什么样的房产过户方式最合适
导读
这些年，房市的走势只高不低，很多父母为了减轻子女负担，都会早早准备好房子，等到子女长大后，再把房子过户到子女名下，可是在过户的过程中，牵扯到很多费用，比如个人所得税、契税、公证费、产权转移登记费，等等。而这些费用甚至使父母觉得，还不如重新以子女的名义再买一套房。那么，面对房产过户，我们选择哪种方式更为划算？接下来，我们将从继承、赠与、买卖这三种方式来进行分析。
案例
王某在天津有一套面积为90平方米、市值300万元的普通住房，通过赠与方式将房产证上的名字改成了女儿的名字，却不料前前后后花掉了将近13万元。后来王某一咨询才知道，赠与房产虽然不需要交个人所得税和增值税，但需要按照房屋市场价格缴纳3%的契税和0.05%的印花税，不仅如此，还要分别缴纳1万元的评估费和2万多元的公证费，而登记费之类的其他费用也至少几千元。
这把王某惊到了，因为王某在北京还有一套价值550万元的80平方米的两居室，这要是和天津的房子一同赠与女儿，按照之前的费用算下来，要30多万元。
焦点问题
赠与、继承、买卖，哪一种过户方式成本最低？哪一种方式最简单？
案例分析
我们刚才说到，家长一般会考虑通过继承或赠与将房产过户给孩子。家长想将房产过户给子女的原因有很多，比如想规避家庭破产风险，为自己和孩子留条后路；担心夫妻感情出现危机，从保护子女权益出发，把房产登记在子女名下；提前为子女准备婚前财产。
无论是继承还是赠与，如果子女是在婚姻存续期间获得父母的房产，《婚姻法》第十七条和第十八条规定，除非“遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产”，否则应当视为夫妻共同财产。因此，如果要避免房产成为子女与其配偶的共同财产，选择继承方式将房产过户给子女的父母需要注意的是，你不仅需要订立遗嘱，并且遗嘱中应当明确遗产归子女个人所有，否则会被认定为他们夫妻共同财产；选择赠与方式将房产过户给子女的父母需要
注意的是，赠与合同中也应当明确，所赠与的房产归子女个人所有。
说完了这个问题，我们再来看看不同过户方式的成本。先来分析以赠与方式过户房产的成本。很多人都觉得，不论是从费用上来看，还是从流程上来看，赠与都是比较不错的选择，然而并非如此，我们拿王某的例子来说。如果我们选择赠与的方式，根据我国税法的相关规定，赠与房产虽然不需要交个人所得税、增值税和土地增值税，但需要按照房屋买卖的市场价格缴纳3%~5%的契税（各地标准不同）和0.05%的印花税，除此之外，还要缴纳房屋的评估费和公证费等。
房子过户费用
其实用继承的方式过户，牵扯的费用是不一样的。我们还用王某在天津的房产进行计算，如果子女都是父母房产的法定继承人，那么根据我国税法的相关规定，和赠与的房子一样，依法取得房屋产权的法定继承人，也被免征个人所得税、增值税和土地增值税，但是法定继承人继承房产还可以免缴契税，这比赠与的方式少缴9万元。可以说，契税导致了继承和赠与的费用差别。一套在市面上卖300万元的普通住房，通过继承过户给子女只需要支付0.05%的印花税和3万多元的公证费、评估费等，相比赠与方式便宜了不少。
买卖房产的税费就比较复杂，由于受房屋面积、居住年限、普通住房或非普通住房、首套
、二套、多套等的限制，如果将房产卖给子女，需要按照最高的标准缴纳个人所得税、增值税和契税，买卖过程产生的费用，可能比房产继承高出不少。根据我国税法的相关规定，作为卖方，如果房产已购买满五年且是家庭唯一一套普通住房，那么可以免缴个人所得税；如果不满五年或虽满五年但不是唯一一套住房的，需要缴纳房屋成交价与原购买价款差额20%的个人所得税。如果房产已购买满两年且是个人普通住房，可以免缴增值税；如果不满两年需要缴纳增值税，增值税的税率为房屋转让总价款的5%。相应地，作为买方也需要缴纳一定的税费，如果个人购买的是家庭唯一一套住房，且房屋面积在90平方米以下，需要缴纳房屋转让总价款1%的契税；如果个人购买的是家庭唯一一套住房且房屋面积在90平方米以上，需要缴纳房屋转让总价款1.5%的契税；如果个人购买的不是家庭唯一一套住房或者不是首套房，则需要缴纳房屋转让总价款3%的契税。
从税费成本上来看，三种方式相比，继承最划算，但是条件苛刻，在实际操作中，因为继承是被继承人去世后才可以进行产权过户，而且办理时，继承人首先要到房屋所在地的公证处办理继承权的公证。如果财产所有人生前没有留下遗嘱，就会适用法定继承的方式。如果继承人很多，被继承人又想过户到其中一个人的名下，那么其他拥有继承权的人必须申明放弃遗产才能实现。
总结
综合来看，如果是准备用于长期自住的房产，用继承过户的方式最划算，其次是赠与过户；但是继承人打算将过户的房产出售，由于五年内转让或转让的是家庭非唯一住房，需要缴纳高额的个人所得税，所以采用买卖方式过户反而可能比赠与或继承过户更划算。所以，从法律层面来看，以上三种方式各有利弊和风险。最后，我们在此提醒，不要简单地从交易费用方面判断划算与否，毕竟不是所有事情都能用钱算得清楚，到底选择哪一种过户方式，一定要根据不同家庭的实际情况具体分析。