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昆明景点排行榜个⼈住房租赁的税收筹划内容是如何的
租赁是指在约定的期间内，出租⼈将资产使⽤权让与承租⼈以获取租⾦的⾏为。租赁存在的主要原因有以下⽅⾯：节税、降低交易成本、减少不确定性。其筹划是怎样的呢?下⾯店铺⼩编来为你解答，希望对你有所帮助。
为抑制投机和投资性购房需求，同时完善制度、加强征管，国家税务总局2006年先后下发了《国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》(国税发[2006]74号)和《国家税务总局关于个⼈住房转让所得征收个⼈所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)，以进⼀步加强个⼈住房转让营业税和个⼈所得税的征收管理。许多⼈出于避税的⽬的，把欲转让的住房转⽽⽤于出租，在⼀定程度上促进了住房租赁市场的发展。本⽂中，店铺⼩编将结合现⾏税收政策，谈⼏点个⼈住房租赁的税收筹划技巧。
⼀、熟悉税收政策，充分享受相关税收优惠
按照税法规定，个⼈出租房屋主要涉及房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加、印花税、个⼈所得税等税种。对个⼈出租的住房，按租⾦收⼊征收12%的房产税、5.5%的营业税及附加；并按扣除相关费⽤后的净收⼊征收20%的个⼈所得税。依此计算，此类住房出租的整体税收负担为租⾦收⼊的17.5%-30%，如果再加上地⽅性的税收附加，负担更重。婉娜拉 宋提查
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鉴于税收政策对房屋租赁市场的重⼤影响，2000年12⽉7⽇，财政部、国家税务总局联合下发了《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税[2000]125号)。根据财税[2000]125号等⽂件精神：对个⼈住房出租⽤于居住的，暂减按3%的税率缴纳营业税，暂减按4%的税率缴纳房产税。对个⼈住房出租⽤于⽣产经营的，应按5%的税率缴纳营业税，按12%的税率缴纳房产税。这为⼈们进⾏税收筹划提供了空间。
案例⼀：甲有⼀套住房准备出租，现有⼄、丙两⼈分别出价31000元/⽉及21900元/⽉要求租⽤。其中，⼄租⼊该房后将⽤于经营餐饮业，丙⽤于居住(当地个⼈出租房屋营业税起征点为21000元)。如果从税收⾓度考虑(不考虑相应附加及印花税，同时由于居住和经营的个⼈所得税适⽤税率相同，在此不进⾏计算)，租给谁更合算呢?
如果租给⼄，按税法对个⼈住房出租⽤于⽣产经营的相关规定，每⽉(取得租⾦收⼊)应缴纳营业税150元(31000×5%)，缴纳房产税360元(31000×12%)，则甲每⽉应纳营业税、房产税合计510元(150+360)，每⽉实际收⼊为21490元(31000-510)；如果租给丙，按税法对个⼈住房出租⽤于居住的相关规定，每⽉应缴纳营业税87元(21900×3%)，缴纳房产税116元(21900×4%)，则甲每⽉应纳营业税、房产税合计203元(87+116)，每⽉实际收⼊为21697元(21900-203)。虽然每⽉租⾦少100元，却因为承租⼈⽤途不同，租⾦收⼊分别适⽤不同的税率，使得租给丙⽐租给⼄每⽉节省税收307元(510-203)，反⽽增加了207元(21697-21490)的实际收⼊。显然租给丙更合算。
⼆、控制⽉租⾦收⼊，利⽤“起征点”筹划营业税
根据《中华⼈民共和国营业税暂⾏条例实施细则》的规定，各省、⾃治区、直辖市⼈民政府所属税务机关可在规定的幅度内，根据实际情况确定本地区适⽤(营业税)的起征点。据此，各地结合当地实际情况，对个⼈出租房屋的营业税起征点进⾏了确定。如江西省的起征点全省统⼀为11000(含)元，南京市则确定为51000元。税法同时规定：纳税⼈(个⼈，下同)的营业额未达到财政部规定的营业税起征点的，免征营业税；达到起征点的，应按营业额全额计算应纳税额。这为⼈们利⽤“起征点”进⾏纳税筹划提供了便利。
案例⼆：张三和李四同为某市居民(该市个⼈出租房屋营业税起征点为41000元)，2006年7⽉份他们将各⾃的原有住房出租。其中，张三每⽉租⾦收⼊为41020元，⽽李四的每⽉租⾦收⼊为31980元。由于张三的⽉租⾦收⼊达到了该省的起征点，要按营业额全额计算应纳营业税额，则张三应纳营业税及附加为132.66元(41020×3.3%)；李四的⽉租⾦收⼊未达到该省的起征点，不⽤缴纳营业税。假设不考虑其它税收，则张三实际收⼊为31887.34元(41020-132.66)，李四实际收⼊为31980元(31980-0)，张三多收了40元的租⾦，实际收⼊反⽽⽐李四少了92.66元(31980-31887.34)。
出现上述情况，正是由于起征点征免税的原因引起的。假设当地个⼈出租房屋营业税起征点为A，租⾦收⼊为
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X≥A，则需要纳税，纳税⼈要获得更多的净现⾦流⼊，那么租⾦收⼊⾼出营业税起征点部分必须⼤于或等于按规定所缴纳的各项税费，即X-A≥X×3%×(1+7%+3%)，求得X≥1.034A，即租⾦⼤于或等于起征点的1.034倍时，纳税⼈在缴纳营业税及其附加后所带来的利益⼤于起征点所带来的利益，因⽽对纳税⼈来说是划算的。
三、正确计算各项扣除税费，有效节省个⼈所得税
依照个⼈所得税法和《征收个⼈所得税若⼲问题的规定》(国税发[1994]089号)的规定，纳税⼈出租财产取得财产租赁收⼊，在计算征税时，除可依法减去规定费⽤和有关税费外，还准予扣除能够提供有效、准确凭证，证明由纳税⼈负担的该出租财产实际开⽀的修缮费⽤。允许扣除的修缮费⽤，以每次800元为限，⼀次扣除不完的，准予在下⼀次继续扣除，直⾄扣完为⽌。国家税务总局《关于个⼈所得税若⼲业务问题的批复》(国税函[2002]146号)关于财产租赁所得计算个⼈所得税时税前扣除有关税费的次序问题明确如下：个⼈出租财产取得的财产租赁收⼊，在计算缴纳个⼈所得税时，应依次扣除以下费⽤：1.财产租赁过程中缴纳的税费;2.由纳税⼈负担的该出租财产实际开⽀的修缮费⽤;3.税法规定的费⽤扣除标准。这为⼈们进⾏相应的个⼈所得税筹划创造了条件。
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案例三：张⼤爷准备在下⽉初把地处市区的⼀套⽼房⼦出租，租期为12个⽉。主管地⽅税务机关根据张⼤爷的房屋出租收⼊减去应纳的税费及其他相关费⽤后，核定⽉应纳税所得额为101000元。同时，他还有意向将该房⼦进⾏装修。经维修队的技术员测算，房屋维修费要101000元。如果现在装修，只需⼀个星期的时间就可维修好，不会影响房屋出租。张⼤爷到底什么时候装修更划算呢?
⽅案⼀：房屋出租期满后维修
税法规定，从2001年1⽉1⽇起，对个⼈出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个⼈所得税。张⼤爷应纳税所得额为101000元，每⽉应纳个⼈所得税为11000元(101000×10%)，即在12个⽉的房屋租赁期内，张⼤爷总共应纳个⼈所得税121000元(11000×12)。
⽅案⼆：对房屋马上进⾏维修
假定维修费⽤为101000元，依照上述规定，房屋租赁期的第1个⽉⾄第12个⽉，每⽉应纳税所得额为91200元(101000-800)，每⽉应纳个⼈所得税为920元(91200×10%)，在房屋租赁期的第1个⽉⾄第12个⽉内，累计可扣除房屋维修费91600元(800×12)，剩余房屋维修费400元(101000-91600)，可在以后的房屋租⾦中扣除。张⼤爷在出租房屋12个⽉的时间内，实际缴纳个⼈所得税应为111040(920×12)。
该房产1年租期满后，采⽤⽅案⼆可以节税960元(121000-111040)。如果今后仍对外出租，该房产维修费可以在以后扣除。当然，纳税⼈在⽀付维修费时，⼀定要向维修队索取合法、有效的房屋维修发票，并及时报经主管地⽅税务机关核实，经税务机关确认后才能扣除。
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