房地产企业管理制度手册
北京东方民生置业有限公司
2013年8月
目录
第9章投融资开发管理制度 (4)
9．1 投资管理制度 (4)
9．1．1 项目投资管控制度 (4)
9．2 融资管理制度 (8)
9．2．2 融资执行管理办法 (8)
第10章营销管理制度 (12)
10．1 营销策划管理制度 (12)
10．1．2 营销费用预算管理办法 (12)
10．2 销售与服务管理制度 (13)
10．2．1 地产项目销售管理制度 (13)
第11章工程造价与预决算管理制度 (17)
11．1 工程造价管理制度 (17)
11．1．1 工程计量计价管理规定 (17)
11．2 工程预决算管理制度 (20)
11．2．1 工程预算编制管理规范 (20)
11．2．2 工程项目预结算管理细则 (22)
第12章工程材料设备管理制度 (27)
12．1 工程物料设备采购制度 (27)
12．1．2 重要设备招标采购管理制度 (27)
12．1．4 相关部门指定材料采购管理细则 (30)
12．2 材料设备运输与存档制度 (32)
12．2．2 仪器设备档案管理制度 (32)
第13章工程技术与质量管理制度 (33)
13．1 工程技术管理制度 (33)
13．1．2 施工图纸管理规定 (33)
13．2．2 工程质量管理实施办法 (34)
13．2．3 工程竣工验收管理制度 (37)
第14章房地产项目管理制度 (40)
14．1 房地产项目开发制度 (40)
14．1．2 项目可行性研究管理办法 (40)
14．1．4 房地产项目立项报批办法 (44)
14．2 房地产项目实施制度 (46)
14．2．2 工程施工控制制度 (46)
14．2．4 工程验收管理办法 (48)
第15章房地产财务管理制度 (50)
15．1 财务会计管理制度 (50)
15．1．2 会计核算规范 (50)
15．2 审计与差旅费报销管理制度 (58)
15．2．2 纳税管理办法 (58)
第16章房地产行政人事管理制度 (64)
16．1 房地产行政管理制度 (64)
16．1．2 行政事务管理制度 (64)
16．2 房地产人力资源管理制度 (67)
16．2．2 考核管理制度 (67)
第9章投融资开发管理制度
9．1 投资管理制度
9．1．1 项目投资管控制度
制度编号
制度名称项目投资管控制度
受控状态
执行部门监督部门生效日期
淄第1章总则
第1条为了加强××集团公司及下属企业的投资管理，规范投资行为，防止投资的随意性、盲目性，降低投资风险，依据国家有关财经法规规定，并结合集团公司的具体情况，特制定本制度。
第2条投资发展部是负责集团及其子公司、直属企业、外部企业、合资企业、参股企业、兼并企业项目投资管理的主管部门，主要负责企业投资项目的审查、申报、立项，可行性研究报告的申报审批。
第3条投资原则具体如下。
1．必须遵守国家法律、法规，符合国家产业政策。
2．必须符合本集团的发展战略。
3．必须坚持效益原则，原则上长期投资收益率不应低于集团的净资产收益率。
第2章投资审批权限
第4条集团控股企业的投资审批权归属集团公司，非控股企业由其董事会确定。按照投资项目下管一级的原则，集团公司只受理所属一级独资及控股企业的投资申报，其他企业的投资项目按照隶属关系实行分级管理。
第5条集团公司及所属企业应制定本企业产业发展中长期规划和年度投资计划；所属企业的年度投资计划要经法定程序集体讨论、科学决策，并报集团公司投资发展部登记备案。
第6条设立新公司、参股其他公司等权益性长期投资，投资额100万元以内（含100万元）的，由集团总经理审批；100万～500万元（含500万元）的，由集团董事长审批；500万～1 000万元（含1 000万元）的，由集团董事会批准；投资额在1 000万元以上的投资由集团股东大会批准。通过资本市场实施并购，须经集团股东会批准。
第3章投资审批程序
第7条集团及控股企业设立新公司或参股其他公司（非上市公司）新项目开发，必须事先进行可行
性研究，从以下6个方面进行定量和定性分析、评价，具体内容如下表所示。公司投资项目可行性研究内容一览表可行性研究项目
可行性研究内容项目是否符合政府房地产产业政策、地区规划通过市场调查和预测，对市场供需情况及项目竞争能力进行分析比较项目开发必要性研究分析项目建设规模是否合理项目位置是否合、是否符合城镇规划和国土管理的要求基础配套设施建设是否到位，交通运输是否有保证工程地质和水文地质是否符合项目建设要求项目开发条件分析拆迁工作是否可行，周围环境是否有利于项目建设总投资
的测算，分析投资构成比例是否合理，有无高估冒算或漏项少算的情况资金筹措方式和项目分步用款计划是否合理、得当各种税金的计算是否符合国家规定的税种和税率基本经济数据
测算与分析项目费用的鉴别和估算编制项目财务效益分析表，主要包括贷款偿还期计算表、财务平衡表、财务现金流量表等计算财务动态分析指标，主要包括财务内部收益率、财务净现值、贷款偿还期等项目的财务效益分析计算财务静态分析指标，主要包括投资利润率、投资利税率、投资收益率、投资回收期等盈亏平衡分析，包括生产能力利用率表示的盈亏平衡点项目不确定性分析敏感性分析，包括工期延长、投资增减、主要原材料价格升降、生产能力利用程度等项目不利因素风险分析
预测项目开发中可能出现的风险，并提出采取回避风险的有效措施第8条  按本制度必须上报审批的项目，由投资单位在未签订任何具有法律效力的合同、协议及未进
行任何实际投资之前，备齐以下资料，上报集团公司投资发展部。1．项目投资申请报告或建议书。2．投资单位对投资项目的投资决定或决议。3．项目可行性研究报告。