“九税二费问题答复汇总
一、土地增值税部分
1、房地产企业销售无产权车位或长期租赁车位的土地增值税征管问题。（怒江、玉溪、大理、昆明、曲靖）
事由：根据云南省地方税务局关于营业税若干政策执行口径的通知（八）>，对房地产企业销售无产权车位的行为，按照“服务业—租赁业”征收营业税。而国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复国税函[2007]645号文件规定：土地使用者转让、抵押或臵换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或臵换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或臵换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。按此文件规定，房地产企业销售无产权车位的行为，应按转让土地使用权征收土地增值税和契税。
在具体征管工程中，对房地产企业销售无产权车位和长期（等同一土地的使用年限）租赁车位的行为，根据云南省地方税务局关于营业税若干政策执行口径的通知（八）>的规定，按照“服务业—租赁业”征收了营业税，就不能再按转让土地使用权征收土地增值税和契税，但这样执行又不符合国税函[2007]645号文件规定。如果按国税函[2007]645号文件规定征收了土地增值税和契税，征收营业税也只能按“转让无形资产—转让土地使用权”税目执行，但又与云南省地方税务局关于营业税若干政策执行口径的通知（八）的规定冲突。
答复：根据土地增值税暂行条例第二条规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。土地增值税清算管理规程第十九条规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。结合城市房地产管理法规定，无产权建筑物属于不可转让的房地产的规定。建议对房地产开发企业销售无产权车位的行为不征收土地增值税。
在土地增值税清算过程中，对于无产权进行销售的行为，对应的成本不得扣除。
2、关于安臵回迁房计入拆迁补偿费的土地增值税处理问题。（省直征、楚雄）
事由：根据国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函[2022]220号）第六条第一款之规定“房地产企业用建造的本项目房地产安臵回迁户的，安臵用房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号）第三条第（1）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的部差价款，应抵减本项目的拆迁补偿费。”那么安臵用房的拆迁补偿费是否可以确定为：“回迁房视同销售价格+房地产开发企业支付给回迁户的补差价款-回迁户支付给房地产开发企业的补差价款”？同时安臵用房的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费等成本是否还可以扣除？
答复：拆迁补偿费是否可以确定为：“回迁房视同销售价格+房地产开发企业支付给回迁户的补差价款-回迁户支付给房地产开发企业的补差价款。
对于回迁安臵用房的四项成本可以扣除。
3、关于回迁房的房地产土地增值税预征的问题（省直征、楚雄）
事由：云南省地方税务局贯彻国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知的意见（云南省地方税务局公告2022年第3号）第一条规定：“在本省行政区域内全面开展房地产开发企业土地增值税的预征工作”、第三条规定：“土地增值税预征的计税依据为转让房地产取得的收入和预收房款”，国税发[2006]187号第三条第（1）款和土地增值税清算管理规程第十九条第（1）款之规定“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1、按企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2、按主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”但在实际征管中，由于回迁房不直接产生现金收入，因此在预征土地增值税的时点上不好把握，是在签订拆迁补偿合同时预征，还是房屋竣工验收时预征？还是不预征，在交付使用时一并进行清算。另外，如果预征，只能按国税发[2006]187号第三条第（1）款的规定确认收入，但大多房地产开发企业先建回迁房后建商品房，因此，在实际征管中价格难以确定，应如何处理？
答复：经请示总局，由各省自定对回迁房是否预征税的问题。回迁安臵房屋由于不直接产生现金流入，建议不预征土地增值税，待项目达到清算条件时一并清算。
4、土地增值税核定征收率的问题（文山）
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事由：对企事业单位转让旧建筑实行核定征收土地增值税的情形，给予明确核定征收率的执行标准。
答复：请根据云南省地方税务局关于进一步推进房地产税收一体化管理工作的指导意见（云地税发【2006】198号）中规定的幅度进行调整后报省局备案。
5、土地增值税清算过程中区分普通住宅和非普通住宅的问题（曲靖、临沧、昭通、普洱）
事由：根据财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税[1995]48号规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定。根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号）第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住
宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”目前省局的要求是开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的必须分成2个清算项目进行清算，在实际工作中有的企业提出执行依据不足。建议省局进一步明确开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。不分别计算增值额的其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定，按1个项目进行清算。
普洱建议在土地增值税清算过程中对不同房地产类型至少应该按照三类项目分别核算增值额，采用“三清法”进行土地增值税清算。
昭通建议省局明确房地产开发企业应对普通住宅和非普通住宅分别核算增值额，若纳税人不分别核算增值额的，可采取较高的核定征收率进行核定征收。（昭通）
答复：根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发【2006】187号）规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值税。该政策的出台主要是因为在土地增值税清算时，普通住宅增值额不超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。
二手房 营业税