政策引发的纠纷如何处理？
房屋买卖合同签订后，由于相应住房限购政策的实施，当事⼈⽆法办理房屋所有权变更登记，买受⼈请求解除合同，并要求出卖⼈返还所收受的购房款或定⾦，如果经审查，当事⼈的确因住房限购政策的实施⽽不能办理房屋所有权变更登记，对其请求可予⽀持。出卖⼈请求买受⼈承担其为订⽴合同⽽实际发⽣的费⽤等合理损失的，可酌情予以⽀持。
地⽅政府允许住房限购政策实施前订⽴的房屋买卖合同办理房屋所有权变更登记的，当事⼈以限购政策为由主张解除合同，对⽅当事⼈不同意的，⼈民法院对其请求不予⽀持。
★3、因房屋限贷政策引发的纠纷如何处理？
调控政策实施前订⽴的合同未明确约定以按揭贷款⽅式付款，现买受⼈以其因受限贷政策影响⽽⽆法继续履⾏为由，请求解除合同的，⼀般不予⽀持。
调控政策实施前订⽴的合同约定以按揭贷款⽅式付款，现买受⼈举证证明其确因不能办理按揭贷款等导致⽆法继续履⾏，⽽请求解除合同，并要求出卖⼈返还所收受的购房款或定⾦的，可予⽀持。出卖⼈请求买受⼈承担其为订⽴合同⽽实际发⽣的费⽤等合理损失的，可酌情予以⽀持。买受⼈以贷款⽐
例降低为由要求解除合同的，⼀般不予⽀持。如果因限贷政策实施导致买受⼈允许贷款⽐例低于合同约定按揭贷款⽐例净差值⼤于 30%的，⼈民法院可予⽀持，但买受⼈因迟延履⾏、个⼈信⽤问题等导致合同⽆法继续履⾏或者合同另有约定的除外。
调控政策实施前订⽴的合同在限贷政策实施后，买受⼈既未按约履⾏也未提出解约，经出卖⼈催告后仍未在合理期限内履⾏或提出解约，出卖⼈请求继续履⾏或解除合同，并由买受⼈承担违约责任的，应予⽀持。
★4、当事⼈规避房地产调控政策的如何处理？
调控政策实施后，因⼀⽅当事⼈隐瞒或虚构事实情况，导致订⽴的合同违反调控政策⽽⽆法继续履⾏，另⼀⽅当事⼈请求依法撤销合同，并要求对⽅当事⼈承担其因此所受损失的，可予⽀持。双⽅当事⼈明知或者应当知道订⽴的合同违反调控政策，⼀⽅当事⼈请求继续履⾏的，⼈民法院不予⽀持。
实际买受⼈为规避房地产调控政策，以他⼈名义与出卖⼈订⽴合同并办理房屋权属证书后，以其系实际买受⼈为由，请求确认其为房屋产权⼈的，⼈民法院不予⽀持。
5、因房地产调控政策引发的房屋居间合同纠纷如何处理？
经居间⼈的居间⾏为订⽴的房屋买卖合同，因房屋限购政策导致⽆法办理房屋所有权转移登记的，或
房屋买卖合同中约定以按揭贷款⽅式付款，买受⼈因房屋限贷政策⽆法办理按揭贷款，导致合同⽆法继续履⾏的，居间⼈以已经促成合同订⽴为由请求房屋买卖合同当事⼈⽀付居间报酬的，⼀般不予⽀持，但居间⼈要求房屋买卖合同当事⼈⽀付从事居间活动⽀出的合理费⽤的，应予⽀持。
居间⼈故意隐瞒真实情况、违规操作，恶意促成买卖双⽅订⽴合同，如果房屋买卖合同不能履⾏，严重损害委托⼈利益的，对居间⼈请求委托⼈⽀付报酬的，不予⽀持；委托⼈请求居间⼈赔偿所造成的损失的，应根据当事⼈的过错程度处理。
6、签订“阴阳合同”的如何处理？
为避税、套取银⾏贷款等⽹签的房屋买卖合同属于双⽅通谋虚伪的意思表⽰，应认定为⽆效，以双⽅当事⼈实际履⾏的房屋买卖合同为准。
★7、转卖房号的效⼒如何认定？
当事⼈转卖房号的，因不违反法律、⾏政法规禁⽌性规定，该⾏为有效。但有证据证明当事⼈系以牟利为⽬的职业炒卖房号⾏为的，因违反社会公共利益，该炒卖房号⾏为应认定为⽆效。
三、关于商品房买卖合同问题
8、为骗取贷款⽽签订的商品房买卖合同的效⼒如何认定？
出卖⼈与名义买受⼈串通，虚构商品房买卖事实，订⽴商品房买卖合同，通过名义买受⼈向信贷机构办理抵押贷款的，出卖⼈与名义买受⼈之间签订的商品房买卖合同⽆效。
★9、共有房屋⽆权处分的效⼒如何认定问题？
共有房屋⼀⽅以出卖⼈在缔约时未经其同意擅⾃处分房屋为由，主张房屋买卖合同⽆效的，⼈民法院不予⽀持。出卖⼈因未取得共有⼈同意致使标的物的所有权不能转移，买受⼈要求房屋出卖⼈承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，⼈民法院应予⽀持。
10、关于农村宅基地上房屋买卖如何处理？
对于农村宅基地上房屋买卖应当区分两个层次：
（1）区分是否属于宅基地改⾰试点地区。中共中央办公厅和国务院办公厅于 2016 年联合下发了《关于农村⼟地征收、集体经营性建设⽤地⼊市、宅基地制度改⾰试点⼯作的意见》，对改⾰试点地区宅基地流转的限制性法律规定予以放宽，我省武进地区为宅基地改⾰流转地区，武进、仪征、泗洪为宅基地抵押的试点，对此转让合同的效⼒可以根据试点地区的相关意见予以处理。
★（2）区分是否属于同⼀集体经济组织成员。买卖双⽅属
于同⼀集体组织成员的，因不违反《⼟地管理法》中宅基地由农民集体所有的规定，对集体经济组织利益没有侵害，因此房屋买卖协议应认定为有效。买卖双⽅不属于同⼀集体组织成员的，根据《⼟地管理法》第 62 条的规定，“农村村民⼀户只能拥有⼀处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”因此，农村私有房屋买卖后，出卖⼈将成为，不利于保护农民的利益，同时也违反农村集体经济组织的利益，故在当前城乡界限尚未完全打破，⼟地制度没有变⾰的情况下，根据现⾏法律规定，应认定买卖合同⽆效。但在⽆效后的处理上，应综合权衡买卖双⽅的利益，尤其是出卖⼈因⼟地升值或征收补偿所获利益，以及买受⼈因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失，妥善处理房屋的返还与补偿问题。
对于房屋已经被征收或已纳⼊征收程序的，出卖⼈要求返还征收利益的，根据双⽅当事⼈的过错，适当予以⽀持。
对于未纳⼊征收程序的，当事⼈签订买卖时间较长，或者买受⼈已办理户⼝迁⼊⼿续等情形的，出卖⼈要求返还房屋的，原则上不予⽀持。当事⼈仅要求确认房屋买卖合同⽆效的，在裁判说理中对房屋是否返还予以表述。
【说明】有观点认为，在房屋被征收时，⼟地补偿归出卖⼈，房屋补偿归买受⼈。本条未作区分，⽽是根据过错合理分担，出
卖⼈少分，以体现诚实信⽤原则。 11、划拨⼟地上房屋买卖合同效⼒如何认定？未经有批准权的⼈民政府准许，转让划拨⼟地上房屋的，该
转让⾏为⽆效，但在⼀审法庭辩论终结前经有批准权的⼈民法院准许并补交⼟地出让⾦的除外。
★★★12、⼩产权房买卖如何处理？
⼩产权房属于⾏政机关处理的范畴，⼈民法院对于⼩产权房买卖不予受理。已经受理的，驳回起诉。
【说明】有观点认为，⼩产权房买卖应予受理，合同认定为⽆效。本条认为由政府部门处理更为妥当，法院不予受理。
★★★13、经济适⽤房买卖如何处理？
对于经济适⽤房买卖合同的效⼒，需要区分两种情形：
（1）购买 5 年内转让的合同效⼒。虽然《国务院关于解决城市低收⼊家庭住房困难的若⼲意见》和住建部等七部委发布的
《经济适⽤住房管理办法》不属于法律、⾏政法规，但体现了国家对低收⼊体的权益保护，体现了社会公共利益。购买经济适⽤房不满 5 年，经济适⽤房申购⼈与他⼈签订的经济适⽤房买卖
合同，交付房屋的，或者约定 5 年后再⾏过户的，由于不符合经济适⽤房解决城市低收⼊家庭住房困难政策的⽬的，扰乱了社会秩序，损害了其他低收⼊体的利益，应认定为违反社会公共利益，该买卖合同⽆效。当事⼈通过不正当⼿段办理经济适⽤房过户⼿续的，该⾏为应予以撤销。
（2）经济适⽤房购买 5 年后转让的合同效⼒。申购经济适
⽤房 5 年后，申购⼈再⾏转让房屋的，此时经济适⽤房已可以流通，因此，经济适⽤房房屋买卖合同有效。当事⼈要求办理经济适⽤房过户⼿续的，应当按照政府相关规定补交⼟地收益。
对于经济适⽤房应当注意与拆迁安置房的区别，对于拆迁安置房，有的地⽅也称为经济适⽤房，规定五年后才能上市交易。但性质上⽽⾔，拆迁安置房与《经济适⽤住房管理办法》规定的经济适⽤房属于不同性质房屋，两者的政策⽬的及保护的法益不同。从性质上看，拆迁安置房系对被拆迁⼈的整体补偿，具有对价性；⽽经济适⽤房系保护城市低收⼊⼈利益，具有保障性。从保护体看，拆迁安置房包括农村房屋安置和城镇房屋安置，⽽经济适⽤房⽴⾜于对城市低收⼊⼈的安置。因此，对于拆迁安置房买卖合同，并不涉及到扰乱社会公共利益的问题，应当认定为有效。只是不满五年转让的，具有不能履⾏的情形，当事⼈要求五年内过户的，不予⽀持。
14、合作开发商品房合同对内对外的效⼒如何认定？
商品房合作开发合同对商品房的内部划分或分成，不具有对抗第三⼈的效⼒。
合作开发的商品房权属登记在合作⼀⽅名下，该⽅将应归属于另⼀⽅的商品房出卖给第三⼈，合作另⼀⽅主张商品房买卖合同⽆效的，不予⽀持，除⾮第三⼈对此明知。
合作开发的商品房权属登记合作⼀⽅名下，合作另⼀⽅将约定归其所有的商品房在未办理权属变更登记情况下，直接与第三⼈签订商品房买卖合同的，该合同有效。安置房政策
15、售后包租的效⼒如何认定？
出卖⼈采⽤售后包租⽅式销售商品房的，当事⼈主张售后包租⾏为⽆效的，⼈民法院不予⽀持，但符合《最⾼⼈民法院关于审理⾮法集资刑事案件具体应⽤法律若⼲问题的解释》第 2 条规定的除外。
16、商品房回购约定如何认定？
商品房按揭贷款合同中，当事⼈约定购房⼈⽆⼒偿还银⾏贷款时，开发商作为连带责任保证⼈承担还款责任，并由开发商对商品房进⾏回购，当事⼈主张该约定⽆效的，⼈民法院不予⽀持。
合同对回购价格有约定的，按照约定处理。合同对回购价格没有约定的，当事⼈主张按市场价回购的，⼈民法院予以⽀持。
★17、商铺长期使⽤权转让效⼒如何认定？
第⼀种观点：商铺的经营者为筹集资⾦，将商铺的长期使⽤权以优惠的价格出售他⼈，并约定商铺由其统⼀出租经营管理，
每年给予商铺买受⼈固定⽐例收益，但商铺房产仍登记在经营者名下，当事⼈主张商铺长期使⽤权购买合同⽆效的，⼈民法院应当按照《合同法》第⼗三章的规定处理。
第⼆种观点：商铺的经营者为筹集资⾦，将商铺的长期使⽤权以优惠的价格出售他⼈，并约定商铺由其统⼀出租经营管理，每年给予商铺买受⼈固定⽐例收益，但商铺房产仍登记在经营者名下，当事⼈主张商铺长期使⽤权购买合同⽆效的，⼈民法院不予⽀持。
★18、预抵押的效⼒如何认定？
商品房预售过程中，办理房屋贷款时将预售房屋进⾏预抵押登记，购房⼈⽆⼒归还借款时，贷款⼈主张对预抵押房屋⾏使抵押权的，⼈民法院不予⽀持。
★★★19、以商品房抵债协议的效⼒如何认定？
第⼀种观点：当事⼈在债务清偿期届满后达成以商品房抵债协议，⼀⽅反悔，要求认定以房抵债协议⽆效的，⼈民法院经审查不存在虚假诉讼情形的，对其请求不予⽀持。但如当事⼈⼀⽅认为抵债⾏为具有民法总则规定的可撤销情形的，可以依法请求⼈民法院或仲裁机构撤销。
第⼆种观点：当事⼈在债务清偿期届满后达成以商品房抵债协议，在尚未办理物权转移⼿续前，债务⼈反悔不履⾏抵债协议，
债权⼈要求继续履⾏抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归⾃⼰的，⼈民法院应驳回其诉讼请求。但经释明，当事⼈要求继续履⾏原债权债务合同的，⼈民法院应当继续审理。
20、如何认定商品房买卖合同本约？
当事⼈签订的预购书、购房意向书等协议已经具备《商品房销售管理办法》第⼗六条规定的当事⼈情况、商品房基本状况、商品房价款及付款情况、交付使⽤情况等合同主要内容的，买受⼈主张已构成商品房买卖合同本约的，⼈民法院应予⽀持，但当事⼈另有约定的除外。
21、出卖⼈、买受⼈与中介机构三⽅签订的合同的性质如何
认定？
出卖⼈、买受⼈与房地产中介机构三⽅签订的中介合同中，具备了商品房买卖合同主要内容的，应认定该合同中包含房屋居间和房屋买卖两个法律关系。当事⼈可以就房屋居间和房屋买卖两个法律关系分别提起诉讼，也可以就两个法律关系同时提起诉讼。
22、商品房买卖合同格式合同效⼒如何认定？
出卖⼈在订⽴商品房买卖合同中使⽤格式条款的，对合同中约定的商品房⾯积误差、层⾼误差、质量责任或其他加重买房⼈义务的条款，应与买房⼈充分协商，并以⾜以引起买房⼈注意的⽂字、字体、符号或者其他明显标志作出提⽰说明。出卖⼈未按要求提⽰说明的，应当作出对格式合同提供者不利的解释。
★23、借名买房如何处理？
当事⼈约定⼀⽅以他⼈名义购买房屋，并将房屋登记在他⼈名下，借名⼈实际享有房屋权益，借名⼈要求确认其权属的，⼈民法院不予⽀持。借名⼈依据合同约定要求登记⼈（出名⼈）办理房屋所有权转移登记的，可予⽀持。但是，该房屋因登记⼈的债权⼈查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三⼈利益的除外。
当事⼈⼀⽅提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不⾜以证明双⽅之间存在借名登记的约定，其主张要求登记⼈办理房屋所有权转移登记的，不予⽀持；其向登记⼈另⾏主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。
【说明】有观点认为，从真实意思表⽰出发，应⽀持借名⼈的确权主张。本条维护物权登记的公⽰公信效⼒，不⽀持直接确权的主张。
★24、连环买卖如何处理？
买受⼈与出卖⼈签订商品房买卖合同后，未登记领取权属证书情况下与第三⼈签订房屋买卖合同的，第三⼈在买受⼈取得权属证书，请求买受⼈履⾏房屋买卖合同的，应予⽀持。第三⼈在
买受⼈具备领取权属证书的条件，请求前⼿逐级办理房产过户⼿续的，予以⽀持。
25、未经抵押权⼈同意销售商品房的如何处理？
抵押权存续期间，出卖⼈未经抵押权⼈同意销售商品房的，不影响商品房买卖合同的效⼒。出卖⼈（抵押⼈）在约定的履⾏期限届满时仍未履⾏消灭抵押权的义务，致使买受⼈⽆法办理商品房权属转移登记的，买受⼈请求解除合同，并要求出卖⼈（抵押⼈）承担相应违约责任的，应予⽀持。受让⼈要求继续履⾏合同，办理房地产权属转移登记，经⼈民法院释明后仍坚持不变更的，对其诉讼请求，不予⽀持，但受让⼈代为清偿债务消灭抵押权的除外。
26、商品房⼀房数卖的顺位如何确定？
出卖⼈就同⼀商品房订⽴数个房屋买卖合同，数个房屋买卖合同均有效，买受⼈均要求履⾏合同的，按照以下情形分别处理：