项目可行性研究报告
一、项目概况
二、市场分析
1、经济型酒店概念及定位
2、厦门市经济型酒店现状及前景分析
三、项目方案策划与经营
1、项目经营模式
2、项目市场定位
3、项目经营策略
四、项目选址（SWOT分析）
五、投资估算与资金筹措
1、投资计划与资金筹措表
2、还本付息计划
六、财务分析
1、收益估算
2、成本费用估算
3、利润估算
4、财务比率分析
娘开头的成语5、现金流量表估算
6、回收期及内部收益率估算
七、风险分析
1、盈亏平衡分析
2、敏感性分析
八、结论
一、项目概况
项目名称：“锦江之星”经济型酒店
地址：厦门市莲坂地块
项目总投资：2000万元
经营模式：特许经营加盟“锦江之星”
项目规模：总建筑面积----3000平米 占地面积——500平米 层数——6层
客房数——120间 员工总数——50人
市场定位：针对工薪层商务人士和旅游者的二－三星级经济型酒店，每天每间标准间平均租金初步定价于188元
方案介绍：项目总投资2000万元，其中建设投资1826万，流动资金147万；
2000万中有1000万通过银行贷款取得，预计3年还清，另外1000万自有；该项目建设期预计1年，第二年开始运转营业，预计营业期第1年出租率可达62％，以后每年按5％速度递增，第4年开始稳定在77％；故营业期第1年营业收入可达851万，第二年营业收入可达920万，第3年营业收入可达988万，第4年开始稳定在1057万，前10年平均收入达到1011万元。
二、市场分析
1、经济型酒店概念及定位
随着中国社会经济发展，与国际社会经济水平差距的缩短，经济型酒店将起重要的作用，
相比已发展成熟、规范化高档酒店，有更多的商业机会。近期在中国发展高档酒店已不是投资酒店的最好选择，经济型酒店的发展是酒店的新机会。国内的酒店集团，如锦江集团、新亚集团、首旅集团，在近年内，已开始启动发展经济型酒店并使之有品牌、连锁的计划，基本上是迎合了酒店发展的新方向，得到社会、市场的积极反应，获得了经济效益。
经济型酒店，英文为ECONOMYHOTEL或BUDGETHOTEL,定位于普通消费大众，价格适中，基本设施齐全，干净、方便、舒适。经济型酒店把客房作为经营的绝对重点，客房的条件可与三星级酒店媲美。同时，略去一些大型配套设施，如豪华宴会厅、健身中心的资金投入，大幅度降低工程费用，从而使房价降到合理的水平。另外，经济型酒店多分布在大、中城市的繁华路段或要冲，借助成熟街区丰富的餐饮娱乐设施、城市基础建设、交通条件,为客人提供便利。
2、厦门市经济型酒店现状及前景分析
（1）厦门酒店业结构的不合理和经济型酒店的消费空挡给经济型酒店的发展提供了大好机遇：厦门目前已经建成的酒店在数量结构上呈明显的“两头大,中间小”的“哑铃状”的不合理
状态,即质量好、价格高的高星级酒店和质量次、价格低的社会旅馆数量大,质量与价格较适中的经济型酒店很少。高星级酒店（四星五星级酒店）固然硬件配套与服务都让人满意，但其高昂的价格却让普通消费大众望而却步；社会旅馆（一、二星级或者招待所）虽然价格低，但其内部设施较为简陋，服务质量不高，也无法吸引普通消费大众。而中间硬件设备与价格都适中的经济型酒店（相当于三星级酒店）最能吸引大众，却基本处于真空状态，这一消费断层,给经济型酒店发展提供了大好机遇。
（2）厦门作为一个沿海开放城市，丰富的旅游资源和各种国内国际会议也吸引了大批游客和商务人士，不断增大的客源成为经济型酒店发展的有利因素。尤其是各种会议的增多成为一个重要机遇，现在服装、医药、汽车、化工类的行业会议常常设在厦门，而且厦门还有很多跨国公司，常有培训和国际性会议，厦门已经是一些会议的首选城市了。一个全国性会议往往能集合数百人，所以给酒店带来了丰富客源。今年厦门市在原有“9·8”投洽会、台交会的基础上，住交会、石材展、汽博会等展会接踵举行，而在这些大展期间，我市很多三星级及以下的酒店客源满满。另外，周边城市自驾车游客，以及江浙、广东等地的自驾车游客也观看记录怎么删除明显给厦门饭店业带来了客源。
三、项目方案策划与经营
1、项目经营模式：通过特许经营方式加盟“锦江之星”
连锁规模经营是经济型酒店的一大特点。经济型酒店价格低, 规模小，财力有限, 所以要以规模取胜佟丽娅言承旭, 最大幅度地降低成本; 要以品牌取胜, 最大程度地提高入住率。国内外的经验证明，经济型酒店比较适合连锁和特许经营。经济型酒店通过战略联盟组建网络, 发展连锁和特许，扩大规模经济，提高市场覆盖面。这样既可以降低成本，还可以扩大企业知名度，增加品牌在消费者心目中的影响力，使酒店有客源、管理质量的保证。所以，本项目的经营模式将通过特许经营方式加盟“锦江之星”。
加盟“锦江之星”的意义：
（1）“锦江之星”品牌的成功
“锦江之星”作为国内首家经济型连锁旅馆，经过6年的发展，目前接手管理的酒店共51 家，其中已开业33家，签约和筹建18家，客房全年平均出租率达到了85%以上，在未来3～5年，“锦江之星”计划在全国开出200家“锦江之星”连锁店。公司已经形成了完整稳定的管理体系，对服务质量有完整的保障、运营、反馈机制。在经济型酒店中，门店最多，覆盖
城市最广、市场影响力最大。市场知名度高，客源结构稳定，回头客比例达到８０％。产品稳定成熟，市场认可，后续保障，支持采购体系完善。本项目采取加盟“锦江之星”的经营模式，可以利用其成熟的品牌、成熟的支持系统，在统一品牌、统一形象下开展经营管理，成熟地走向市场。
（2） 加盟“锦江之星”所享受的权利
项目一旦符合“锦江之星”的加盟符合条件，成为其加盟店，公司将授予使用“锦江之星”的店名、标志及相关商誉的使用权，项目可以按照统一标准进行装修改造、经营管理。项目加盟者可以自行投资、自行经营管理，并拥有物业的产权或长期的使用权，在人事、财务、资金使用、利润分配上也是独立自主的。同时，还可得到总部比较完善的后续保障体系的支持和质量检查控制体系的支持,如：“锦江之星”的品牌知名度、“锦江之星”的客源网络与信息共享、“锦江之星”的市场宣传力度、“锦江之星”的物资系统支持以及“锦江之星”的有效业务培训交流与考核。
2、项目市场定位：工薪层商务人士和旅游者（介于二－三星级间）
根据“锦江之星”的基本市场定位，并考虑到厦门作为旅游城市和会议城市的特点以及厦门经济发展水平，我们将项目市场定位于：针对工薪层商务人士和旅游者的二—三星级酒店。客户定位大致有两个层次：低层次主要接待国内旅游或商务等散客；高层次主要接待白领、海外中档消费的商务客人。即：既能满足出差、商务客人，又能适应一般支付能力的游客。
根据项目市场定位进行定价与出租率预测：
（1）定价：从厦门各酒店定价来看，厦门共有68家星级酒店（以下的房价为标准间房价）自住商品房申请条件小奈何：两家五星级的优惠房价分别为575元/间和568元/间；四星级以及准四星的优惠价为200—548元/间；三星以及准三星的优惠价为168—310元/间；二星的优惠房价为155—280元/间。经济型酒店大约处于二－三星级水平，故大约拟订房价为188元/间，（无门市价与优惠价之分）。有数据显示, 我国70%的工薪族可以接受150～200元左右的价位。因此我们的这家经济型酒店的消费价格,能够迎合我国一般公务、商务旅客等大众旅游消费者的实际消费需求,具有较强的价格竞争优势。
（2）出租率：根据“锦江之星”各加盟店80%以上的平均出租率以及厦门实际情况，我们预
测营业期第一年出租率可达62%，以后每年以5%速度递增，第二、三年分别67%、72%，从第四年开始稳定在77%。
3、项目经营策略
（1） 简化功能
项目的硬件产品和功能配置处处体现实用性，没有任何多余的摆设和浪费。把服务功能集中在住宿上，把餐饮、购物、娱乐功能大大压缩、简化。除客房外仅设了一个有100人餐位的餐厅，不搞宴会、会议、娱乐设施。
（2）提高性价比
项目把性能提升的重点放在了客房上，不仅空调、24小时热水、客房面积、卫生设施不亚于二星，而且在设计理念和装潢水平上大大超越了二星，把现代家居的简约、清新、温馨、舒适、实用的特征融入客房，给客人以“家”的感觉。其服务宗旨就是“让老百姓过上贵族生活”，“让客人满意”。
（3）节约成本
项目的能源、水资源、人工、用品、设备等都高度节省。如：实行“一专多能，一职多岗”，要求每个员工熟练掌握多个岗位技能，对于某些指责想通、工作相似的岗位合并由一人承担，员工与客房比例仅为0.3,是一般低星级酒店的1/5-1/7，这样大大节约了劳力成本。能源用品方面，用25克的肥皂代替40克的；梳子缩短减少2分钱；用最简单的板式床，免去音乐、灯控面板、浴缸等。另外，通过集团统一采购原材料等还可以降低20％的成本。
四、项目选址：厦门市中心莲坂地块
（SWOT分析）
1、优势（S）：
（1）地理位置优越，周边有较大的车流量、人流量，交通发达。
项目位于厦门岛的几何中心――莲坂旧城区，地处厦门交通枢纽地带，项目附近的富山转盘连接了岛内四大主干道：厦禾路、嘉禾路、湖滨南路、莲前大道，厦禾路、湖滨南路与老城区内的大小路相连，嘉禾路为进出岛内的主干道，莲前大道是前往东部生活区和国际
会展中心的必经之路。项目用地有30多条公交车辆停靠，交通便捷，各方人流都可快速汇聚。
（2）周边商业及居住气氛浓厚，有利于提高本项目产品的价值。
莲坂地块基于富山商圈，雄踞龙头位置，地理位置十分显赫。周边坐落着繁华的SM城市广场、富山诚达购物中心、世贸商城，SOHO新概念写字楼等等。随着明发商业广场的建成，法国家乐福、英国Ｂ＆Ｑ（百安居）、美国时代华纳等世界500强企业将进驻，福厦铁路和机场快速路也在明发商业广场预留了出站口，这将在更大程度上影响厦门未来的人流、物流，担负起地域核心或新型城市中心的作用，并丰富厦门旅游市场，项目所在区域将成为厦门新兴商业中心和商业重地，聚集众多商业化设施，其商业价值也在逐渐提升。
2、劣势（W）：
（1） 项目周围有较多的酒店，因此有较多的竞争对手，如：
酒店名称 | 星级 | 门市价 | 优惠价 | 酒店地址 |
厦门闽南大酒店 | 四星 | ￥498 | ￥200 | 福建省厦门市湖滨南路 |
厦门心中林大酒店 | 三星 | ￥688 | ￥288 | 福建省厦门市莲花南路18号 |
华夏大酒店 | 三星 | ￥678 | ￥310 | 福建省厦门市厦禾路935号 |
厦门庐山大酒店 | 最美晚安心语 三星 | ￥645 | ￥278 | 福建省厦门市莲花路口 |
厦门航空宾馆 | 准三 | ￥410 | ￥278 | 福建省厦门市莲花南路5号 |
厦门南方宾馆 | 准三 | ￥480 | ￥228 | 福建省厦门市夏禾路 |
（2）项目地处厦门最繁华地段，租金相对较高，增加投资总成本。
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