1.某房产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000平方米的土地50年使用权,建筑容积率为5.5,建筑覆盖率为60%,楼高14层,1至4层建筑面积均相等,5至14层为塔楼(均为标准层),建造成本为3500元/平方米,专业人员费用为建造成本预算的8%,行政性收费等其他费用为460万元,管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.5%,市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%,预计建成后售价12000元/平方米。项目开发期为3年,建造期为2年,地价于开始时一次投入,建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建造期内均匀投入;年贷款利率为12%,按季度计息,融资费用为贷款利息的10%。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商成本利润率分别是多少?
1、项目总开发价值
(1)项目总建筑面积:4000×5.5=22000(平方米)
(2)标准层每层建筑面积:(22000-4000×60%×4)/10=1240(平方米)
(3)项目总销售收入:22000×12000=26400(万元)
(4)销售税费:26400×6.5%=1716(万元)
(5)项目总开发价值:26400-1716=24684(万元)
2.项目总开发成本
(1)土地成本:5000万元
(2)建造成本:22000×3500=7700(万元)
(3)专业人员费用(建筑师,结构、造价、机电、监理工程师等费用):7700×8%=616(万元)
(4)其他费用:460万元
(5)管理费:(5000+7700+616+460)×3.5%
=482.16(万元)
(6)财务费用
①土地费用利息:5000×[(1+12%/4)3×4-1]=2128.80(万元)
②建造费用、专业人员费用、其他费用、管理费用利息:
(7700+616+460+482.16)×[(1+12%/4)(2/2)×4-1]=1161.98(万元)
③融资费用:(2128.80+1161.98)×10%=329.08(万元)
④财务费用总计;2128.80+1161.98+329.08=3619.86(万元)
(7)市场推广及销售代理费用:26400×(0.5%+3.0%)=924(万元)
(8)项目开发成本总计:
5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924=18802.02(万元)
3、开发商利润:
24684-18802.02=5881.98(万元)
4、开发商成本利润率: (5881.98/18802.02)×100%=31.28%
2.某开发商在一个中等城市以425万元的价格购买了一块写字楼用地50年的使用权。该地块规划允许建筑面积为4500平方米。开发商通过市场研究了解到当前该区中档写字楼的年净租金收人为450元/平方米。银行同意提供的贷款利率为15%的基础利率上浮2个百分点,融资费用为贷款利息的10%。开发商的造价工程师估算的中档写字楼的建造成本为1000元/平方米,专业人员费用为建造成本的12.5%,行政性收费等其他费用为60万元,管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.0%,市场推广及出租代理费为年净租金收入的20%,当前房地产投资的收益率为9.5%。项目开发期为18个月,建造期为占地面积和建筑面积12个月,可出租面积系数为0.85。试通过计算开发商成本利润率对该项目进行初步评价。
[解] 1、项目总开发价值
(1)项目可出租建筑面积:
4500×0.85=3825(平方米)
(2)项目每年净租金收入:
3825×450=172.125(万元)
(3)项目总开发价值==
=1789.63(万元)
2、项目总开发成本
(1)土地成本:425万元
(2)建造成本;4500×1000=450(万元)
(3)专业人员费用(建筑师,结构、造价、机电、监理工程师等费用):
450×12.5%=56.25(万元)
(4)其他费用:60万元
(5)管理费:
(425+450+56.25+60)×3.0%=29.74(万元)
(6)财务费用
①土地费用利息:425×[(1+17%/4)1.5×4-1]=120.56(万元)
②建造费用、专业人员费用、其他费用、管理费用利息:
(450+56.25+60+29.74)×[(1+17%/4)0.5×4-1]=51.74(万元)
③融资费用:(120.56+51.74)×10%=17.23(万元)
④财务费用总计:120.56+51.74+17.23=189.53(万元)
(7)市场推广及出租代理费:172.125×20%=34.43(万元)
(8) 项目开发成本总计:
425+450+52.65+60+29.74+189.53+34.43=1241.35(万元)
3、开发商利润:
1789.63-1241.35=548.28(万元)
4、开发商成本利润率为:
548.28/1241.35×100%=44.17%
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