二手房与一手房之间的关系
 (2006-07-31 09:00:49)
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  从８月１日起，政府要对二手房转让征收所得税了，再加上以前的营业税，二手房的转让成本增加了，渠道更加不畅。从抑制商品房房价上涨的角度来说，这项措施有一定的效果，但是，从解决民生的住房的角度考虑，这项措施，无疑会使弱势体更加买不起房。
  一手的商品房和二手房，虽然同为房屋，但起购买对象有着巨大的差别，现在市场上的二手房，很大一部分是房改房，这些房屋户型面积小，功能设计不尽合理；另一部分，是较早时期的商品房，以塔楼居多。由于广大人民众居住理念的传统，能够有能力购买新商品房的人，往往愿意即使多花些钱也不愿意买二手房，购买二手房的体，大多是买不起新商品房的收入较差的体。在一般情况下，二手房市场越活跃，对于一手房市场越有利，因为由于二手房市场和一手房市场共同形成了针对不同收入体的梯度市场，拥有二手房的人，如
果能顺利的将持有的二手房转让，就能够用转让的收入进入一手房市场，购买功能更好，面积更大的房子。所以说，建立高效、简洁的二手房流通体系，可以使暂时买不起一手房的人以二手房来解决居住问题，同时促进一手房的市场活跃。
  凡是二手房市场交易简化的地方，一手房的交易更加活跃，房价上涨的也很快，二手房交易越不活跃，商品房市场的涨价幅度也较小。政府是正确认识到了这一规律，为了平抑商品房的房价，采取了限制二手房交易的做法。
 二手房 营业税 但是，平抑房价的目的是什么？绝不是为了抑制房价而抑制房价，应该是为了让更多的人能够有房子住而抑制房价。而通过限制二手房交易的做法，虽然能够起到抑制房价的作用，却是以增加购买二手房的较低收入体购房障碍来实现的，这无疑背离了调控的初衷。
一手房放量是否会影响二手房的供求关系及价格？
www.soufun 房地产门户-搜房网 2006-04-27 16:45:00 来源：苏州新闻网 王建平
  [提要]据搜房网不完全统计，市区4月份有20个新楼盘入市；从“苏州房产成交信息公示”透
露的数据看，市区每天成交一手房150套左右，给人的感觉是一手房推得多也买得多。“大家都去买一手房了，二手房不就买得少了吗？
据搜房网不完全统计，市区4月份有20个新楼盘入市；从“苏州房产成交信息公示”透露的数据看，市区每天成交一手房150套左右，给人的感觉是一手房推得多也买得多。“大家都去买一手房了，二手房不就买得少了吗？有些买一手房的人会卖掉原来居住的房子，这样不就增加了二手房的供应吗？对二手房的供求关系、价格是否会产生冲击？”
   
正准备买套二手房的张女士听到来自一手房的消息，不免生发出许多联想。为此，记者采访了业内人士，试图到一个参考答案。
   
不能笼统理解一手房成交量
   
记者采访了一家投资顾问公司，该公司目前正代理着五个楼盘，每周要对其他楼盘的销售情况进行跟踪。这家公司分析了3月份以来的调查数据，发现中心城区楼盘的销售速度并没有加快，价格也没有明显回升，目前一手房成交放量多为新盘作的贡献，而且这些新盘的开价较前期楼盘要低，大多数公寓楼盘的均价在5000元/平方米左右，有的均价甚至定位在4000元/平方米，户型也比以前要小，保持在100平方米左右，总价也比以前要小，“这些因素都会促使一手房销售上扬”。这位人士介绍说，新盘开盘前都会有一个客户的积累期，在开盘时成交量就会集中释放；而老的楼盘则不会有这个积累期，销售速度保持正常，大约是去年同期的七八成。有一个楼盘，在4月3日到9日的一周内，由于开新盘，成交了88套，而之前的两周内只成交了6套，还有一周一套都没有销出去。“对于一手房的成交量要细加分析，不能笼统地理解”，这位业内人士说。
   
苏州飞天房产代理有限公司有关人士说，进入3月份之后，一手房成交量之所以上升，是因为有三种购买力在发挥作用：一是去年宏观调控后，一部分改善居住条件的购房需求延迟到今年释放；二是传说去年是寡妇年，不宜结婚，原本准备在去年结婚的人延期到今年结
婚买婚房；三是又有传说明年是光棍年，又不宜结婚，于是原本准备在明年结婚的人提前到今年结婚买房，这些都构成刚性需求。至于今年新推楼盘特别多，是因为宏观调控前的2003年、2004年，开发商拿了不少地，开发期限是两年，因此，2006年底是这批土地开发的大限，开发商都希望在此期限前将房子卖掉。
   
二手房有特定购买人
   
苏州正宇诚房地产经纪有限公司总经理徐巍认为，一手房成交量放大并不会影响二手房的供求关系，因为二手房有特定的购买人。二手房具有独特的优点：地段好，配套成熟，户型小，总价低，“二手房总价要控制在40万元以内是很容易的，而这对于一手房来说是很难的”。买二手房的主要是两种人：一是苏州本地的中老年人，“苏州人大多喜欢住在中心城区”，而中心城区多为二手房，新建楼盘很少；二是外地人或新苏州人，主要看中了二手房总价低。一般来讲，那些刚来苏州工作的年轻人和打工者是没有经济能力买房子的，只能
租二手房；而来苏州工作了几年的年轻人，有了一定的积蓄，就会首选总价较低的二手房。“只要苏州能够源源不断地吸引外来人才和劳动力，二手房的价格就会有强劲的支撑”。
   
徐巍还提到，一般来讲，一个公司白领与蓝领的比例为1：3,白领收入相对较高，蓝领收入相对较低，他们分别会首选购买一手房和二手房，二手房与一手房的需求量之比可以理解为是3：1。在宏观调控的背景下，一手房买入后2-5年内转让会涉及一笔不小的费用，因此，一手房在2-5年内不太可能马上转化为二手房，而二手房的供应是有限的，其价格很难跌下去。
   
徐巍说，地段是房价最大的决定性因素，一般来讲，二手房的地段都比较好。他援引中国宏观经济协会秘书长王建教授说过的话，“中国大城市地价十年要涨三倍”，地价上涨必定会带动房价上涨。因此，从大的趋势看，二手房的价格非但不会下跌，而且是呈上涨趋势。
   
小户型一手房会不会与二手房争食
   
也有业内人士表达了不同的看法。目前，一手房的户型越来越好、越做越小，功能越做越多，总价也趋于下降，会分流二手房市场的买家，尤其是刚性购买力最强的年轻人，对一手房可是情有独钟的，这样就会减少对二手房的需求，对维持二手房的价格不利。
   
一位主管住房信贷的银行人士说，现在进入租赁市场的房源比以前多得多，租金回报率不断下降，像他的一位朋友在园区投资了一套房子出租，租金挂牌为3500元/月，一直租不出去，于是降格以求，降到3200元/月，8个月了，还是没有人承租，“如果向银行贷款来投资房产，扣除利息后，净回报率能达到3%%已经不错了”。对于房产投资来说，这样的投资回报率并不能让人满意，因此不排除一些房产的长期投资者会停止投资活动，甚至在适当时机抛房变现。
   
一位业内人士说，现在一手房多以低价入市，无疑也给一手房和二手房价格带来压力。他援引国际投资大师罗杰斯的话说，“2006年是中国房地产开发商的倒闭年”，在宏观调控下，不排除一些开发商由于资金链断裂而抛售房产，从而对房地产价格产生冲击。
   
与其“判断”还不如“观察”
   
一位业内人士说，看多、看空二手房市场其实各有各的道理，二手房市场的走势本身就是各种因素综合作用的结果。所以，与其去判断二手房市场，还不如去观察二手房市场，时时了解二手房市场的动态。考察时，要抽取有可比性的样本，比如，如果要考察房价，最好以同一个新村、同一个楼盘为样本，这样才有可比性。而如果把所有成交的房产价格简单平均的方法计算房产均价，是没有实际意义的。
一手房和二手房的价格直接比较
窗体顶端
窗体底端
一手房和二手房的价格直接比较， 必须确定条件和背景， 那就是 一手房和二手房的价格直接比较， 必须确定条件和背景， 在类似地段、建筑规模和档次、装修水平相当，只有这样才具有可比 在类似地段、建筑规模和档次、装修水平相当， 性。如果满足以上条件，一手房价格比二手房肯定要高，而且二手房 如果满足以上条件，一手房价格比二手房肯定要高， 的价格与楼龄关系很大， 一般同地段的一手房和楼龄 5—10 年的二手 的价格与楼龄关系很大， 20%—30%。 房，价格相差大概 20%—30%。 总的来说，投资对象选择一手房或二手房没有明显的优劣之分， 总的来说，投资对象选择一手房或二手房没有明显的优劣之分， 关键是看市场价格到底值不值。 关键是看市场价格到底值不值。 从广州的情况来看， 从广州的情况来看， 目前市区甚至中 心区的二手房， 由于相邻地段的一手房供应量越来越少， 而刚性需求 心区的二手房， 由于相邻地段的一手房供应量越来越少， 仍然不大， 所以目前价格往下调整的幅度不大。 而广州一些地段较偏 仍然不大， 所以目前价格往下调整的幅度不大。 或去年价格上涨较快的楼盘， 部分楼盘 或去年价格上涨较快的楼盘， 年价格上涨较快的楼盘 近几个月调整的幅度比较大， 近几个月调整的幅度比较大， 还存在进一步下调的可能性。 还存在进一步下调的可能性。 如果从投资成本来说， 如果从投资成本来说， 可能价格调整较大的一手房存在较多的投 资机会， 如广州前一段
时间珠江新城存在着价格在 1.3—1.5 万/㎡区 1.3— 资机会， 间内的一手现房出售， CBD， 间内的一手现房出售，考虑到这一板块是广州未来的 CBD，租金收益 和未来增值潜力还是可以期待的。 关于这类物业还要注意一个购入时 和未来增值潜力还是可以期待的。 机的问题， 需要判断价格是否有继续下调的空间。 而处于市中心的二 机的问题， 需要判断价格是否有继续下调的空间。 手房，由于地段稀缺性、生活配套设施和交通便利，一般还是具有较 手房，由于地段稀缺性、生活配套设施和交通便利， 强的保值性的。 强的保值性的。 如果你要选择别的城市， 可以综合上课所讲的当前市场的一些基 如果你要选择别的城市， 可以综合上课所讲的当前市场的一些基 本趋势，但仍需具体问题具体分析。 本趋势，但仍需具体问题具体分析。 注意如果选择一宗物业作为投资对象， 整个城市和周边地段的市 注意如果选择一宗物业作为投资对象， 场行情只是作为环境因素加以考虑， 场行情只是作为环境因素加以考虑， 而不是要求你们仅仅做城市的房 地产投资分析。 地产投资分析。 如果网上资料较少， 如果网上资料较少， 则可以现场了解， 则可以现场了解， 如一手房的售楼中心和项 目现场， 二手房的中介店铺和所在小区现场， 还可以辅以其他途径打 目现场， 二手房的中介店铺和所在小区现场， 听和了解。 听和了解。