China Index Academy
中国房地产市场形势总结
中国指数研究院
2015年6月
1
政策：货币政策逐步宽松，央行新一轮大幅降息降准，进一步强化对楼市回暖持续性的信心
图：2008年以来五年期以上金融机构贷款利率及大型金融机构存准率走势
图：2008年至今代表城市成交量与5年以上贷款利率、存准率变化走势
事件：2015年2月4日和4月19日，央行公告决
定分别普降金融机构存款准备金率，其中最新一次降准达1个百分点，为六年来降幅力度最大。2014年11月21日、2015年2月28日和5月10日，央行分别发布通知下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，降息后五年期以上贷款基准利率为5.65%，达到1991年以来最低水平。
影响：经济下行压力背景下，央行的货币政策
操作空间将进一步放大。新一轮降准降息是央行通过适度微调货币政策，为经济结构调整和转型升级营造宽松适度的货币金融环境。对房地产市场来说，新一轮大幅降幅，将释放超过1万亿的流动性，促进企业融资与购房消费；降息则直接降低购房成本，刺激购房需求。整体的量化宽松利好供需两端，房地产市场需求有望受货币刺激继续受益。未来货币政策与信贷政策的结合效果，
将是真正决定市场回暖趋势与持续的关键。
数据来源：中国人民银行，CREIS ，中国指数研究院整理
19.50
18.50
6.15
5.90
5.65
4.0%
5.0%
6.0%
7.0%
8.0%
9.0%
0.0%
5.0%
10.0%
15.0%
20.0%
25.0%
08/01
08/04
08/07
08/10
09/01
09/04
09/07
09/10
10/01
10/04
10/07
10/10
11/01
11/04
11/07
11/10
12/01
12/04
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12/10
13/01
13/04
13/07
13/10
14/01
14/04
14/07
14/10
15/01
15/04
大型金融机构存准率(左)
5年以上金融机构贷款利率(右)
4%
6%8%10%12%
14%16%18%20%22%0
500 1000 1500
2000 2500
3000 3500 4000 08-01
08-04
08-07
08-10
09-01
09-04
09-07
09-10
10-01
10-04
10-07
10-10
11-01
11-04
11-07
11-10
12-01
二手房 营业税
12-04
12-07
12-10
13-01
13-04
13-07
13-10
14-01
14-04
14-07
14-10
15-01
15-04
万
平方米
50个城市成交量（左）5年以上贷款利率(右)大型金融机构存准率(右)
2
政策：信贷政策积极调整，二套房首付降至四成，促改善性需求入市
事件：2015年3月30日，《中国人民银行
住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷
款政策有关问题的通知》出台，降低二套房首付比例至四成，降低公积金购买首套房首付比例至两成。同时首套已结清贷款的再购买二套房，享受首套房优惠待遇。
资料来源：中国指数研究院整理
影响：信贷新政出台对改善性住房需求进行支持，宽松程度与2009年相当。下调二套房首付政策降低
了购房门槛，将刺激潜在改善性住房需求释放，尤其是针对一二线城市中首改房的自住需求释放有明显刺激作用，新政将有力促进市场成交回暖，库存压力去化效应也将逐渐显现。4月以来，一线城市房地产市场已明显回暖，量价出现回升。二三线城市也已出现回暖迹象。
图：2008年至今房贷最低首付比例变化
20%
2008
30%
2009
2010
2011
2012
2013
2014
首套
二套
20%
40%50%
60%
30%
人均住房面积低于当地平均水平，二套可比照首套房政策。
二套“认房又认贷”；暂停发放多套房贷。
以北京为代表的部分城市二套首付提高至70%
“930”二套“认贷不认房”“330”一套未结清，二套商贷首付降至40%
2015
公积金20%
3
政策：公积金政策积极调整，财政补贴、契税调整轮番上阵，利好首置首改需求释放
事件：2015年住建部进一步明确要提高资金使用效率，用好用足公积金。地方积极跟进，以福建“闽七
条”为首，河南、辽宁、山东、杭州、福州、乌鲁木齐等地纷纷放宽首套、首改房认定标准，降低公积金
贷款使用门槛，提高公积金贷款额度等，开启了地方公积金政策宽松调整新浪潮，且范围不断扩大。同时，部分库存仍较高的三四线城市已从财政补贴、契税等方面继续发力调整。郑州提出“获得经济适用房资格的家庭，若自愿放弃购房资格转普通商品住房，则对其购房面积90平方米以内部分给予每平方米800元补贴。”
市：北京、绍兴省：山东、新疆市：上海
1月2月3月省：福建、
市：北京、济南、株洲
省：安徽、辽宁、河北、河南、贵州、云南、四川、浙江
市：深圳、上海、郑州、沈阳、哈尔滨、福州、无锡、南京、沧州、乌鲁木齐、成都、金华、厦门、大连
4月
5月
省：广西、海南、湖北、湖南、甘肃、西藏
市：北京、天津、济南、太原、长沙、石家庄、重庆、苏州、昆明、连云港、镇江、银川、广安、眉山、自贡、濮阳、乐清、宜宾、呼伦贝尔
图：2015年部分省市调整公积金政策
影响：公积金政策由于可自行确
定标准，操作方式更灵活，已成为此轮调整的重要手段。热点城市提升贷款额度、降低二套房首付等，促进改善性需求释放。而库存较高
的城市则更进一步，在调整公积金的同时，从财政补贴、减免契税等方面入手，推动自住性需求入市，促市场库存去化。
资料来源：中国指数研究院整理
4
政策：供需两端同步调整稳定市场，多管齐下去化楼市库存
事件：财政部、国家税务总局发文调整个人住房转让营业税政策，个人将购买2年以上（含2年）的普通
住房对外销售的，免征营业税。
国土资源部、住房城乡建设部联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出要控制土地供应，优化住房用地结构。
减轻二手房交易税负，加快活跃市场交易
营业税免征期限下调：个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
回购商品房作保障房：促进房地产市场平稳健康发展。拓宽保障房源渠道，注意通过市场筹集房源作为保障房。
需求端：鼓励、支持
供应端：控制、调整
住房用地新政控规模、调结构，盘活存量促去化
住房供应明显偏多的市、县或在建住宅用地规模过大的市、县，应明显减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。
允许对不适应市场需求的住房户型做出调整，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用。
影响：中央在供需两端调整促库存去化。需求层面，营业税免征期的放宽将加快二手房流通速度，促进
更多二手房与购买者入市，活跃市场消费，并将促使新房市场发生量价变化。同时打通保障房源与存量房衔接，对于部分高库存城市可以进一步去化市场库存。供应层面，通过控规模调结构，确保供需平衡，在一定程度上缓解房企销售压力，进一步支持居民自住和改善性住房需求。
图：政府多管齐下促消费去库存
资料来源：中国指数研究院整理