【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预约合同纠纷
【审理法院】广西壮族自治区贺州市（地区）中级人民法院
【审理法院】广西壮族自治区贺州市（地区）中级人民法院
【审结日期】2022.07.08
【案件字号】(2022)桂11民终568号
【审理程序】二审
【审理法官】黄义奎贺昌盛常国慧
【审理法官】黄义奎贺昌盛常国慧
【文书类型】判决书
【当事人】广西贺州市桂东房地产开发有限公司;广西灵丰律师事务所;郭上军;张秀莲;贺州市恒基房地产经纪有限公司
【当事人】广西贺州市桂东房地产开发有限公司广西灵丰律师事务所郭上军张秀莲贺州市恒基房地产经纪有限公司
【当事人-个人】郭上军张秀莲
【当事人-公司】广西贺州市桂东房地产开发有限公司广西灵丰律师事务所贺州市恒基房地产经纪有限公司
【代理律师/律所】黎媛广西灵丰(平桂)律师事务所
【代理律师/律所】黎媛广西灵丰(平桂)律师事务所
【代理律师】黎媛
【代理律所】广西灵丰(平桂)律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】广西贺州市桂东房地产开发有限公司;广西灵丰律师事务所
【被告】郭上军;张秀莲;贺州市恒基房地产经纪有限公司
【本院观点】涉案《商品房定向开发协议》、《定向房转让协议》系各方真实的意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效。
【权责关键词】撤销违约金恢复原状支付违约金第三人诉讼代表人新证据诉讼请求维持原判发回重审变卖
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】另查明，本院于2020年12月2日作出(2020)桂11破申6号民事裁定书和指定管理人决定书，受理本案被告桂东公司的破产重整申请，指定广西灵丰律师事务所为管理人。 再查明，被告张秀莲系恒基公司的财务人员。原告在庭审中再次明确撤回要求恒基
公司、张秀莲连带返还名额转让费16000元及相应利息的诉讼请求，但不撤回对被告恒基公司的起诉。 ac97
【本院认为】本院认为，涉案《商品房定向开发协议》、《定向房转让协议》系各方真实的意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效。关于上诉人应否向被上诉人返还购房款及其利息的问题，综合全案证据，被上诉人已经依据《定向房转让协议》受让了桂东公司与张秀莲所签订的《商品房定向开发协议》项下的权利和义务，即取得了购买贺州桂东汇豪国际城16某楼1单元1302号房的资格，后被上诉人两次通过张秀莲向桂东公司分别支付了购房款57323元、28969元，并取得桂东公司出具给张秀莲的收款收据，被上诉人实际通过张秀莲支付了143615元定向开发合作金。桂东公司收到前述款项后，没有按照《商品房定向开发协议》的约定如期完成建设和交付使用，也没有签订正式购房合同，现涉案商品房已卖给案外人，致使被上诉人合同目的不能实现，已构成违约，应承担相应的违约责任。一审判决上诉人返还被上诉人郭上军购房款143615元并支付资金占用利息46987.83元，合法有据，本院予以维持。如前所述，被上诉人已受让《商品房定向开发协议》项下的权利和义务，上诉人亦按照该协议通过张秀莲实际向被上诉人收取了143615元定向开发合作金，故上诉人提出《商品房定向开发协议》已解除，其与被上诉人无合同关系，被上
诉人应向张秀莲主张权利，上诉人不需要返还购房款及其利息的上诉主张，依据不足，理由不能成立，本院不予支持。由于本院已裁定受理桂东公司破产重整，被上诉人对上诉人在本案中享有的债权，可以在破产终结前向管理人申报，但对此前已进行的分配无权要求补充分配。 综上所述，桂东公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律和判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4112元，由广西贺州市桂东房地产开发有限公司负担(已交纳)。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-24 04:30:41
【一审法院查明】一审法院认定事实：2011年12月12日，被告张秀莲(乙方)与广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司(甲方)签订《职工住宅定向开发协议》，约定：乙方自愿按《合作建设商品房协议书》中甲方与开发公司的约定参与本次职工住宅定向开发活动，本协议签订后，乙方需再与开发公司签订“商品房定向开发协议”，开发公司取得乙方所需房的《预售许可证》后，职工(或职工亲属)与开发公司签订《商品房买卖合同》，双方解除本协议，
前期乙方向甲方已支付的定向开发合作款转为购房款，由开发公司开具购房发票。 被告张秀莲(乙方)与被告桂东公司(甲方)签订了《商品房定向开发协议》。协议约定，为了签订正式《商品房买卖合同》，双方签订商品房定向开发协议。第二条约定甲方承诺在2014年12月30日前交付贺州桂东汇豪国际城16某楼。第三条约定如不能按期交房，逾期超过90日以内自上述约定交付时间的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日以上，自上述约定的交付时间第91日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；如逾期超过180天，视为甲方违约，并承担相应的违约责任。第七条约定甲方取得该房屋预售许可时，书面或电话通知乙方办理正式购房合同等法律文件，乙方自接到甲方通知15天内拒不与甲方签订《商品房买卖合同》的，视为乙方放弃购房权利。第九条约定乙方选购贺州桂东汇豪国际城16某楼1单元1302号房，预测面积为107.75平方米，按2660元/平方米预算总房价为286615元，乙方应在本协议签订后3日内向甲方交纳预算总房价20%定向开发合作金57323元；2012年5月30日前向甲方交纳预算总房价的20%定向开发合作金57323元；2012年10月30日前向甲方交纳预算总房价10%定向开发合作金28969元，具体购房价款在甲方取得所售商品房预售许可签订正式购房合同时根据预售面积调整，乙方所交纳的
定向开发合作金抵作购房价款。第十一条约定公摊面积和属甲方拥有的楼房面积以市房产部门或有资质的测绘公司测绘的面积为准并在《商品房买卖合同》中确认。 被告张秀莲于2011年12月10日向被告桂东公司交纳定向开发合作金57323元，桂东公司向张秀莲出具收款收据。 2012年3月12日，原告郭上军(乙方)与被告恒基公司(甲方)签订《定向房转让协议》，协议约定将贺州市汇豪国际城定向开发房16-1-1302号房由甲方转让给乙方，转让价格：已交20%定向开发金57323元+转让费16000元+未付房款。20%定向开发金+转让费合计73323元。付款方式：①签订本协议时由乙方一次性付给甲方定向开发金及转让费73323元；②未付的房款由乙方用甲方名义按开发公司规定交款。其他约定事项：①签订本协议当时由甲方把该定向开发房《商品房定向开发协议》、选房号确认单及收款收据(NO.02023699)原件交给乙方。②可更名时，甲方无条件协助乙方办理更名手续，且包更名到乙方名下；办理更名时，乙方有权指定更名到乙方指定人名下。③如乙方未按开发商规定交款逾期造成的损失由乙方自行负担。 《定向房转让协议》签订后，原告将定向开发金57323元支付给被告恒基公司，并取得《商品房定向开发协议》、选房号确认单及收款收据原件。后原告分别于2012年6月2日、2012年11月7日将《商品房定向开发协议》中约定的定向开发合作金57323元、28969元通过张秀莲支付给桂东公司，张秀莲将桂东公司
向其出具收款收据原件2张交付给原告。至此，原告共支付定向开发合作金143615元。 因被告桂东公司自身原因，无法按协议约定的时间交付案涉房屋。2019年12月4日，该院作出(2019)桂1102执1524号之一执行裁定书，裁定由桂东公司自行变卖其所有的坐落于贺州市八步区××路××号××＃××＃楼××商品房。同日，作出(2019)桂1102执1524号变卖公告，变卖公告载明“已签订合法有效的《商品房定向开发协议》、《商品房预售内容确认协议》的购房户在本公告发布之日起十五日内到变卖机构按上述协议确定的价格签订所对应商品房的《商品房买卖合同》；逾期未签订的购房户所对应的商品房由变卖机构向社会公开变卖……”。 2019年12月6日桂东公司用EMS快递邮寄变卖公告给张秀莲，因无法联系张秀莲，该快递退回桂东公司。2019年12月11日桂东公司在贺州日报上刊登变卖公告。因桂东公司无法联系张秀莲，张秀莲亦未按变卖公告确定的期限到变卖机构(桂东公司)签订《商品房买卖合同》。案涉商品房已卖给第三人。
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