为进一步引领总承包市场的实务操作和《发包人要求》的规范编写，参照住建部和市场监管总局共同颁布的《建设项目工程总承包合同（示范文本）》发包人要求相关规定，特制定本指南。
本指南对《建设项目工程总承包合同（示范文本）》中《发包人要求》涉及功能要求、工程范围、工艺要求、时间要求、技术要求等十一项内容进行了细化和说明。
编制《发包人要求》时应尽可能清晰准确，对于可以进行定量评估的工作，《发包人要求》不仅应明确规定其产能、功能、用途、质量、环境、安全，并且要规定偏离的范围和计算方法，以及检验、试验、试运行的具体要求。对于承包人负责提供的有关设备和服务，特别是涉及到工程价款的功能需求，使用材料设备的种类、品质，规格、型号、技术参数等应尽可能详细编列，以此来减少签约、履约及项目管理过程中的争议和纠纷，顺利推动工程总承包项目建设和合同的履行。
《发包人要求》通常包括但不限于以下内容：
一、概述
1.工程地点。
2.招标范围。
3.建设性质。
4.项目类型及建设目标。
5.其他。
（建设目标的编写重点在于明确工程项目的建设目标，能够达到的性能和产能、拟实现的社会经济效益等。工程目的明确了进行工程项目建设的出发点之所在，是《发包人要求》提纲挈领之所在，应在本条款中进行详细明确的规定，并与《发包人要求》后续的“性能保证指标”、“产能保证指标”相呼应并一致。基于工程项目类型的不同，在进行“工程目的”条款编制时应根据各自的特点进行侧重，以保障性住房为例，可以侧重建设目标和社会经济效益，如安置多少人、多少户、配套设施要求等；以工业项目为例，可以侧重性能和产能。）
二、工程规模与范围
（一）工程规模。
1.以房屋建筑工程为例，需包括总投资、总建筑面积、总用地面积、占地面积、各分项建筑面积（分为地上部分和地下部分建筑面积）、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位数（分室内、室外和地上、地下）等项指标；根据不同的建筑功能，也可以表述能反映工程规模的主要技术经济指标，如住
宅的套型、套数及每套的建筑面积、使用面
积；如旅馆建筑中的客房数和床位数；医院建筑中的门诊人数和病床数等规模指标。
2.以市政工程为例，需包括总投资、总用地面积、占地面积、道路长度、道路宽度、道路面积、桥梁面积、道路等级、设计车速、车行道数量、车行道宽度等规模指标。
3.以轨道交通工程为例，需包括总投资、总用地面积、占地面积、线路里程（地下段长度、地面段长度、高架段长度）、车站数量/建筑面积（地下车站数量/建筑面积、地面车站数量/建筑面积、高架车站长度数量/建筑面积）等规模指标。
（二）工作范围。
1.永久工程的勘察、设计、采购、施工承包范围。
2.临时工程的工作范围。
3.竣工验收工作范围。
4.技术服务工作范围。
5.培训工作范围。
6.保修工作范围。
7.运营工作范围。
（三）工作界区。
1.发包人和承包人的工作界区。
2.总承包人和其他承包人的工作界区。
3.其他工作界区。
（四）发包人提供的现场条件。
占地面积和建筑面积1.施工用电。
2.施工用水。
3.施工排水。
4.施工道路。
5.其他现场条件。
（五）发包人提供的文件
1.前期批复文件；
2.勘察文件：可行性研究勘察报告、初步勘察报告、详细勘察报
告等；
3.设计文件：方案设计图纸、初步设计图纸、专项设计图纸等；
4.发包人提供的其他文件。
三、功能需求
（一）性能保证指标。
性能指标是产品或系统功能特质的量化描述，可根据工程项目的实际情况进行具体设置。
1.房屋建筑工程性能保证指标一般包括：
（1）总指标。
示例：总投资、总建筑面积、总用地面积、占地面积。
（2）总平面指标。
示例：主入口位置；给水、排水系统的基本布置形式，以及消防水池和水泵房的设置位置；景观灯的种类、数量和位置；监控设备的位置和所用材料；交通组织的要求、消防通道的设置宽度和所用材料，以及特殊的要求；地上、地下停车位的需求数量，以及停车位相关的尺寸、选材、周边配套的设施要求等。
（3）建筑指标。
示例：各分项建筑面积（分为地上部分和地下部分建筑面积）、总高、建筑层数、层高、总檐口高度、地下室防水、建筑构造（包括墙体、地面、楼面、屋面、天窗、门、窗、顶棚、内墙面、外墙面）等。
（4）结构指标。
示例：设计使用年限、地震基本烈度、主体结构选型、基础结构选型、基坑支护方式、人防类别和防护等级、装配率等。
（5）建筑电气指标。
示例：动力配电系统、照明配电系统、建筑物防雷及备用、不间断电源等相关技术指标。
（6）给水排水指标。
示例：给水总表的设置位置，给排水管材、雨水管材、卫生器具、消火栓及配件的选用标准等。
（7）供暖通风与空气调节指标。
示例：送风系统、排风系统、防排烟系统、地下人防通风系统、空调系统以及管材的选用标准等。
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