一、未办理房照的房屋产权确认是怎样的
房屋产权的确认，即划分和证明房屋产权的归属。与房屋产权取得的方式相适应，确认房屋产权的主要方式是：
第一，查证有无房屋所有权原始取得的事实；
第二，查证有无继承取得房屋产权的事实：其中之“事实”，首先应以书证和物证为依据，没有书证和物证时，可以寻证人、证言或其他证明。书证和物证主要包括：
①产权证，如土改时发给的房地产证．建造房屋后领取的房屋所有权证，产权变更后领取的所有权证(通过买受．受赠、继承等方式取得的房屋产权证)。
②其他证书和物证。如遗嘱，信件，分家析产合约书、基建时的加工费及材料费单据、历年缴纳房地产税的税单和赠与书等可以证明房屋产权归属的证书、物证。
③其他证明。
二、房产证未办理卖房子流程
1、签合同，交定金。
2、做公证给中介方，房子买卖合同和抵押合同等相关资料由中介保管。
3、做完公证由买家付你首付《一般是你欠银行的钱》
4、用买家付你的首付去银行申请还贷
5、结清过后银行会给你结清证明。
6、等房产证出来，过户，买家给尾款。
三、影响产权归属的因素
1、产证登记人名字
房产证上权利人所登记的姓名，是拥有房屋产权的最直接证明，这有《物权法》的直接规定(《物权法》第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致)。
产权证登记人的重要性无可置辩，但是，它并不是认定产权的唯一依据。
2、出资
有时，即使房产权证登记在一方名下，仍认定为共有财产，主要原因就是房屋为共同出资购买(关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二) 第十九条 由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产)。因此，出资也是认定真实产权归属的重要依据。
3、产证与结婚登记先后关系
产证登记与结婚登记时间的先后关系，对产权认定也有重要影响。比如，同样是产证登记为个人，共同付款或还贷的，如果产证在婚前登记，一般认定为个人财产，婚后登记，一般认定为共同财产。
4、购房时真实意愿
如前所述，婚前产证登记为个人，共同还款的，一般认定为个人财产。但是，如果双方婚
前购房时即有共同所有的意愿，司法实践中仍将认定为共同财产 (上海市高级人民法院关于适用婚姻法司法解释(二)若干问题的解答(一) 沪高法民一[2004]25号 若配偶方同时有证据证明，其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的，则虽然该房产登记在一方名下，仍宜认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则进行处理)。
房产证办理 5、出资的性质
为购房出资分为支付房款(首付或全款)和归还贷款。房款直接支付给开发商或其他卖方，是履行房屋买卖合同义务的行为，相对应的权利是取得房屋产权。而归还贷款则付给银行，是履行借款合同的行为，跟房屋产权没有直接关系。就取得房屋产权的贡献而言，支付房款是决定性的，归还贷款是从属性的，因此，在共同出资的情况下，参与支付首付比参与还贷更容易得到共有产权。
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