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周志强
中国电子温州产业园发展有限公司 浙江温州 325000
产业园区项目开发周期长、前期投入大、资金占用时间长、回收回报难，使得开发单位必须通过多种渠道去进行开发融资，以此才能保证产业园区项目开发的顺利进行，减轻自身的资金压力。对当前经济背景下几种常见的企业融资模式进行分析研讨，可以帮助产业园区项目开发单位明确不同融资模式的优缺点，并且了解融资模式的适用条件，从而为产业园区项目开发单位提供有效的融资建议，提高融资成功率，确保投入和收益成正比。
一、产业园区项目开发前景
产业园区项目是由政府主导的，为了实现产业发展目标而批准建立的特殊区位环境。产业园区具有多种类型，常见的有文化创意园、科技城、工业园区、经济技术开发区以及物流产业园等[1]
。目前，随着我国经济快速发展，产业园区项目开发也进步了快速发展时期，驶入了发展快车道，产业园区项目数量越来越多，项目规模也越来越大，营业总收入连年上涨，成为城市区域经济发展的主要驱动力，带动着城市经济整体增长，给政府、企业以及百姓带去了巨大的经济效益和社会效益。
二、产业园区项目开发的常见融资模式(一)信用融资
信用融资是产业园项目开发融资中的一种主要模式，需要在企业自身信息条件上进行，通过发行债券以及银行贷款等方式，在银行机构筹集资金应用在产业园项目开发中。信用融资对于产业园区项目开发而言，是当前市场经济条件下最为主要的项目融资形式，其主要特点是不管产业园区项目开发的进度快慢、未来盈利能力高低，开发单位只要可以按时支付融资本金、利息即可。信用融资适用于社会信用良好的大型企业，通常是城市发展的经济支柱，或者为城市现代化建设与发展提供过巨大帮助的企业，社会口碑极佳，并且综合实力强。在信用融资时，需要由授信银行总行对企业的信用情况以及经营发展现状进行综合评估，从而给出授信额度、约定利率和贷款期限。
(二)抵押贷款融资
抵押贷款融资是产业园区项目开发最可行的一种融资模式，产业园区项目开发单位需要提供一定的抵押品进行融资担保，保证到期还款。例如开发单位已经获得的园区土地使用权，可以在经过银行评估以后进行估价，并按照银行抵押贷款形式采取滚动抵押融资模式，保证后续拿地资金充足。简单的说，就是产业园区项目开发单位在利用自筹资金取得一定土地资源使用权以后，将这部分土地作为担保物抵押给银行，获得部分资金用来购买其余的土地，依次进行下去，最终获得全部的土地[2]。例如项目贷款，产业园区项目开发单位可以根据年度在建工程进行抵押贷款，折扣率为60%，如果抵押担保能力不足，不足的部分可以通过保证担保的方式进行补充。同时也可以通过申请房地产开发企业流动资金贷款去实现融资，保证产业园区项目开发资金充足。
(三)信托融资
信托融资模式主要包括银行直投信托和非银行信托两种，其中银行直投信托的利率通常保持在6.5%以下，期限一般在3～5年之间，拥有债权和股权两种形式。如果股权形式资本金不足，可以通过股东借款或者股权抵押的方式去补足资本金，达到产业园区项目开发的资金需求。非银行信托的利率则要高于10%，期限通常是2年，优点在于对融资企业以及项目开发的要求较低，缺点是融资成本较高，并且还款期限短，还款压力大。
(四)产业园区项目基金
增资扩股产业园区项目基金是目前使用比较多的一种融资模式，融资原则是共同投资、共享收益、共担风险，需要使用到现代信托制度，将各个投资者分散的资金以基金的形式集中在一起，组成产业园区项目基金。产业园区项目投资的参与主体为银行和产业园区开发单位，产业园区项目开发资金由银行和开发单位共同承担，出资比例一般是7:3。在这种融资模式下，银行由于出资占比高达70%，因此享有基金优先级，产业园区则享有基金劣后级。在产业园区项目建设完成以后，产业园区项目开发单位可以通过回购的方式将银行所占的基金份额购买回来，但是需要向银行提供一定的担保方式，以
摘要：产业园区建设发展以拉动城市经济、提高土地资源利用率以及提升就业水平为目的，有助于政府、入驻企业、当地居民的同时获利。在我国经济体制深化改革的背景下，产业园区项目开发的融资模式出现了较大变化，融资模式很多，包括信用融资、抵押融资、信托融资、企业基金、建设单位垫资、联合开发以及增资扩股等，丰富了融资渠道，同时也带来了各种融资风险，要求产业园区项目开发建设单位从自身实际和市场发展现状入手，选择合适的融资模式，进而推动产业园区项目开发顺利进行，尽快收回投资，获得相应的经济收益。
关键词：产业园区；融资模式；融资风险；发展建议
中图分类号:F283;F832 文献识别码:A 文章编号:1673-5889(2021)09-0109-03
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此保障银行资金可以退出。产业园区开发单位通过回购基金份额的方式可以逐步收回对产业园区项目的主导权，并且慢慢实现基金优先级。
(五)建设单位垫资
在进行产业园区项目开发的过程中，会涉及到大量的施工建设项目，需要花费大量的施工材料费、设备使用费、人工费以及其它合理费用等，这部分费用的基数很大，并且需要在产业园区项目开发前期一次性投入，对开发单位而言资金压力很大。所以，产业园区项目开发经常会采取建设单位垫资的融资模式，即由建设单位垫资承包施工，在施工完成后再按照双方的合同约定去支付工程价款，经常会采取延期支付工程款的方式，减少产业园区项目开发的资金压力。根据我国建设部门的统计可知，涉及到房地产开发拖欠建设工程款的情况有很多，并且工程款的总数可以达到房地产开发资金总量的10%以上，资金数量庞大。
(六)联合开发
联合开发的融资模式指的是产业园区项目开发单位与经营商通过联合合作的方式，一起开发产业园区
项目。联合开发融资模式可以将产业园区项目开发风险分担到各个经营商和开发单位身上，并且实现利益共享，推动产业园区项目开发的可持续发展。同时，在联合开发融资模式下，产业园区项目开发单位需要积极寻有意愿合作的经营商，并坐下来洽谈具体的合作方案，统筹协调联合开发模式下的各种事项，例如资金投入占比、利益分配、管理职权和范围等，从而在满足产业园区项目开发建设需求的前提下，通过战略合作方式去获得稳定的现金流，联合拿地、土地转让以及合作开发，降低产业园区项目开发风险，有效控制经营风险。
(七)增资扩股
产业园区项目开发融资的过程中，如果银行贷款、信托基金等传统融资模式无法有效开展的时候，开发单位就可以采用增资扩股的模式去吸纳其它来源的社会资本，可行的增资扩股方式有股票发行、社会募集股份、现有股东加大资金投入、增加新股东等，以此增加产业园区项目开发单位的资金总量，保证开发资金充足。一般情况下，有限责任公司的增资扩股指的是注册资本增加，增加的部分资金是由新股东认购或者新老股东共同认购，并且将增加的资金用来投资必要项目，不断增强企业经济实力。但是需要注意的是，在企业增资扩股的过程中，如果没有形成完整的增资扩股计划，增加的部分资金也不会得到有效的利用，会快速出现资金蒸发或者缩水，使得股东的投入增加，但是股权却被稀释了，得不偿失。
(八)售后回租及融资租赁
售后回租及融资租赁是当前比较新颖的融资模式，比较灵活，风险也比较小。其中，售后回租不难理解，指的就是产业园区开发单位将自己开发的物业，以出售或者典当的方式将其转让给贷款结构，从而得到大量的先进，用于后续的开发使用。获得的这部分资金需要在较长的时间内以分期还贷的形式进行还款，最后将出售或者典当的物业赎回。具体操作为产业园区项目开发单位与金融租赁公司签订有关于物业出售及回租的相关合作，合同中约定承租期限，租金金额以及支付方式等，在租期到期后可以通过一元钱回购物业。融资租赁则是承租人自己选定，或者由出租人指定房屋，并由出租人出资去产权单位购买房屋，并且转租给承租人，以此收取租金。在这种融资租赁模式下，租赁条款以及各种事宜都可以按照承租人的现金流情况进行安全和调节，还款方式十分灵活，双方的权益都可以得到有效保障。(九)发行债券
产业园区项目开发单位在满足公司成立三年期限这一条件以后，可以通过向银行申请，由银行为产业园区发行短期融资债券或者中期票据等融资工具，通过向社会发行债券的模式进行资金募集，以此承接上公司前期的融资，可以很好的控制住融资成本。发行债券是产业园区项目开发单位比较重要的一种融资行为，同时也是一种需要遵守法律规定程序，由企业提出，银行操作，向投资人邀约发行代表一定债权和兑付条件的法律行为，根本目的是募集资金。发行债券的典型特点是需要上报国务院证券监督管理机构核准后才可实施并落实，另外，如果产业园区项目开发单位最后完成了上市操作，发行的债券可以转换为股票。
(十)企业上市
企业上市可以说是一种最为常见的融资模式，有国内上市和海外上市两种融资模式。对于产业园区项目开发单位而言，企业上市是一种可以快速募集巨额资金的有效途径，并且资金可以作为企业注册资金获得永久使用，不需要定期还款。所以，在进行产业园区项目开发的时候，企业上市是一种优势明显的融资方式，但是企业上市涉及的工作比较多，需要企业全局统筹规划，需要注意的事项很多，不是一件容易的事。另外，产业园区项目开发单位的所有者也可以出售部分股权，获取产业园区项目开发所需的部分资金，这种形式属于短期的融资模式，是一种基于资本市场的经济行为[3]。企业上市需要股份公司以公开招股的方式面向全社会进行股票发行，以此可以获得稳定的融资渠道、得到更多的融资机会、提高企业知名度和品牌形象，但是也会造成股权稀释，对公司控制能力减弱，同时需要面临严格的审查，前期需要花费大量资金，并且承担的社会责任更重。
(十一)理财产品与银行承兑汇票相结合
对于资金充沛的企业来说，这是目前支付工程款中比较流行的一种方式。第一步，业主单位购买一定数额、期间的理财产品，第二步，通过银行以理财产品质押的方式出具银行承兑汇票，第三步，施工方通过银行承兑汇票贴现获取工程款，出于施工方配合积极性的考虑，一般可以采用买方贴息的形式操作，假设理财产品收益约4%，银行承兑汇票的贴息及费用约2.5%，这样一来，支付工程款的同时又可以赚取约1.5%的收益。
三、产业园区项目开发融资必要性
产业园区项目开发具有周期长、资金需求量大、资金占用时间长、收回慢等特点，开发单位如果没有足够的资金作为开发支撑，就难以保障产业园区项目的顺利开发与建设发展，使得产业园区项目开发停滞，浪费大量土地资源等。产业园区项目开发融资可以通过多种渠道去获取开发资金，一方面减轻的开发单位自身的资金压力，改善自身现金流情况、优化资本结构，一方面可以增加财务弹性，促使开发单位经营转型升级，提高核心竞争力，做大、做强企业，打造知名品牌，提高产业园区社会知名度，吸引大量的投资商前来投资，以此推动产业园区良好运营，获得更好的经济效益。
四、产业园区项目开发融资风险
产业园区项目开发融资不是一帆风顺的，是具有一定金融风险的，主要包括金融工具风险和项目开发过程中的风险两方面。首先，任何一种融资模式都是具有风险性的，尤其是一些新兴的融资模式，融资操作并不成熟，一旦遇到开发实际与预期结果不一致，并且偏差较大的情况，融资风险就会出现，造成产业园区项目开发
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危机。其次，产业园区项目开发的过程中，政府支持是不可缺少的，如果项目自身开发与政府没有达成共识，就无法获得产业园区的特许经营权利，产业园区项目开发也就无法进行下去。最后，产业园区项目开发到不同的阶段会选择不同的融资模式，融资模式之间存在一些矛盾、冲突，如果不能得到有效解决和缓解，融资风险就会加大，影响产业园区项目开发顺利进行。
五、产业园区项目开发融资建议(一)获得政府支持
从国内外各产业园区项目开发融资的成功案例方面来看，获得政府支持是关键。所以，产业园区项目开发之前，开发单位需要尽可能获得政府支持，通过产业园区项目优势以及发展前景等方面内容去获得政府认可，从而获得一定的政策倾斜，在税收减免和奖励政策上得到帮助，以此加快产业园区项目开发速度。以文化创业园开发为例，国内这方面的产业园项目开发数量并不多，并且起步较晚，国家的重视程度不是很高，在一定程度上增加了融资难度。所以，在今后的发展过程中，国家层面要逐渐提高对各类产业园区项目开发的重视与关注，并借鉴海外成熟的融资案例，给予政府支持，推动国内产业园区项目快速聚集和高速发展。
(二)提高产业园区土地溢价能力
产业园区项目开发单位在选择建设区域的时候，需要根据当地的经济发展以及土地扩张实际情况，对产业园区项目开发计划进行全面优化，从而选在合适的区域开发产业园区，提高产业园区土地溢价能力，并围绕产业园区打造一个综合性质的商业、住宅一体化圈层，带动周边经济和生活发展，服务大众，提高城市居民生活品质，创造良好的城市生存空间。与此同时，综合性质的产业园区建立完成以后，势必会形成聚集效应，形成居民集中区域，以此吸引更多的投资商进行投资，开始经营，提高产业园区土地商业价值。
(三)进行多元化、多渠道融资
产业园区项目开发是我国当前经济建设领域中的一项重大举措，需要得到全国人民的支持与帮助，以此取之于民、用之于民，通过建立产业园区的方式去回馈社会大众，带动居民生活水平提升，增加人均生活收入。在进行产业园区项目开发融资时，不能单独依靠一种或者两种传统的融资模式，例如抵押贷款、信息融资等，而是要根据产业园区项目开发的阶段和实际进展情况，进行多元化、多渠道融资，明确不同融资模式的优缺点以及适用情况和环境，以此合理选择融资方式，提高融资成功率，降低融资成本，进而推动产业园区项目建设发展。
(四)完善融资操作方案
产业园区项目开发融资需要根据项目进展的不同时期制定合适的融资方案，以此保证融资快速、有效
、安全。首先，在产业园区项目开发启动阶段，资金需求量非常大，可以主要依靠政府渠道进行融资，向银行申请抵押贷款或者信用融资等，并采用滚动开发模式进行项目建设。其次，在产业园区项目开发的中期阶段，项目建设已经相对成熟，形成了一定规模，可以适当拓宽除政府以外的融资渠道，加快融资，获得更加充足的资金，进一步提升产业园区项目价值。最后，在产业园区项目完成阶段，产业园区逐步投入了使用和经营，具备一定的盈利能力，资金需求量有所减少，可以通过招商、发行股票、企业上市等多元化手段进行融资，为产业园区的正常经营奠定良好的资金基础。
六、国外产业园区开发融资模式借鉴(一)美国硅谷
硅谷是美国众多产业园区中的一个，属于高技术产业园区，整个园区的经营者都是投资者，并且已经实现了高度的市场化，融资难的问题基本上不会出现。另外，美国为了促进硅谷产业园区的融资进展，还在制度上给予了一定的支持，例如颁布了有助于中小型企业融资的法律，建立并完善了信用担保体系、金融机制以及激励机制等。硅谷的融资模式以民间融资为主，政府在融资行为中更多是起到一种引导和调控的作用，以此确保融资行为合法、合规，确保融资合理、安全。
(二)新加坡裕廊工业园
新加坡的裕廊工业园建成多年，是亚洲最早的工业园之一，工业园初期开发资金的筹措是有政府负责的，并且由政府进行统一部署。在工业园建成并投入运营以后，新加坡政府就逐步退出了工业园管理
工作，只是通过适当的干预手段去指导工业园经营发展，以此提高了工业园内部服务水平和质量，获得大量投资者的信赖。另外，新加坡政府还在发展方面上给予工业园足够的帮助，为工业园内的投资企业提供了海外发展的便利条件，进一步扩大了工业园的经营范围，增加了盈利方式，以此提高了投资的回报率。新加坡裕廊工业区的融资模式整体上看属于一种政府干预与市场化运作的联合形式，由政府负责初期建设并制定发展方向，由市场化运作保证服务、吸收投资，进而保证融资可靠、到位，确保工业园发展稳定。
(三)日本筑波科学城
日本筑波科学城是科学中心和知识中心，有政府主导，完全与市场化对立。筑波科学城的融资是由政府全权负责的，个人资本是无法进入产业园区的，融资的渠道主要是政府拨款、大公司筹措资金，需要在政府领导下完成，并且产业园区的经营发展需要由政府进行管控和相应的计划，经营项目主要是科研项目。而我国国内的科研机构之间彼此独立，互动交流和沟通十分少，并且各自为营，技术不共享、不公开，科研进展缓慢。
七、结论
综上所述，产业园区项目开发融资是开发企业获得建设资金的唯一方式，需要根据产业园区开发现状以及市场经济发展前景，选择合适的融资模式，提高融资成功率，并加强融资管理，保证资金合理利
用，提高资金投入回报率。产业园区项目开发融资需要明确融资模式优缺点、必要性以及风险控制等，突破单一融资模式，争取政府支持，实现多元化的融资，保证产业园区项目开发资金充足，确保产业园区开发顺利进行，尽早投入运营，尽快收回投资资金，推动产业园区的健康发展。
参考文献：
[1]岳顺利.创意产业园区开发融资模式选择与研究[J].城市建设理论研究(电子版),2015(07):112.
[2]戴明辉.产业园区开发融资新模式——REITs初探[J].中国总会计师,2020(01):81-83.
[3]朱建融.政府园区平台公司融资模式趋势分析[J].企业改革与管理,2019(24):96-97.
作者简介：
周志强，供职于中国电子温州产业园发展有限公司。
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