前面所论述的项目财务分析是在确定性情况下对项目所做的财务效益分析。这里所说的“确定性”只是相对的，只不过表示在项目分析评价中，在调查研究基础上，根据评价者和决策者的经验与收集的历史资料，对一些基础数据的基本指标所做的特定假设、估计和预测，在评价当时有一定的把握性；但由于环境、条件及有关因素的变动和主观预测能力的局限，所确定的基础数据、基本指标和项目的经济效益结论，有时不符合评价者和决策者所做的某种确定的预测和估计，这种现象就称为不确定性。
产生不确定的因素有很多，如国家的经济政策和法规、建设的各种费用、建设工期、利率、汇率、通胀等因素的变化，都会对项目的经济效益产生影响。因此，我们应对投资项目的各个不确定性因素进行分析，对未来情况做到心中有数，并采取相应的措施。
第一节不确定性分析概述
一、不确定性分析的含义
投资项目的不确定性分析是以计算和分析各种不确定性因素（如价格、投资费用、项目寿命周期等）的变化对投资项目经济效益的影响程度为目标的一种经济分析方法。由于项目和项目投资分析工作本身都存在着不确定性，而不确定性的存在会给项目的实施带来风险。所以，在对项目进行财务分析时，不仅要在已有数据的基础上按正常情况（即确定条件下）计算项目财务分析指标，还应该估计到出现不确定性因素后将会给项目投资效益带来的不利后果，据以评价项目抵抗风险的能力。只有考虑了各种易发生的不确定性
因素的不良影响后，项目有关的经济分析指标仍不低于基准值，经济上才是可行的。
二、主要的不确定性因素
投资项目评价是建立在评价人员对未来事件的预测、估算和判断的基础上的。我们就是利用这些通过预测得到的基础数据，如投资、成本、产量、价格等，进行经济指标的计算，从而判断项目的各方案是否可行，并从可行的方案中选优。但是，这些预测、估算出来的基础数据总是不可避免地存在误差，即存在着不确定性。因此，使得方案的经济效果产生了不确定性，即其实际值极可能偏离我们预期的目标。产生预测和估算误差，即产生数据不确定性的原因主要是以下几方面。
（!）世界是永恒变化和发展的。未来不是过去或现在简单的延伸，社会、政治、文化、经济、技术、市场、自然条件和资源条件是不断变化的，它们本身具有的不确定性是难以预料的。
（"）我们赖以生存的世界又是一个充满随机性的世界。这种随机和偶然性是难以消除的。
（#）由于人的有限理性，即由于人的能力、经验等主观因素的限制；由于预测方法和工作条件的限制，使得预测和估算的结果不可避免地会有偏差，即具有不确定性。
（$）由于我们所掌握信息的不完全性、不充分性，在质和量上都满足不了我们预测未来的需要。
综上所述，百分之百的准确预测是不可能的。这样，这些不确定的数据为决策者提供了并不可靠的依据，将给投资者和经营者带来风险。例如在项目实施中，发生了意料之外的原材料涨价、市
场需求变化、劳务费用增加、产品价格波动、贷款利率和外币汇率变动等，可能致使投资超支、建设期延长、生产能力达，不到设计要求、发生亏损，以致破产。
所以，进行不确定性分析，以加强对项目风险的控制，绝不仅仅是经济评价的必要补充，而是经济评价的极其重要的步骤之一，是决策正确性的有力保证。
三、项目投资不确定性分析的作用
项目不确定性分析是分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而分析可能出现的风险。不确定性分析是项目投资经济评价的重要组成部分，对项目投资决策的成败有着重要的影响。
（!）不确定性分析可以帮助投资者做出正确的投资决策。对投资项目进行不确定性分析就是对未来将要发生的情况加以掌握，分析这些不确定性因素在什么范围内变化，看这些因素的变化对项目的经济效益影响程度如何。通过综合分析，就可以对所提出的投资建议是否接受做出判断，或提出具体的论证和建议，进而对原投资方案进行修改，以便做出更切合实际的投资决策。
（"）不确定性分析可以预测投资项目的抗风险能力。通过不确定性分析，可以预测项目投资对某些不可
预见的政治、经济、自然等因素的变化的抗冲击能力，从而说明项目的可靠性和稳定性。尽量弄清和减少不确定性因素对项目经济效益的影响，避免投产经营后不能获得预期的利润和收益的情况发生。
项目投资的不确定性分析方法主要有：盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。
第二节盈亏平衡分析
盈亏平衡分析也称损益平衡分析或量本利分析、盈亏临界分析、收支平衡分析、保本分析，它是研究投资项目在一定时期内的开发数量（销售数量）、成本、税金、利润等因素之间的变化和平衡关系的一种分析方法。出盈亏平衡点，判断项目对不确定因素的承受能力并以此为基础进行分析是盈亏平衡分析的主要方法。盈亏平衡点是指项目盈利与亏损的分界点，在这一点上，项目的收入和支出持平，净收益等于零。它是开发企业的销售收入扣除销售税金后与成本相等的经营状态。因此，盈亏平衡点又叫临界点、收支平衡点、保本点、损益平衡点等。
盈亏平衡分析可分为线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。
一、线性盈亏平衡分析
（一）线性盈亏平衡分析的假设条件
（!）项目的总销售收入和生产总成本是销售量的线性函数。
（"）项目只生产单一产品，如生产多种产品应折算为某一种基本产品。
（#）产量等于销量，即当年生产的产品当年销售出去。
（$）计算所使用的各种数据是达到设计能力的正常生产年度的数据。
（二）固定成本和可变成本的划分
固定成本和可变成本的划分是盈亏平衡分析要解决的首要问题。投资项目的成本可以分为固定成本和可变成本，固定成本是指在一定产量范围内，不随开发数量（销售数量）的变化而变化的成本，如固定资产折旧费等；可变成本是指在一定产量范围内，随销售数量的变化而变化的成本，如建安工程费、公共配套设施建设费、专家咨询费等。
固定成本和可变成本的划分必须结合具体的分析问题来确定。其确定的方法有如下几种。
（!）费用分解法即按投资项目实际的成本项目构成来分别确定哪些成本项目属于固定成本，哪些属于可变成本。汇总后得出总固定成本和总可变成本。如对于以开发量为变量的房地产开发
项目中，固定资产折旧费、土地购置费等费用属于固定成本。规划设计费、建筑工程费、公共设施配套费等属于可变成本。采用这种方法有时很难把各成本项目严格地划分成固定成本和可变成本。这要凭项目分析工作者的所掌握的知识和经验，把各成本项目准确地划分成固定成本和可变成本。
（!）高低点法即以项目产量最高和最低两个时期的成本数据为样本，通过求出单位变动成本来推求固定成本和可变成本。其计算公式如下：
!"!#$%&!#’( "#$%&"#’(
式中，!为单位变动成本；!#$%，!#’(为最高和最低时期的成本额；"#$%，"#’(为最高和最低时期的产量。
求出单位变动成本后，总可变成本"单位可变成本)产量，总固定成本（*+）"最高或最低时期的总成本一对应的总可变成本。
（,）回归分析法采用一元线性回归方程；#"$-%&来描述成本和产量之间的线性关系。根据回归法的基本原理有：
!"’!&·!&!&·!!’!&!&（!&）! !("!
!&!!&
’
式中，&为每个时期的产量；!为每个时期的总成本额；’为统计的样本数。
其余符号同前。总可变成本的计算方法同前。
由于回归分析考虑了各统计期的数据，当然比只考虑最高、最低点数据的高低点法更合理，更准确些。
（三）线性盈亏平衡分析的基本方法
线性盈亏平衡分析的基本方法一般有两种：图解法和解析法。
./图解法
对于线性盈亏平衡分析，产量、固定成本、可变成本、销售收入、利润之间有图0&.所示的关系。
在以收入和支出为纵轴，产量或销售量为横轴的坐标上，按正常年份的产量画出固定成本线和可变成本线，按固定成本和可变成本之和为总成本画出总成本线，然后按生产年份的产量或销量与单价画出销售收入线，两条直线的交点即为盈亏平衡点（如图0&.的)1）。
由图可见，总成本线与销售收入线相交点2为临界点，此时收支平衡，所对应的销量为)1，也叫保本量。*)1线将图示区域分为两部分：在左侧区域，总成本高于销售收入，是亏损区；在右侧区域，销售收入高于总成本，是盈利区。如果产量超过临界点的产量，项目有盈利；而低于此点，项目就亏损。由此临界点越低，达到临界点的产量和销售收入与成本也就越少，只要生产少量的产品就能达到项目的收支平衡。所以临界点的值越小，项目的盈利的机会就越大，亏损的风险就越小。
!/解析法
解析法是通过数学解析方法计算出盈亏平衡点的一种方法。在前面对投资项目进行经济评价的过程中，我们都不难发现其产量或销售量、成本与利润之间存在着这样一个关系，即：
利润"销售收入&销售税金&总成本
销售收入"单位售价)销量
销售税金"销售收入)税率一单位售价)销量)销售税率
总成本"变动成本-固定成本"单位变动成本)产量-固定成本
图!"#盈亏平衡分析图
假设产量和销量相同，则：
利润$单位售价%销量"单位售价%销量%销售税率"单位变动成本%
销量"固定成本
$单位售价%销量%（#"销售税率）"单位变动成本%销量"固定成本设：!为利润；"为单位售价；#为产（销）量；$为销售税率；%&为单位变动成本；%’为固定成本。
则上述公式可表示为：
!$"#（#"$）"%&#"%’（!"#）在对投资项目进行经济评价时，通常把单价、单位变动成本、固定成本、销售税率视为稳定的常量，只有销量和利润两个自由变量。给定销量时，可利用该方程式直接计算出预期利润；给定目标利润时，可以直接计算出应达到的销售量。
利用临界点分析的数学模型公式!$"#（#"$）"%&#"%’，我们知道，它含有相互联系的(个变量，给定其中)个，便可求出另一个变量的值。所以，公式经过变形，可以分别求出!，#，"，%&，%’。
（#）上述公式中的利润是税前利润，如果考虑企业应该交纳的所得税的话，就应计算扣除所得税后再计算预期利润。所得税是根据利润总额和所得税税率计算的，既不是固定成本，也不是变动成本。
税后利润$利润总额（税前）"所得税
$利润总额"利润总额%所得税税率
$利润总额%（#"所得税税率）
小项目投资
将公式（!"#）代入上式的利润总额，则得：
!&$［"#（#"$）"%&#"%’］（#"$&）（!"*）式中，!&为税后利润；$&为所得税税率。
（*）求临界点的各项数值时我们知道，临界点是企业所处的既不亏损也不盈利的状态，在这一点上，开发商利润为零，开发项目正好盈亏平衡。
所以，我们令公式（!"#）中的利润!$+，此时可以求出临界点的各项数值。
!当!$+时，临界点销售量#+（企业生产单一产品时）为：
!!"
"#
#（$%$）%"&
（’%(）
当项目的产（销）量达到!!时，说明项目的总收入与总支出相等。!!是房地产项目在预定的产品售价下，要达到预定的最低盈利水平（此处是指不亏不盈正好保本）所必须达到的销售量，也叫做最低销售量。
!!与预计产品销售量之间的差距越大，说明该房地产投资项目承受市场风险的能力越强。
一般还要计算出销售量允许降低的最大幅度（!!）。其计算公式为：
!!"!%!!
!
)$!!%（’%*）
然后再根据对项目产品的市场调查和预测，判断这种最大幅度出现的可能性大小。可能性越大，说明项目的风险越大；可能性越小，说明项目的风险越小。
!当&"!时，临界点销售收入（生产多种产品时）为：
’!"!!#"
"#
#（$%$）%"&
)#（’%+）
式中，’!为项目若不发生亏损，产品必须达到此时的最低收入。
’!与预计销售收入距离越大，说明该投资项目抗风险能力越强。
同时，还要计算出销售收入允许降低的最大幅度（!,），其计算公式为：
!’"’%’!
’
)$!!%（’%-）
同样再根据对项目产品的市场调查和预测，来判断销售收入出现最大跌幅的可能性大小。可能性越大，说明项目的风险性越大；可能性越小，说明项目的风险性越小。
"当&"!时，临界点销售单价为：
#!""&!."#
!（$%$）
（’%/）
#!表示项目不发生亏损，产品必须达到此时的最低售价。最低售价是指项目产品售价下降到预定可接受的最低盈利水平（此处是不亏不盈）时的价格。售价低于这一价格时，项目盈利水平将不能满足预定的要求。
凡与预计售价之间的差距越大，说明该投资项目承受跌价风险的能力越强。
同时，还要计算出售价允许降低的最大幅度（!0）。其计算公式为：
!1"#%#!
#
)$!!%（’%2）
同样，再根据对产品价格的市场调查和价格趋势的预测，来判断产品价格出现最大跌幅的可能性大小，可能性越大，说明项目的风险性越大；反之亦然。
#当&"!时，临界点生产能力利用率为：
!("!!
!)
)$!!%（’%’）
式中，!3为产品的生产能力利用率；!*为计划建设产品的全部产量（建筑面积）。
最低生产能力利用率表示达到盈亏平衡时，临界点销售量与计划建设产量（建筑面积）的比率。
这个比率的平衡点，即!(是保证企业不亏本的最低生产能力利用率的要求比率。
以上我们分析了临界点状态下的最低售价和最低销售量、最低销售收入和最低生产能力利用率。