摘要：新的《土地登记办法》对“宗地”重新进行了定义。“宗地”是地籍管理的最基本单位，如何确定“宗地”是进行土地登记确权行为的首要前提。此外，“商品房”的开发，因房屋类型的不同和转让方式的不同，如何正确将“单宗地”分割成“共用宗地”和“混合宗地”成为一个非常复杂的问题，在日常的实践中各地做法也差异很大。本文从法律定义、具体操作、权利保障等方面对“宗地”的内涵和外延进行了阐述，并提出在具体土地登记中的处理办法。占地面积和建筑面积
关键词：“宗地”；分割；土地登记
中图分类号：f301.1文献标识码： a 文章编号：
“宗地”是地籍管理的最基本单位，《土地登记办法》对“宗地”的定义是指土地权属界线封闭的地块或者空间。土地登记是以“宗地”为单位进行，但在土地登记实践中在一些特殊情况下对“宗地”范围的确定很难把握。笔者结合具体的工作实践，对以下三种类型的土地使用权在土地登记中的处理方法作一些探讨。
一、房地产开发用地“商品房”分割土地颁证中“宗地”的确认。房地产开发企业在取得土地使用
权后以单“宗地”进行登记，在分割土地颁证中因权属界线无法明确，很难划定“宗地”范围。一些地方往往以单幢建筑物占地面积为“宗地”，将一幢建筑物内的所有用户作为“共用宗”处理，按每户的建筑面积在整幢建筑物中所占的比例分摊土地面积进行分割颁证。将原“宗地”划分为若干个小“宗地”，并对小区内的道路用地、绿化用地等公共用地单独设立“宗地”，确权给物业公司。笔者认为这种宗地确定方式值得商榷，一是土地面积的确认出现了“真空”，将道路用地、绿化用地等公共用地单独设立“宗地”并确权给物业公司，实际上等于没有确权。一方面因未将小区内所有土地面积分摊确认给具体的土地使用者，直接影响国家土地使用税的征收；另一方面因公共用地未分割，必然导致小区内业主实际拥有的土地使用权面积（土地证登记面积）比法定面积减小，造成财产缩水。因为根据物权法的规定，小区内的所有土地使用权属于小区内所有业主共有。
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