证券研究报告 | 行业周报
2022年05月02日
房地产开发
政治局会议再提支持住房需求，多个二线城市“四限”政策放松。4月29日，中共中央政治局召开会议。针对地产：“要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线，要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策、支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管、促进房地产市场平稳健康发展。” 近期中央频繁提及住房需求，结合4月销售数据受疫情影响进一步下滑，预计后续房地产政策放松力度将加大，节奏将加快。本周多地房地产政策放松，且出现从三四线城市向二线城市蔓延的趋势。：天津取消限价、沈阳限购放松、洛阳限贷全面放松、中山限购放松、南京限购放松。
行情回顾：涨跌幅在各行业中位列前中段，落后大盘 1.11个百分点。本周中信房地产指数累计变动幅度为-1.0%，落后大盘1.11个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第11名。本周上涨个股共33支，较上周增长 24支，下跌股数为108支。（若无特殊说明，报告中本周指4.23-4.29当周）。 新房成交情况：本周30个城市新房成交面积为260.7万平方米，环比提升7.3%，同比下降55.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为44.1万方，环比10.1%，同比-60.4%；样本二线城市为153.9万方，环比5.7%，同比-52.4% ；样本三线城市为62.8万方，环比9.2%，同比-57.8%。从今年累计17周新房成交面积同比看，样本30城共计4661.1万方，同比下降-42.7%；一线城市为925.3万方，同比-38.3%；二线城市为2656.9万方，同比-36.4%；三线城市为1079.0万方，同比-56.1%。 二手房成交情况：本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计137.4万方，环比增长18.0%，同比下降35.4%。其中样
本一线城市的本周二手房成交面积为39.8万方，环比8.3%；样本二线城市为74.8万方，环比22.4%；样本三线城市为22.8万方，环比22.9%。年初至今累计二手房成交面积为1647.9万方，同比变动为-37.1%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为497.8万方，同比-40.1%；样本二线城市为926.6万方，同比-34.2%；样本三线城市为223.5万方，同比-34.2%。
重点公司境内信用债情况：龙头房企发债利率降低。根据申万行业-房地产
指标统计，本周（4.25-5.1）共发行房企信用债20只，环比上升4支；发行规模共计216.43亿元，环比上升51.71亿元，总偿还量172.68亿元，环比增加45.05亿元，净融资额为88.75亿元，环比上升6.66亿元。融资成本来看，温州高新（-120bp ）、华发股份（-29bp ）、保利发展（-30bp ）、华润臵地（-26bp ）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。
投资建议：维持地产开发板块“增持”评级。我们认为本轮政策刺激的核心点在于需求侧（销售）和企业资金侧（融资），组合拳式的收紧应对应组合拳式的放松。今年是一个大级别政策宽松周期，是beta 级别的行情。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A 股保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科 A 、华发股份；H 股绿城中国、华润臵地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：华润万象、绿城服务、保利物业、永升生活服务、碧桂园服务、金科服务、招商积余。
风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。
行业走势
作者
分析师 金晶
执业证书编号：S0680522030001 邮箱：*****************
研究助理 肖畅
执业证书编号：S0680121050002 邮箱：******************
研究助理 肖依依
执业证书编号：S0680121070010 邮箱：*********************
相关研究
1、《房地产开发：4月政治局会议点评： 房地产行业定调积极，更多城市限购限贷政策放松可期》2022-04-30
2、《房地产开发：地产大变局系列二 ：》2022-04-29
3、《房地产开发：2022W16：央行提出差别化住房信贷政策，多地购房补贴政策力度加码》2022-04-24
内容目录
1. 政治局会议再提支持住房需求，多个二线城市“四限”政策放松 (3)
2. 行情回顾 (4)
3. 重点城市新房二手房成交跟踪 (6)
3.1 新房成交（商品住宅口径） (6)
3.2 二手房成交（商品住宅口径） (8)
4. 重点公司境内信用债情况 (9)
5. 本周相关政策回顾 (10)
杭州人才房申请条件风险提示 (14)
图表目录
图表1：各行业涨跌幅排名 (4)
图表2：本周各交易日指数表现 (4)
图表3：近52周地产板块表现 (4)
图表4：本周（4.25-4.29）涨幅前五个股 (5)
图表5：本周（4.25-4.29）跌幅前五个股 (5)
图表6：重点房企涨跌幅排名 (5)
图表7：本周（4.25-4.29）重点房企涨幅前五个股 (5)
图表8：本周（4.25-4.29）重点房企跌幅前五个股 (6)
图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比 (6)
图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 (6)
图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 (7)
图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 (7)
图表13：30城周度成交面积跟踪（4.23-4.29） (7)
图表14：本周12城二手房成交面积及同环比 (8)
图表15：本周一2个线城市二手房成交面积及同环比 (8)
图表16：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 (8)
图表17：本周4个三线城市二手房成交面积及同环比 (8)
图表18：12样本城市二手房成交面积数据跟踪 (9)
图表19：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额 (9)
图表20：本周房企债券发行以债券评级划分 (9)
图表21：本周房企债券发行以债券类型划分 (10)
图表22：本周房企债券发行以期限划分 (10)
图表23：房企每周融资汇总（4.25-5.1） (10)
图表24：全国性政策（4.25-4.30） (11)
图表25：地方性政策（4.25-4.30） (11)
1. 政治局会议再提支持住房需求，多个二线城市“四限”政策放松
4月29日，中共中央政治局召开会议。针对地产：“要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线，要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策、支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管、促进房地产市场平稳健康发展。”
近期中央频繁提及住房需求，结合4月销售数据受疫情影响进一步下滑，预计后续房地产政策放松力度将加大，节奏将加快。2021年12月政治局会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”；3月5日政府工作报告将“保障好众住房需求”放在首位；4月18日央行、外汇局提出“因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求”。本次会议明确定义合理住房需求为刚性和改善性住房需求，意味着后续对二套房的政策支持力度将会加大。对历史复盘后发现，在销售大幅下跌甚至房价下跌过后，扭转购房者买房预期关键是需要核心城市限购限贷级别的政策，特别是限贷级别的政策。
本周多地房地产政策放松，且出现从三四线城市向二线城市蔓延的趋势。以下是部分二线城市本周“四限”政策放松统计：
天津取消限价：市住建委发布公开征求意见的公告，结合该市限价商品住房实际情况，拟定了《市住房城乡建设委关于限价商品住房申请和销售有关事项的通知》，通知中明确，自2022年7月1日起，天津全市停止受理限价商品住房资格申请；自2022年10月1日起，天津全市停止限价商品住房销售。
沈阳限购放松：辽宁省沈阳市房产局发布《关于优化外地人在沈购房服务的通知》提出，经研究，非沈阳户籍居民家庭在该市限购区域内购买新建商品住房的，执行沈阳户籍居民家庭购房政策，不再提供自购房申请之日起2年内在该市连续缴纳6个月及以上个人所得税或社会保险证明。缴存住房公积金外地职工家庭在该市购买自住住房的，可按规定在该市申请住房公积金购房贷款。
洛阳限贷全面放松：《洛阳市促进房地产市场持续平稳健康发展的若干措施》提出，引导银行金融机构合理确定商业性个人住房贷款最低首付比例，对贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付比例为20%；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房的，执行首套贷款政策；对拥有一套住房且未结清相应购房贷款的家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，最低首付比例为30%。
中山限购放松：广东省中山市人力资源和社会保障局发文称，凡持有大专以上（含大专）学历证书、专业技术资格、职业资格或职业技能等级证书的非中山户籍人才，允许在该市范围内购买1套新建商品住房，吸引更多非中山户籍的各类人才到中山就业创业。房屋自网签之日起2年内不得上市交易，房贷政策按国家有关规定执行。
南京限购放松：据上海证券报报道，南京调整了部分限购政策。非本市户籍居民家庭申请购房的条件，从此前的“3年内在南京连续2年及以上缴纳社保或个税”，调整为“1年内在南京累计缴纳6个月个人所得税或社保（补缴不算）”
2. 行情回顾
本周中信房地产指数累计变动幅度为-1.0%，落后大盘1.11个百分点，在29个中信行
业板块排名中位列第11名。本周上涨个股共33支，较上周增长24支，下跌股数为
108支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为中交地产、南国臵业、滨江集团、沙河股
份、天保基建，涨幅分别为46.0%、33.9%、22.6%、19.8%、14.0%。跌幅前五为皇
庭国际、深大通、泰禾集团、绿景控股、新光圆成，跌幅分别为-39.8%、-34.9%、-
24.5%、-22.4%、-21.9%。
本周49家重点房企中共计上涨20支，较上周增长19支，涨幅位居前五的为滨江集团、
中梁控股、融信中国、中国铁建、华发股份，涨幅分别为22.6%、18.4%、12.0%、
8.4%、6.3%。跌幅前五为泰禾集团、华侨城A、佳源集团、我爱我家、蓝光发展，跌
幅分别为-24.5%、-12.2%、-11.9%、-7.4%、-7.0%。
图表1：各行业涨跌幅排名
沪深300指数申万房地产行业指数
图表4：本周（4.25-4.29）涨幅前五个股
代码简称周累计涨幅周相对涨幅上周五收盘价（元）本周五收盘价（元）000736.SZ中交地产46.0%47.0%17.41 25.41 002305.SZ南国臵业33.9%34.9% 2.33 3.12 002244.SZ滨江集团22.6%23.7% 6.72 8.24 000014.SZ沙河股份19.8%20.9%9.83 11.78 000965.SZ天保基建14.0%15.1% 5.99 6.83
资料来源：wind，国盛证券研究所
图表5：本周（4.25-4.29）跌幅前五个股
代码简称周累计跌幅周相对跌幅上周五收盘价（元）本周五收盘价（元）000056.SZ皇庭国际-39.8%-38.7%8.88 5.35 000038.SZ深大通-34.9%-33.9%9.30 6.05 000732.SZ泰禾集团-24.5%-23.5% 2.49 1.88 000502.SZ绿景控股-22.4%-21.4% 4.90 3.80 002147.SZ新光圆成-21.9%-20.9% 4.02 3.14
资料来源：wind，国盛证券研究所
图表6：重点房企涨跌幅排名
资料来源：wind，国盛证券研究所
图表7：本周（4.25-4.29）重点房企涨幅前五个股
代码简称周累计跌幅周相对跌幅上周五收盘价（单位
为原始货币）本周五收盘价（单位为原始货币）
002244.SZ滨江集团22.6%23.7% 6.72 8.24 2772.HK中梁控股18.4%19.4% 2.12 2.51 3301.HK融信中国12.0%13.1% 2.08 2.33 601186.SH中国铁建8.4%9.4%7.77 8.42 600325.SH华发股份 6.3%7.3%7.18 7.63 资料来源：wind，国盛证券研究所
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