石磊与黄淑轩房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】广东省东莞市中级人民法院
【审理法院】广东省东莞市中级人民法院
【审结日期】2021.07.06
邓丽芳【案件字号】(2021)粤19民终4658号
【审理程序】二审
【审理法官】谢佳阳雷德强杨洁萍
【审理法官】谢佳阳雷德强杨洁萍
【文书类型】判决书
【当事人】石磊;黄淑轩;东莞市领展置业顾问有限公司;粟志江
【当事人】石磊黄淑轩东莞市领展置业顾问有限公司粟志江
【当事人-个人】石磊黄淑轩粟志江
【当事人-公司】东莞市领展置业顾问有限公司
【代理律师/律所】毕东波广东盈隆(东莞)律师事务所;叶建斌广东顺彰律师事务所;林悦敏广东顺彰律师事务所;胡淑君广东盈隆(东莞)律师事务所
【代理律师/律所】毕东波广东盈隆(东莞)律师事务所叶建斌广东顺彰律师事务所林悦敏广东顺彰律师事务所胡淑君广东盈隆(东莞)律师事务所
【代理律师】毕东波叶建斌林悦敏胡淑君
【代理律所】广东盈隆(东莞)律师事务所广东顺彰律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】石磊;东莞市领展置业顾问有限公司;粟志江
【被告】黄淑轩
【本院观点】本案为房屋买卖合同纠纷。
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【本院查明】经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。
【本院认为】本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审法院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。 根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”双方签订《存量房买卖及居间服务合同》后，石磊以房屋价格上涨为由要求加价。石磊签订了保证书，保证其配偶同意出售该房，并使用假离婚证办理相关手续，
石磊严重违反诚实信用原则，应当依约承担违约责任。石磊上诉主张黄淑轩存在过错，又主张房屋案涉合同存在不能履行的情形，明显与事实不符。根据《存量房买卖及居间服务合同》第八条违约责任及合同解除的约定，对违约责任进行了明确约定，石磊主张合同约定违约金标准计算畸高，主张以黄淑轩的实际损失为基数计算，但其并未提交相应的证据予以证明，故本院对其主张不予支持。原审判决对石磊各项违约责任的认定正确，本院不予赘述，予以维持。 综上所述，石磊的上诉理据不足，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条的规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费23360元，由石磊负担(已预交)。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-23 18:27:17
【一审法院查明】原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院(2020)粤1972民初13406号民事判决书。
【二审上诉人诉称】石磊不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决；2.黄淑轩承担本案诉讼费用。事实和理由：一、黄淑轩在石磊签约时已经明知案涉房屋为石磊与粟志江的夫妻共同财产，且明知粟志江反对交易，对交易的结果具有预见性，领展公司也明知石磊的情况。在双方均存在过错的情况下，原审判决在责任划分时未充分考量黄淑轩的过错。在本案中，黄淑轩的损失不是石磊一方过错所致，是合同三方当事人的共同过错导致的结果：1.根据黄淑轩提交的2020年8月、9月以后与粟志江、中介业务员、贷款业务员的记录，可以看出黄淑轩所称的石磊在7月份要求房屋涨价拒绝交付房屋的理由不成立，因为直到8、9月份，石磊仍在为履行交付房屋的义务做准备，并非如黄淑轩所指的石磊直接停止履行。2.作为房产中介的领展公司曾于2016年帮助石磊购买案涉房屋，明知该房屋当时是由石磊与粟志江二人共同购买，作为专业房产中介机构，不可能不知晓属于夫妻共同财产的房屋在转让交易中必须夫妻双方共同到场办理相关手续，但是领展公司为了完成业绩，仍然向石磊作出如下的错误引导，让交易双方的损失扩大。粟志江存在过错如下：第一，明知石磊夫妻关系以及案涉房屋为夫妻共同财产的状态；第二，误导石磊个人即可办理全部手续；第三，在知晓石磊反对交易后，单方准备了保证书，当着黄淑轩的面让石磊签名；第四，带领石磊用假离婚证为黄淑轩办理贷款手续。3.作为买方的黄淑轩存
在的过错如下：第一，在2020年5月23日签订合同时在场明知石磊没有得到粟志江的同意，但是仍然在领展公司的配合下在2020年6月4日当面见证了石磊签署保证书，并由其在银行工作的亲戚用石磊假离婚证办理手续；第二，为石磊介绍贷款业务员，引导石磊办理贷款，再用贷款还款涂销抵押，该做法引起粟志江强烈反对，导致石磊无法继续再与粟志江沟通；第三，在粟志江起诉后石磊要求黄淑轩提供收款账户返还已收的房款，黄淑轩一方面起诉解除合同，另一方面又不提供收款账户，放任损失扩大。依据合同法第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”民事责任以过错责任为主，以无过错责任、公平责任为例外。过错责任作为民事责任一般规则原则，是法的公平价值的体现。根据这一原则，除法律另有规定外，行为人只有在主观上有过错的情况下，才承担民事责任，没有过错则不承担责任。我国合同法从未摒弃过错原则，因此，在违约责任制度中，对当事人违约责任的追究，应当充分考量双方当事人的过错，使双方当事人要承担的违约责任与各自的过错相适应，即对于黄淑轩损失的赔偿应当按照双方的过错分配。二、石磊与黄淑轩约定的违约金标准畸高，原审判决判令石磊赔偿黄淑轩违约金的同时判令石磊赔偿损失，属于法律适用错误，不符合“补偿性为主，惩罚性为辅”原则，加重了石磊的责任，有失公平。
本案中，石磊与黄淑轩、领展公司约定的违约金标准为房屋总价款的20%，该比例畸高，应当按照黄淑轩的实际损失作为基数计算。《中华人民共和国合同法》第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”虽然法律赋予了合同当事人可自主约定违约金的权利，但为了出于公平原则，仍将当事人所约定的违约金的范围限定在与损失相当的范围内。《九民纪要》第50条规定了“认定约定违约金是否过高，一般应当以合同法第113条规定的损失为基础进行判断”。黄淑轩原审主张了其损失：房款本金及利息、中介服务费、律师费、财产保全费，故在黄淑轩已经可以挽回损失的情况下，其约定的违约金属于惩罚性违约金，其计算基数不宜过高，应当按照损失作为违约金的计算基数。另外，总价款20%的违约金已远远覆盖了黄淑轩所主张的损失金额，如对同一违约事实同时适用约定违约金和损失赔偿，那么赔偿的数额将超过造成损害的数额，此时违约责任则具有惩罚性，不符合“补偿性为主，惩罚性为辅”原则。本案中，原审判决既支持了黄淑轩的损失赔偿，又要求石磊支付违约金，违反了上述法律规定。三、黄淑轩主张的财产保全保险费损失既无合同
约定也无法律依据，原审判决判令黄淑轩赔偿财产保全保险费是错误的。在石磊与黄淑轩、领展公司签订的合同中约定了“财产保全费”，保全费是法院在对被申请的财产保全时收取的费用。而原审判决在判决中认定为财产保全保险费，该费用是保全申请人办理诉讼财产保全责任保险发生的费用。黄淑轩选择办理诉讼财产保全责任保险的方式提供担保，是对自己权利的处置行为，该损失与石磊没有法律上的因果关系，双方也未在合同中明确约定，故不应当得到法院支持。
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