张磊、孙亚男等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】山东省济南市中级人民法院 
【审理法院】山东省济南市中级人民法院 
【审结日期】2021.08.27 
【案件字号】(2021)鲁01民终7180号 
【审理程序】二审 
【审理法官】尹腾 
【文书类型】判决书 
【当事人】张磊;孙亚男;任城森 
【当事人】张磊孙亚男任城森 
【当事人-个人】张磊孙亚男任城森 
房子过户费用【代理律师/律所】房信宇山东泽晨律师事务所;夏琳娜山东泽晨律师事务所 
【代理律师/律所】房信宇山东泽晨律师事务所夏琳娜山东泽晨律师事务所 
【代理律师】房信宇夏琳娜 
【代理律所】山东泽晨律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【终审结果】二审维持原判二审改判 
【原告】张磊;孙亚男 
【被告】任城森 
【本院观点】张磊、孙亚男提交的证据一、证据二相互印证，能够证实任城森于2019年2月5日代张磊、孙亚男偿还贷款3100元，逾期还款2日，但因转账期间正值春节，且仅逾期
2日，该瑕疵履行行为并不构成根本违约，故张磊、孙亚男据此主张任城森根本违约要求解除合同理由不能成立，对其拟证事实本院不予采信；证据三具有真实性，且与双方于2017年12月31日签订的《协议书》相互印证，本院予以采信；证据四为复印件，任城森对真实性不予认可，且张磊、孙亚男据此主张的损失问题属反诉范畴的问题，本院对此不予审查；证据五具有真实性，能够证实双方产生争议后协商解决的过程。《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若。 
【权责关键词】撤销委托代理违约金过错支付违约金合同约定质证诉讼请求反诉开庭审理维持原判发回重审查封 
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【更新时间】2021-12-04 01:59:09 
张磊、孙亚男等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
山东省济南市中级人民法院
民事判决书
(2021)鲁01民终7180号
当事人    　上诉人(原审被告)：张磊。
    　上诉人(原审被告)：孙亚男。
    　二上诉人共同委托诉讼代理人：房信宇，山东泽晨律师事务所律师。
    　二上诉人共同委托诉讼代理人：夏琳娜，山东泽晨律师事务所实习律师。
    　被上诉人(原审原告)：任城森。
    　委托诉讼代理人：田洪祝，济南市中正荣凯法律服务所法律工作者。
    　委托诉讼代理人：孙涛，济南市中正荣凯法律服务所法律工作者。
审理经过    　上诉人张磊、孙亚男因与被上诉人任城森房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院(2021)鲁0112民初3991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7
月28日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。
二审上诉人诉称    　张磊、孙亚男上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，改判驳回任城森的一审诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由任城森承担。事实和理由：一审法院认定事实错误、适用法律错误，导致作出错误判决。一、涉案房产交易的真实交易过程为：2017年4月，任城森通过济南顺祥房产经济有限公司中介人员介绍认识张磊、孙亚男，并达成《房屋买卖合同》，后任城森为了逃避2-3万元中介费服务费，私下与张磊、孙亚男接触，要求与张磊、孙亚男达成私下买卖协议。在合同履行过程中，张磊、孙亚男明确要求支付完首付款后办理房产过户，但是任城森为了规避房产交易不满两年所需要缴纳的高税，要求以承担过户前银行贷款的方式作为交换，要求张磊、孙亚男晚两年办理过户。对此，张磊、孙亚男也向任城森说明卖掉涉案房产后重新购买新房的打算，任城森与张磊、孙亚男商议，如果现在不办理过户，张磊、孙亚男收到的首付款可以先不偿还剩余银行贷款，先用作购买新房首付，剩余房款等过户前任城森支付给张磊、孙亚男后，张磊、孙亚男再用来偿还贷款，并在两年后配合办理过户。张磊、孙亚男对此提出质
疑，因为张磊、孙亚男要回老家重新买房，如果涉案济南房产仍有贷款记录，再买房产会认定为二套房，买房首付及相应贷款比例均会上浮。任城森将张磊、孙亚男约至山东高信律师事务所，由其代理人王文兵草拟协议，并明确回答张磊、孙亚男不影响其回老家买房，张磊、孙亚男本着对任城森及其代理人信任的态度，签署《协议书》并采纳任城森两年避税、首付款用来购买新房、任城森自行承担该期间贷款的意见。之后，张磊、孙亚男因为任城森未过户在老家买房受到影响，首付款比例上浮，张磊、孙亚男致电任城森要求过户，但任城森以签署了《协议书》两年期限未到为由，断然拒绝配合办理过户。张磊、孙亚男无奈之下只能继续履行新买房合同，后又被告知，其所购买的房子因受济南房产贷款记录影响，算为二套住房，贷款利率上浮40%。张磊、孙亚男再次要求任城森过户，但任城森依然态度决绝，拒绝配合办理过户。在履行期间，任城森在2019年2月5日还造成了张磊、孙亚男的征信逾期，导致其北京银行还款出现逾期，致使其出现信用不良记录，严重影响张磊、孙亚男的正常经济生活。后因任城森起诉，张磊、孙亚男也多次前往济南配合过户，最后一次因任城森拒绝解除法院对涉案房产的查封，导致最终无法办理过户手续。二、任城森违约在先，在2019年2月5日给张磊、孙亚男造成征信不良，违反双方签订的《协议书》第七条。根据任城森一审提交的任城森之妻张宏的齐鲁银行流水可以看出，
其在2019年2月5日，给张磊造成逾期，致使张磊的银行征信出现问题。从张磊、孙亚男提交的中国人民银行《个人信用报告》中第三项：信贷交易信息明细中可以明确看出，“贷款”一栏载明涉案房产相关贷款信息，在“2017年4月-2019年3月”的还款记录记载中，显示2019年2月为“1”，根据本《个人信用报告》第10页“编制说明贷款还款状态说明”中表明“1-表示逾期1-30天”，已造成征信不良记录。任城森已违反《协议书》第七条，造成张磊、孙亚男出现征信不良记录，依约定张磊、孙亚男有权收回房产并要求任城森承担总房款30%的违约金，并且不承担乙方已付的房款银行利息。任城森的违约行为出现在先，应当根据该《协议书》第七条执行。任城森签订《协议书》目的是为了逃避两年房产交易高税，期间给张磊、孙亚男造成信用逾期，同时未按照原《房屋买卖合同》规定期限支付款项，亦构成违约。根据张磊、孙亚男与任城森之间的谈话录音可以证实，任城森之所以想尽办法两年之后过户，就是为了躲避高税。而张磊、孙亚男同意其躲避高税的前提是其自行承担避税期间的银行贷款，不能因为其避税行为导致张磊、孙亚男购买新房受影响，更不能因为其避税行为导致张磊、孙亚男还款出现逾期，征信出现不良。但张磊、孙亚男在与任城森及其律师签完《协议书》之后，任城森就暴露出了其自私的真实面目。同时，根据《房屋买卖合同》约定，任城森未能在2017年6月1日前支付首付款85万元，根据《房屋买卖合
同》约定张磊、孙亚男有权解除涉案《房屋买卖合同》。综上，任城森给张磊、孙亚男造成征信不良，已经严重违反了《协议书》第7条，按照合同约定，张磊、孙亚男要求解除张磊、孙亚男与任城森之间的《房屋买卖合同》及《协议书》，收回涉案房产，并要求任城森承担总房款30%的违约金及因其造成贷款利率上浮40%的损失。
二审被上诉人辩称    　任城森辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。涉案协议书系双方的真实意思表示，无论约定过户时间为何时，均不违反合同意思自治原则。
原告诉称    　任城森向一审法院起诉请求：1.张磊、孙亚男履行《房屋买卖合同》及《协议书》内容，配合任城森将济南市历城区东都尚城小区的房屋过户到任城森名下，房屋过户税金及费用由张磊、孙亚男承担；2.张磊、孙亚男支付任城森违约金42万元；3.张磊、孙亚男支付任城森律师费22900元；4.本案的诉讼费、保全费由张磊、孙亚男承担。
一审法院查明    　一审法院认定事实：张磊、孙亚男原系夫妻关系，双方于2015年结婚，于2018年离婚。2016年，张磊、孙亚男共同购买位于济南市历城区东都尚城房屋(房产证号：济南某某某某5749)，房屋总价款758575元，首付款198575元，剩余56万元办理银行
按揭，还款方式为等额本息。2017年4月29日，张磊、孙亚男(出卖人、甲方)与任城森(买受人、乙方)在济南顺祥房产经纪有限公司第二分公司(居间人、丙方)的居间下签订了《房屋买卖合同》，合同约定张磊、孙亚男将双方共有的东都尚城房屋出卖给任城森，房屋总价款为140万元，乙方在签订买卖合同时向甲方支付定金4万元。房款的支付方式为按揭贷款：乙方用商业贷款方式贷款，乙方于2017年6月1日前向甲方支付首付款85万元，剩余房款55万元于过户后在银行发放贷款之日由银行直接向甲方支付。办理过户手续的费用：甲方承担房产证办理到甲方名下的费用，乙方承担增值税、个税、契税中介费等甲方房产证过户于乙方名下的费用。甲方应当在签订本合同十个工作日内办理房屋解除抵押手续，办理该手续使用的钱款来源为乙方首付款。2017年12月31日，张磊、孙亚男(甲方)与任城森(买受人、乙方)签订《协议书》，载明：2016年6月30日，乙方将首付购房款80万元支付给了甲方，甲方出具收到条一份表示收到现金80万元。现该房产已经办理了产权证书，产权证书记载权利人为张磊占50%份额，孙亚男占50%份额，因目前甲方尚未结清银行贷款，经甲乙双方友好协商，就银行贷款还款问题及房屋过户问题约定如下：甲方目前尚欠银行贷款约55万，甲方同意由乙方代为偿还银行贷款至产权变更过户为止；甲乙双方约定自本协议签订两年后，经乙方电话通知办理房产过户手续，即2019年12月14日后甲方需配合乙
方履行过户手续；甲方经乙方电话通知一月内未积极履行过户手续的，甲方需承担房屋买卖合同约定房屋总价款30%的违约金，承担过户手续所需费用，支付乙方诉讼支出的包含但不限于律师费、诉讼费等；乙方应在过户前履行银行贷款的还款责任，如因乙方原因造成甲方出现信用不良记录的，需承担房屋买卖合同约定房屋总价款30%的违约金，甲方可以收回房产，并不承担乙方已付的房款银行利息。协议签订后，任城森的妻子张宏自2018年1月起每月向张磊转账3100元用于偿还涉案房屋的银行贷款。除任城森每月向张磊转账的房贷外，任城森共计向张磊、孙亚男支付购房款85万元。2020年1月，任城森电话通知张磊，要求张磊、孙亚男配合任城森办理涉案房屋的过户手续，至本案一审开庭审理前，双方未办理。任城森因本案与山东高信律师事务所律师签订《委托代理合同》，为此支付律师代理费22900元。