编者按：个人出租住房所涉及到的税收问题呈现出税种繁多、税 收总量小、征管繁杂等特点。我国现行的有关个人房屋出租的税收的 法律法规散布在各个相关税种的税收实体法之中，由于每个税种的税 率、计算方法、征税对象、扣除项目和纳税期限等都有所不同，给征 税部门带来很大的征管困难。本期华税文章将对个人出租住房所涉及 的税收问题加以梳理，以飨读者。
一、个人出租住房整体税收负担
对于个人出租住房的税收征缴方面，名义税负较重，但是国家对 此给予了大量的税收优惠，予以支持。具体而言，增值税在“营改增” 后按5%的征收率减按1.5%计算征收，除此之外缴纳城市维护建设税 和教育费附加也有条件的享受减免税政策。个人按市场价格出租住房 取得的所得按照10%的税率缴纳个税。房产税的税率也有大幅降低， 由12%减为4%。免征城镇土地使用税和印花税。
二、个人出租住房税负依据及相关计算
1、增值税
《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的 通知》（财税〔2016〕36号）文件《附件1：营业税改征增值税试点 实施办法》第一条规定：在中华人民共和国境内（以下称境内）销售 服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增 值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。
单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及
其他单位。
个人，是指个体工商户和其他个人。
上述条款中的个人并不是通常意义上所理解的自然人。其包括个 体工商户和其他个人，其他个人指自然人。
根据财税〔2016〕36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项 的规定》的规定：“个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算 应纳税额”。文件中说纳税人是“个人”出租住房，
应按照5%的征收 率减按1.5%计算应纳税额，根据上述文件规定，个人包括个体工商户 和其他个人，也就是个体工商户（包括）同样适用上述条款，出租住 房应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。为了避免造成个人与 个体工商户概念的混淆，国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产 经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告 2016年第16号）中第四条指出：“个体工商户出租住房，按照5%的 征收率减按1.5%计算应纳税额。”该条款对个体工商户做出了特殊说 明，以示强调。
国家税务总局公告2016年第16号文第七、八条规定了个人出租 住房征缴税款的不同计算方法如下：
个体工商户出租住房，按照以下公式计算应预缴税款：
应预缴税款=含税销售额+（1+5%）X1.5%
根据国家税务总局公告2016年第16号文第四条的规定，该条款 所规定的预缴税款只有在不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、 区）时发生，不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳
税人应向机构所在地主管国税机关中报纳税即可，无需再行预缴税款。
其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款：
(1)出租住房：
国税税种应纳税款=含税销售额+(1+5%)X1.5%
(2)出租非住房：
应纳税款=含税销售额+(1+5%)X5%
上述所指的非住房主要是商铺、写字间等非居住性用房。
税收优惠：
根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》(国 家税务总局公告2016年第53号)文件的规定，其他个人采取一次性 收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期 内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业 免征增值税优惠政策。
2、城市维护建设税
《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》(2011修订)第三 条规定，“城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的消费税、增值税、 营业税税额为计税依据，分别与消费税、增值税、营业税同时缴纳。”
第四条规定，城市维护建设税税率如下：
纳税人所在地在市区的，税率为7%；
纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；
纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。
由上述条款可见，个人出租住房应缴纳城市维护建设税的计算公
式为：
应纳税额=同期增值税实缴税额X7% （5%、1%）
税收优惠：
城市维护建设税由于是以纳税人实际缴纳的增值税、消费税为 计税依据，并随同增值税、消费税征收，因此减免增值税、消费税 也就意味着减免城市维护建设税。由此可知，由于个人出租住房不 属于消费税的课征对象，其他个人享受免征增值税税收优惠的，同 时也免征城市维护建设税。
3、教育费附加
征收教育费附加的暂行规定（2011修订）第三条规定，“教育费 附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额 为计征依据，教育费附加率为3%,分别与增值税、营业税、消费税 同时缴纳。”
个人出租住房应缴纳教育费附加的计算公式为：
应纳税额=同期增值税实缴税额X 3%
税收优惠：
针对个人出租住房，教育费附加所享受的税收优惠同城市维护 建设税。
4、个人所得税
《中华人民共和国个人所得税法》（2011修正）第二条第（八） 项规定，下列各项个人所得，应纳个人所得税：（八）财产租赁所 得。《中华人民共和国个人所得税法实施条例》（2011修订）第八条
第（八）项规定，税法第二条所说的各项个人所得的范围：（八）财 产租赁所得，是指个人出租建筑物、土地使用权、机器设备、车船 以及其他财产取得的所得。
个人出租住房按照“财产租赁所得”项目计征个人所得税，具 体计算公式及适用税率见下表:
要点 | 规则 |
应纳税所得额的计算 | 每次（月）收入不超过4000元的 应纳税所得额;每次（月）收入额-准予扣除项目-修缮费用 （800元为限）-800元 每次（月）收入在4000元以上的 应纳税所得额;［每次（月）收入额-准予扣除项目-修缮费用 （800元为限限X（1-20%） 财产租赁收入扣除费用包括：税费+修缮费+法定扣除标准 个人将承租房屋转租取得的租金收入也按照财产租赁所得征 税，扣除费用包括：税费+向出租方支付的租金+修缮费+法定扣 除标准 （1）在出租财产过程中缴纳的税金和教育费附加等税费要有完 税（缴款）凭证；（2）取得转租收入的个人向出租方支付的租 金要有房屋租赁合同和合法的支付凭据；（3）由纳税人负担的 该出租财产实际开支的修缮费用要能够提供有效、准确的凭 证；允许扣除的修缮费每月以800元为限，一次扣除不完的， 未扣完的余额可尢限期向以后月份结转扣除；（4）法定扣除标 准为800元或20%。 |
关于“次”的规定 | 财产租赁所得以一个月内取得的收入为一次 |
适用税率 | （1）财产租赁所得适用20%的比例税率； （2）对个人按市场价格出租住房取得的所得，减按10%的税 率征收个人所得税。（税收优惠） |
个人出租住房应纳税 额计算公式 | （1）每月租金不超过4000元的：应纳税额二应纳税所得额X 适用税率二［每月租金-允许扣除的项目-修缮费用（800 元为限）-800］X10% （2）每月租金在4000元以上的：应纳税额二应纳税所得额X 适用税率二［每月租金-允许扣除的项目-修缮费用（800 元为限）］X（1-20%）X10% |
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