山东省房地产估价师《案例与分析》 :估价方法的选用试题
本卷共分为 2 大题50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分,60 分及格.
一、单项选择题(共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，惟独 1 个事最符合题 意)
1、目前,我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的()。
A ．60％
B ．70％
C ．80％
D ．90％
2、某宗土地面积 2000 ㎡，土地使用年限为 35 年,容积率为 2，工业用地，该类 土地基准地价设定的土地使用年限为最高出让年限 ,其他条件相同，楼面基准地 价为 1600 元／㎡，该类土地报酬率为 8％，则该土地的价格为。
A：152 ．43 万元
B ：160 万元
C ：609 ．71 万元
D ：640 万元
E:工业用地的监测点评估价格
3、已知年利率为 14%，则按季度计息时的实际年利率为. A：12.55％
B ：12.68％
C ：14 。75%
D:15 。01％
E:借款合同
4、中介机构销售商品房时,应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和。 A：商品房销售广告书
B:商品房销售协议书
C:商品房销售意向书
D:商品房销售委托书
E：执行层的组织协调
5、某宗房地产建造物建成于 1991 年 10 月 1 日，经济寿命为 60 年.后于 1996 年
10 月 1 日补办了土地使用权出让手续,土地使用权出让年限为 50 年(从补办之日 算起) .2096 年 10 月 1 日 1 对该房地产进行评估.经计算，该房地产的土地重新 购建价格为 2000 万元,建造物重新购建价格为 3000 万元， 残值率为 0。则在估价 时点(2022 年 10 月 1 日)该房地产的评估价值为万元。 (说明： 题干中假设土地出 让合同未约定不可续期)
A:4091
B:4182
C ：4250
D ：5000
E：工业用地的监测点评估价格                                        6、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为 10％时，需求量变化 百分比分别为 30％、 10％、 0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值

类型分别是。
A：富有弹性、单一弹性、缺乏弹性
B：彻底弹性、单一弹性、彻底无弹性
C：彻底弹性、单一弹性、缺乏弹性
D：富有弹性、单一弹性、彻底无弹性
E:工业用地的监测点评估价格
7、下列表述中不正确的是． 【2004 年考题】
A：在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果
B:在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果
C：在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果
D:在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果
E：工业用地的监测点评估价格
8、某宗房地产交易的买卖双方约定， 买方付给卖方 2659 元／㎡， 买卖中涉及的 税费均由卖方负担。 据悉， 该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价 格的 6.8％，买方应缴纳的税费为正常成交价格的 3.9%.若买卖双方又重新约定买 卖中涉及的税费全由买
方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格， 则调整后买方对付给卖方的价格为元／㎡。
A：2385
B:2393
C ：2955
D ：2964
E:工业用地的监测点评估价格
9、某可比实例价格为 2000 元/m2，区域因素直接比较得出的相关数据如下表， 则区域因素修正后的价格应为__元/m2。
A．区域因素
B ．1
C ．2
D ．3
E．权重 估价对象 可比实例
F ．0.5 100 90
G ．0.3 100 90
H ．0 。2 100 125
10、有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地 , 乙土地上有一建造物， 但估价结果显示乙土地连同地上建造物的价值低于甲土地 的价值，这是由于__。
A．该建造物的价值低于拆除费用
B．该估价结果肯定有误
C．甲土地的价值高于乙土地的价值
D．不可能浮现这种情况
11、建设工程符合城市规划要求的法律凭证是： __。
A．施工许可证
B．建设用地规划许可证 C．建设工程规划许可证
D．建设工程规划用地许可证

12、下列关于民法的内容，说法不正确的是。
A:在特殊情况下，国家也是民事法律关系的主体
B：智力成果是一种无形资产,是知识产权法律关系的客体
C：物权、知识产权、人身权属于形成权
D：胎儿不具有民事权利能力,不得成为民事法律关系的主体
E：执行层的组织协调
13、关于房屋转租,表述不正确的是__.
A．承租人经出租人允许转租的，承租人与出租人的租赁合同继续有效
B．第三人对租赁物造成损失的，第三人应当赔偿损失，与承租人无关 C．承租人未经出租人允许转租的, 出租人可以解除合同
D．除出租人与转租双方商议另有约定的外，转租合同的终止日期不得超过原 租赁合同的终止日期
14、房地产投资资本金不能低于总投资的__。
A ．10%
B ．20%
C ．30%
D ．40％
15、某房地产未来年净收益为 新房税费30 万元，又知 10 年后的转售价格为 150 万元,若 报酬率为 8％,利息率为 7％，则该房地产现值为万元。
A：351 ．30
B ：280 ．19
C ：270 ．78
D ：277 ．55
E：工业用地的监测点评估价格
16、下列不属于控制性详细规划作用的是.
A：控制性详细规划起着承上起下的作用
B：控制性详细规划是城市规划管理的依据和城市建设的引导
C：控制性详细规划是对小范围内城市开辟建设活动进行总平面布局和空间立 体组织
D:控制性详细规划是城市政策的载体
E：执行层的组织协调
17、房地产价格是由房地产的__三者相互结合而产生的。
A．实用性、稀缺性、有效需求
B．供给、需求、利用状况 C．权利、租金、利率
D．价值、使用价值、供求                                  18、经济合用住房指导价是根据平均成本加__ ％以内的利润确定的。
A ．3
B ．5
C ．6
D ．8
19、下列不属于取得房地产开辟用地的途径是。 A:通过自己开辟耕地取得
B：通过征收土地取得

C：通过城市房屋拆迁取得
D：通过市场购买取得                                                E:工业用地的监测点评估价格                                          20、《物业服务企业资质管理办法》规定,  负责一级物业服务企业资质证书的颁 发和管理.
A：国务院
B：国务院建设主管部门
C：直辖市人民政府房地产主管部门
D：省、自治区人民政府建设主管部门
E：执行层的组织协调                                                21、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市,年净收益为 18 万元，估计改为服 装店后的年净收益为 20 万元，除此无其他更好的用途，则根据应按服装店用途 进行估价.
A：合法原则
B：最高最佳使用原则
C：估价时点原则
D:替代原则
E：工业用地的监测点评估价格                                        22、估计某宗房地产未来第一年的净收益为 20 万元，此后每年的净收益会在上 一年的基础上增加 2 万元,收益期限可视为无限年,该类房地产的报酬率为 8%.则 该宗房地产的收益价格为()万元。                             
      A ．312.5                                                                                                            B ．250                                                                                                              C ．562.5                                                                                                            D ．812.5                                                                                                            23、征采集体土地，土地补偿费应当归__所有。                          A．县级以上人民政府土地管理部门                                    B．乡(镇)人民政府                                                  C．农村集体经济组织                                                D．土地使用者                                                      24、物业服务合同属于我国合同分类中的。