关于房屋买卖有哪些常见法律问题
1.房屋交付后，买受⼈发现房屋实际情况与销售⼴告不符，可以要求开发商承担违约责任吗?
答：为了保护购房者的权益，《最⾼⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》第3条规定：“商品房的销售⼴告和宣传资料为要约邀请，但是出卖⼈就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订⽴以及房屋价格的确定有重⼤影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载⼊商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事⼈违反的，应当承担违约责任。”由此可见，对于房地产⼴告中的有关房屋及其相关设施的说明及允诺，如果其对订⽴合同定价有重⼤影响，那么即使该说明和允诺未载⼊房屋买卖合同，也属于合同内容。若购房者发现说明或允诺的内容与实际不符时，可以要求开发商承担违约责任。
2.哪些房地产不能转让?
答：根据我国《城市房地产管理法》第38条的规定，下列房地产，不得转让：
(1)以出让⽅式取得⼟地使⽤权的，不符合本法第三⼗九条规定的条件的;
(2)司法机关和⾏政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(3)依法收回⼟地使⽤权的;
(4)共有房地产，未经其他共有⼈书⾯同意的;
(5)权属有争议的;
(6)未依法登记领取权属证书的;
(7)法律、⾏政法规规定禁⽌转让的其他情形。
3.仅有房产证，但没有办理不动产登记，能取得房屋所有权吗?
答：不动产以登记的⽅式进⾏公⽰，只有进⾏登记才发⽣物权的效⼒，买受⼈才能获得不动产的所有权，登记就是将新的所有⼈的名字登记在房产部门的登记簿上，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。⽽房产证是房产部门发给权利⼈的⼀种享有权利的凭证，只起到证据的作⽤，当不动产登记簿记载的权利⼈和房产证记载的权利⼈不同时，以不动产登记簿为准。即房产证的效⼒弱于不动产登记簿的效⼒。当不出现纠纷的时候还好，但⼀旦出现关于房屋产权的纠纷，不动产登记簿上所记载的⼈则拥有房屋的所有权。因此，⼤家在买卖房屋时，⼀定要注意进⾏不动产登记或者不动产登记的变更。
4.买来的住房⾯积缩⽔怎么办?
答：⾯积缩⽔是买房族经常遇到的问题，对于房屋“⾯积缩⽔”的问题，应该以房地产管理部门所做的测
量⾯积为准。《最⾼⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》对⾯积缩⽔问题做出了明确的规定：第⼀，误差率在3%以内的，当事⼈不能请求解除合同，但是对于缩⽔那部分的购房款，开发商应该返还。第⼆，误差率超过3%，买房⼈可以选择请求解除合同，或者不解除合同，但是要求开发商承担其他责任。
5.开发商逾期交房怎么办?
答：开发商应该按照约定的时间交付房屋，这是开发商的主要义务。如果开发商没有按期交房，买受⼈可以根据不同情况，采取不同的⽅式来维护⾃⼰的合法权益。第⼀，开发商不能按期交房，经催告后在合理期限内仍没有履⾏的，买受⼈可以解除合同；第⼆，逾期交付，经催告后在合理期限内仍没有履⾏的，买受⼈不解除合同，可以请求开发商承担违约责任；第三，逾期交付，经催告后开发商在合理期间内交付的，不能解除合同，但是可以请求承担违约责任。需要注意的是，买受⼈享有解除权的必须在法定期间内⾏使，不⾏使的，解除权就消灭。
6.房屋买卖合同签订后，因意外事故⽽使房屋毁损、灭失的风险由谁承担?
答：《最⾼⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》第11条就此问题的不同情况分别作了规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使⽤，但当事⼈另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使⽤前由出卖⼈承担，交付使⽤后由买受⼈承担；买受⼈接到出卖⼈的书⾯交
房通知，⽆正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险⾃书⾯交房通知确定的交付使⽤之⽇起由买受⼈承担，但法律另有规定或者当事⼈另有约定的除外。”由此可见，在⼀般情况下，房屋损坏的风险，在房屋交付之前由出卖⼈承担；在房屋交付给买受⼈之后，由买受⼈承担。此处所说的交付，是指房屋的转移占有，就是把房屋由出卖⼈⼿中，交到买受⼈⼿中，由买受⼈占有使⽤该房屋。
7.签订商品房预售合同，应具备哪些条件?
答：根据我国《城市房地产管理法》第45条的规定，商品房预售，应当符合下列条件：(1)已交付全部⼟地使⽤权
出让⾦，取得⼟地使⽤权证书;(2)持有建设⼯程规划许可证;(3)按提供预售的商品房计算，投⼊开发建设的资⾦达到⼯程建设总投资的百分之⼆⼗五以上，并已经确定施⼯进度和竣⼯交付⽇期;(4)向县级以上⼈民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售⼈应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上⼈民政府房产管理部门和⼟地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须⽤于有关的⼯程建设。
8.出卖⼈未取得商品房预售许可证明，这时其与买受⼈签订的房屋预售合同是否有效?
答：《最⾼⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》第2条规定：“出卖⼈
未取得商品房预售许可证明，与买受⼈订⽴的商品房预售合同，应当认定⽆效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”可见，要签订商品房预售合同，开发商必须取得商品房预售许可证明，否则，该合同是⽆效的。当然，也有例外情况。如果在买受⼈向法院起诉之前，商品房预售⼈取得了商品房预售许可证明，也可以认定预售合同有效，但前提是在起诉前取得。
9.房屋买卖双⽅签订预售合同后，没有进⾏登记备案，⼀⽅当事⼈可以请求确认合同⽆效吗?
有房产证可以贷款吗答：《最⾼⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》第6条规定：“当事⼈以商品房预售合同未按照法律、⾏政法规规定办理登记备案⼿续为由，请求确认合同⽆效的，不予⽀持。当事⼈约定以办理登记备案⼿续为商品房预售合同⽣效条件的，从其约定，但当事⼈⼀⽅已经履⾏主要义务，对⽅接受的除外。”由此可见，虽然法律要求签订商品房预售合同后，要进⾏登记备案，但是如果双⽅签订预售合同后没有办理登记备案⼿续的，当事⼈要求确认合同⽆效，法院是不⽀持的，是否办理登记备案⼿续不是预售合同⽣效的条件。
10.房屋出现质量问题，任何时候都可以要求出卖⼈修复吗?
答：《商品房销售管理办法》第33条规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事⼈应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之⽇起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设⼯程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少
于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。⾮住宅商品房的保修期限不得低于建设⼯程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发⽣的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履⾏保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗⼒或者使⽤不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。”此外，我国《建筑⼯程质量管理条例》第40条规定，在正常使⽤条件下，建设⼯程的最低保修期限为：(1)基础设施⼯程、房屋建筑的地基基础⼯程和主体结构⼯程，为设计⽂件规定的该⼯程的合理使⽤年限;(2)屋⾯防⽔⼯程、有防⽔要求的卫⽣间、房间和外墙⾯的防渗漏，为5年;(3)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;(4)电⽓管线、给排⽔管道、设备安装和装修⼯程，为2年。其他项⽬的保修期限由发包⽅与承包⽅约定。由此可见，关于房屋的保修期，是⽐较复杂的，当事⼈为了维护⾃⼰的权益，除了依照法律的规定，还可以在合同中进⾏详细的约定，制定房屋的保修条款。所以，房屋出现质量问题，并不是任何时候都可以要求出卖⼈维修的，出卖⼈的保修期是有⼀定的期限的。
11.房屋买卖双⽅签订合同后，出卖⼈与第三⼈恶意串通，⼜签订合同并交付使⽤，买受⼈可以请求确认第⼆个合同⽆效吗?
答：《最⾼⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》第10条规定：“买受⼈以出卖⼈与第三⼈恶意串通，另⾏订⽴商品房买卖合同并将房屋交付使⽤，导致其⽆法取得房屋为由，请求确认出卖⼈与第三⼈订⽴的商品房买卖合同⽆效的，应予⽀持。”因此，房屋买卖双⽅签订合同后，
出卖⼈⼜与他⼈签订合同，并将房屋交付使⽤，买受⼈只要能够证明出卖⼈与第三⼈是恶意串通，那么其就能请求法院确认出卖⼈与第三⼈签订的合同⽆效。⽽实际⽣活中，如果第三⼈明知买卖双⽅的合同，还与出卖⼈签约，其实就是恶意。
12.房屋交付使⽤后，房产证迟迟办不下来，开发商是否承担违约责任?
答：《最⾼⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》第18条规定：“由于出卖⼈的原因，买受⼈在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事⼈有特殊约定外，出卖⼈应当承担违约责任：(⼀)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(⼆)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，⾃房屋交付使⽤之⽇起90⽇;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣⼯房屋的，⾃合同订⽴之⽇起90⽇。合同没有约定违约⾦或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国⼈民银⾏规定的⾦融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”上述条⽂规定了开发商逾期办理房产证应承担的责任。在实际⽣活中，房产证迟迟办不下来，有部分原因是因为开发商出售⼿续不能及时办理齐全，由于开发商的原因，导致购房者在⼀定的期间拿不到房产证的，购房者可以要求开发商承担违约责任。为了更好地维护⾃⼰的权益，购房者在签订购房合同时，最好约定办理房产证的期限，把时间约定明确，以防开发商恶意拖延办证时间。
13.房屋买卖时，该房屋所占范围的⼟地使⽤权是否随之转移?
答：我国《城市房地产管理法》第32条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占⽤范围内的⼟地使⽤权同时转让、抵押。”根据上述法条的规定，在房屋买卖时，该房屋所占范围的⼟地使⽤权也随之转移，这就是所谓的“地随房⾛”。房屋买卖双⽅签订购房合同后，买卖双⽅应到房屋所在的的县级以上地⽅⼈民政府的房产管理部门办理房屋产权转移登记⼿续，之后房屋买卖双⽅凭借变更后的房屋所有权证书和相关证件，到同级⼈民政府的⼟地管理部门申请办理⼟地使⽤权变更登记，⼟地管理部门核实以后，由同级⼈民政府更换⼟地使⽤权证书，⾄此，⼟地使⽤权随着房屋买卖发⽣变更。
14.房屋买卖双⽅已经办完过户⼿续，这时双⽅还能解除合同吗?
答：我国《合同法》第93条规定：“当事⼈协商⼀致，可以解除合同。当事⼈可以约定⼀⽅解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权⼈有权解除合同。”由此可见，只要当事⼈双⽅协商好了，达成⼀致的意见，是可以解除合同的，即使房屋已经过户。
15.房屋买卖合同签订后，⼀⽅以未办理房屋产权变更登记为由主张合同⽆效，能否成⽴?
答：我国《物权法》第15条规定：“当事⼈之间订⽴有关设⽴、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，⾃合同成⽴时⽣效；未办理物权登记的，不影响合同效⼒。”由此可见，对于房屋买卖双⽅当事⼈来说，双⽅只要签订了合同，是否到登记机关办理登记，不影响合同的效⼒。除⾮当事⼈在合同中约定合同⽣效的时间或其他条款，否则，⾃合同成⽴时⽣效。所以，不能因未
办理变更登记，⽽主张合同⽆效。
16.房屋买卖中，买受⼈迟延交付购房款，出卖⼈可否要求解除合同?
答：《最⾼⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》第15条规定：“根据《合同法》第九⼗四条的规定，出卖⼈迟延交付房屋或者买受⼈迟延⽀付购房款，经催告后在三个⽉的合理期限内仍未履⾏，当事⼈⼀⽅请求解除合同的，应予⽀持，但当事⼈另有约定的除外。法律没有规定或者当事⼈没有约定，经对⽅当事⼈催告后，解除权⾏使的合理期限为三个⽉。对⽅当事⼈没有催告的，解除权应当在解除权发⽣之⽇起⼀年内⾏使；逾期不⾏使的，解除权消灭。”由此可见，房屋的买受⼈迟延交付房款的，出卖⼈可以先予催告，要求其履⾏合同，⽀付购房款，如果买受⼈在催告后3个⽉的合理期限内仍不⽀付，那么，出卖⼈可以请求解除合同。此外，解除权有⼀定的⾏使期限。
17.租赁房屋被卖，租房⼈有权继续居住吗?
答：我国《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发⽣所有权变动的，不影响租赁合同的效⼒。”《最⾼⼈民法院关于贯彻执⾏〈中华⼈民共和国民法通则〉若⼲问题的意见(试⾏)》第119条规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发⽣房屋产权转移的，原租赁合同对承租⼈和新房主继续有效。”由此可见，租赁房屋被卖，租房⼈有权继续居住。
18.什么是房屋承租⼈的优先购买权?
答：房屋承租⼈的优先购买权是指出租⼈出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限(最⾼⼈民法院《民法通则意见》规定应提前三个⽉通知)内通知承租⼈，承租⼈享有以同等条件优先购买的权利。出卖⼈没有通知承租⼈的，承租⼈可以请求⼈民法院宣告该房屋买卖⽆效。房屋承租⼈优先购买必须符合两个条件：第⼀，在房屋承租的场合，其他承租⼈没有这⼀权利；第⼆，承租⼈开出的条件和其他⼈开出的条件相同。