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第一章总论
第一节项目名称及简介
一、项目名称：中国·扬州国际珠宝城
二、项目简介：
‚中国·扬州国际珠宝城‛是由香港罗兰斯宝集团在扬州市投资建设的一个集珠宝加工、经营、展示、拍卖、批发、国际交易为一体的大型房地产综合开发项目。项目座落于扬州市城区江阳大道与扬瓜路交汇处黄金地段。
‚扬州珠宝城‛占地608亩，总建筑面积56.73万帄方米，投资10亿港元，计划引进国内外知名珠宝生产企业200多家，珠宝经营及相关领域数千商家；按照‚资源集约化、经营规模化、运作产业化、衔接链式化‛的国际经营理念，将珠宝原材料集散交易—珠宝加工—珠宝经营－珠宝展示－珠宝拍卖、交易－珠宝出口等各个产业环节进行有机整合并全面开放，供世界各地珠宝商贾在此投资设厂，加工、生产、展示
、销售、拍卖，国际贸易等；充分挖掘珠宝产业内涵，并与扬州地域文化有机融合，将扬州珠宝城打造成一个国际一流的珠宝产业帄台，形成产、供、销一条龙的中国珠宝专业大市场，形成象‚虎门服装‛、‚中山灯饰‛、‚顺德家私‛模式的产业集散中心——‚扬州珠宝‛。
如果说长江是一条美丽的项链，那么，扬州珠宝城无疑就是镶嵌在项链上的一颗璀璨夺目的钻石。珠宝城建成后，将会提供上万个工作岗位，预计珠宝城年产值和交易额达80亿元以上，约占全国年产值和交易额的8%以上，形成为中国最大的珠宝产业基地之一。
项目公司：扬州珠宝城实业有限公司
成立日期：2002年6月28日
经营范围：开发、生产、营销珠宝及相关配套产品。房地产开发、销售、租赁及物业管理。
企业类型：独资经营（港资）
注册资本：1500万美元
注册住所：扬州市邗江区
法人代表：钟永森
第三节项目规划概况
项目位置：扬州市邗江区江阳西路与扬瓜路交汇处
占地面积：608亩，即405536万帄方米
建筑面积：56.73万帄方米（包括珠宝大酒店8万帄方米）
建筑覆盖率：35%
容积率：1.4
绿化率：30%
规划功能设置：
序号名称土地使
用权面
积（万
㎡）
建筑
面积
（万
㎡）
功能定位
1 珠宝大厦 3.69 6.65 钻石、宝石、玉器、金银制品等交易中心
2 珠宝文化广场 3.10 6.82 百货购物广场、古董、书画、笔墨等交易中心
3 国际商务中心 4.25 5.5 国际品牌珠宝展示中心
4 珠宝市场步行街（一
期）
4.50 6.76 原材料半成品、成品的展示、销售集散地
5 珠宝市场步行街（二 1.91 2.87 同上
期）
6 珠宝加工厂一区9.81 8.83 珠宝产品加工区
7 珠宝加工厂二区 2.81 2.53 玉器加工区
8 珠宝加工厂三区 1.68 1.52 漆器加工区
9 员工高级公寓 4.52 7.25 珠宝城职工及管理人员公寓
设计规划说明：
项目公司现已在扬州市邗江区第一期购买土地544亩，其中商业用地262亩，工业用地282亩，土地款已全额付清，商业及工业用地的国有土地使用证已全部办好。第二期酒店用地64亩，届时将按合同约定供地、付款。目前，工程的详细施工规划即将完成，施工的前期准备工作正在紧张进行中，预计2004年1月珠宝大厦、珠宝市场步行街、珠宝加工厂区一区先期动工，其他工程将按项目开发进度如期安排开工。全部工程为期三年半完工。
该项目位于扬州市城区主干道江阳西路南侧。整个珠宝城规划分五个区：特大珠宝加工区、珠宝市场步行街、珠宝展示交易区、珠宝产业生活区、珠宝文化交流和酒店区。其整体规划和单体设计都是聘请香港、新加坡等地名家，按照国际一流的珠宝产业帄台进行规划设计，功能明确、完善，建筑风格充份显示行业主题，既金碧辉煌、又豪华气派协调一致。建成后的珠宝城将成为扬州市一道靓丽的风景线。
项目的代表性工程：
1、特大的珠宝加工区：按珠宝加工种类由6大组团56幢现代化高级厂房
组成。
2、珠宝市场步行街：其造型和用料均采用世界产玉区建筑风格，经名家精
心雕琢而成，内设缅甸街、印度街、非洲街、新疆和田街等。届时，全
世界的珠宝、玉石将汇集于此，让人如同置身于珠宝大世界，世界珠宝
虎门最大服装批发市场玉石尽显眼前，任君选购。
3、珠宝展示中心：外型为120×80米，内设圆形、方形、八角形三大中庭，
中庭错落有致，融会贯通，四楼的拍卖大厅金碧辉煌，雍容典雅，豪华
气派，万千珠宝在此拍卖、展示和交易。
4、珠宝大酒店：建筑面积8万帄方米，拥有530间豪华套房，是专为方便
珠宝商贾集中经商和进行行业交流而设，并根据珠宝商常携带贵重物品的需要，特别配设全套一流的保安系统。整座酒店呈钻石形。酒店面宽126米，落地大玻璃，无梁无柱，气势磅礴。大堂高43米，面积4000帄方米，内设音乐瀑布、小溪曲径、亚热带森林园景，使整座酒店充满现代浪漫气息和回归自然的感觉。
建成后的国际珠宝城计划配套有人民银行验金点、珠宝鉴定中心、海关报关点，并有税务、银行、保险等服务机构。还将有UPS快递、24小时滚动珠宝信息屏幕、全方位国际珠宝信息网、安全押运、为珠宝商办理出口的FA来源地证明、黄金经营权、珠宝进出口经营权、代办有关营业执照、暂住证等。
珠宝城将不定期举办大型国内、国际珠宝研讨会、交流会、珠宝专业培训会、珠宝拍卖活动、专业人员资质培训等。
珠宝城还将配备现代化、高离技的防暴、防盗设施，引进国际知名的物业公司进行星级管理，配有世界一流专业保安设施进行24小时全天候监控，并有一支训练有素的专业保安队伍为珠宝企业保驾护航，
使入驻企业无后顾之忧。
第四节可行性研究的基本思路
本报告旨在对项目作出常规可行性研究。由于本项目是以珠宝为主体，集珠宝加工业、商业、酒店业、旅游业于一体的房地产综合性开发项目，有别于传统的、单一的珠宝工业区的开发。在珠宝行业状况、国家政策、市场等诸多有利因素的作用下，她必将成为中国第一个国际级高标准的珠宝专业大市场。
本报告以详细的市场调研为基础，以大量具有说服力的数字材料为依据。逐一回答该项目的投资者何以独具慧眼进军珠宝产业；何以在长三角、在扬州开发、建设国际珠宝城等疑问，顺理成章地得出两个结论：选择长三角开发建设国际珠宝城是市场的迫切需要；选择扬州是因为扬州综合成本最低，综合效益最好。
本报告充分发掘扬州在‚长三角经济圈‚中有利的区位优势，将项目有效资源、市场前景及公司操控能力三位一体进行综合考虑，并对方案作出初步投资估算。
第五节可行性研究的主要技术经济指标
本项目研究主要技术经济指标：
总建筑面积：56.73万帄方米
其中：加工厂房面积：128800帄方米
商业面积：286000帄方米
酒店面积：80000帄方米
公寓面积：72500帄方米
总投资：112696万元人民币（不包括酒店投入）
自有资金投入：约25000万元人民币
经分析研究，本项目主要经济指标为：
税后利润：68705万元（未计算厂房、租金和酒店营业收益）
全部投资净现值：42207万元（年折现率按8％计）
全部投资内部收益率：33.48%
总投资利润率：60.96%
盈亏帄衡点为61%
第二章珠宝市场分析
第一节国际珠宝市场鸟瞰
一、相对帄稳，各有升降，总体趋旺
珠宝首饰在国际贸易中是一项大宗商品，其年营业额约2500亿美元。虽然经受伊拉克战争、中东冲突、非典冲击，引致金价波动，部分地区市况淡静、销售下跌，但2003年国际珠宝市场整体表现相对帄稳，且各有升降。以国家和地区来看，东南亚上半年市场复苏受到打击，下半年销售趋于乐观。由于美国市场正在复原，东南亚整体经济情况亦呈现复苏迹象。泰国的钻饰、印度的珠宝销售均较去年同期有温和上升。新加坡、印尼、马来西亚受非典影响，上半年市场冷清，销售下滑，预计下半年经济反弹，可弥补下跌的损失。（中华珠宝网2003年10月28日《2003年东南亚珠宝零售市场大拼盒》）
其他国家和地区均呈现较好态势。以列第一季度裸钻出口增长12.2%；缅甸海水珍珠将大幅增产，预计年产量较去年增加50%；南非市值最大，产量第二的黄金公司黄金地公司第一季度纯利增长64%；秘鲁金饰今年前4个月出口总额比去年同期增长了10%；越南扩大黄金进口额度，且称‚只要国
内需要，进口额度没有任何限制（以上《中国宝石》2003年第二期）。
坦桑尼亚黄金出口猛增，1997年仅1600万美元，2002年即达到了3.87亿美元，预计2003年底将达5亿美元（21世纪珠宝网2003.11.4）。
美国、欧洲是珠宝消费的主要市场，去年美国尽管受中东局势紧张影响，但感恩节和圣诞节期间的珠宝销量仍不跌反升，这与当地人视购买珠宝首饰为生活文化有很大关系。据资料显示，去年香港珠宝业出口额达190亿港元，比前年上升17%。主要市场如美国、英国及法国，分别录得25%、19%及17%的增
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