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第一篇 住房金融与个人信贷业务概述
第一章 住房金融与个人信贷业务的概念与特征
第一节 住房金融与个人信贷的概念
一、住房金融概念
住房金融分为广义和狭义两个概念。广义的住房金融是指与所有的住房建设与流通、消费修缮等经济活动有关的货币信用、货币流通、保险以及货币结算等各项资金融通活动。狭义的住房金融是指与居民和消费性的非赢利住房机构的住房建设与流通、消费修缮等经济活动有关的货币信用、货币流通、保险以及货币结算等各项资金融通活动。
两者的不同之处在于资金融通的对象不同，狭义的住房金融的融资对象只包括居民和消费性的非赢利住房机构，而不包括其他经济主体。在狭义的住房金融中主要是与居民住房购置有关的货币信用、货币流通、保险以及货币结算等各项资金融通活动。因此住房金融的研究重点是与居民住房购置有关的资金融通活动，认为居民购买住房贷款是典型的个人住房消费信贷，其发展水平是判断一个国家住房金融发展水平高低的标志之一。在我国，目前住房金融按其经营性质可划分为自营性（也称经营性）住房金融和委托性（也称政策性）住房金融。
本书的住房金融是指围绕住房的开发、经营和消费而进行的货币资金的筹集、融通等信用活动。
二、个人信贷业务概念
个人信贷指以银行等金融机构或其他机构为贷款人，以自然人（公民）个人为借款人，借、贷双方签订借款合同，按约定贷款人向借款人提供贷款，借款人到期返还本金并支付利息的一种融资方式。是银行资产业务的一种。
在商业银行，个人信贷目前更多的表述为“个人消费信贷”，而银行内部往往也把“个人消费信
贷”简称为“个贷”。实际上很难对两者做严格的区分。分别来看“个人信贷”更多地着眼于借贷合同关系的一方是银行，而另一方主体是“个人”，从而区别于银行的“公司信贷”业务，是以主体特征为标准进行贷款分类的一种结果。“消费信贷”更多强调此类贷款的经济用途，其理论基础在于把经济循环过程分为“生产、交换、分配和消费”等环节，消费信贷支持的对象为生活消费环节和领域，从而有别于投资于生产、流通和生产消费环节的其他贷款。个人消费信贷业务是针对个人同时又是针对消费环节甚至是特定消费品设计的信贷品种。应当说“个人信贷”和“消费信贷”两种称谓反映的是两种不同的分类方法，消费信贷强调的是其经济用途，而个人信贷反映的则是法律表征。从加强信贷管理，防范控制风险的角度强调贷款必须按约定用途使用这是必要的，但由于在借款人在实际占有贷款货币之后，贷款银行即很难进行用途上的严格限定。更兼社会生活的多面性，类似于个人购买的汽车等产品，在很多情况下很难截然区分其是“商用”还是“自用”，因此上说，界定是否属于“消费贷款”更多的在于其经济学价值。
第二节 住房金融与个人信贷的特征
一、住房金融的特征
（一）住房金融的长期稳定性
住房商业贷款住房金融所需资金融通的长期稳定性首先体现在相对于家庭（特别是年轻家庭）住房资本的价值巨大。家庭年收入和房价比一般为1：3—1：6，购买家庭自有住房的融资比例在家庭年收入的3倍左右，如果短期内集中还款会造成家庭难以承受的负担，因此住房贷款机构提供的抵押贷款期限一般为25年左右，住房抵押贷款还款期限的延长成为缓解家庭负担的一项必要手段，因此一方面住房金融系统要提供长期贷款必须有长期稳定的资金来源，另一方面能否提供长期贷款也成为住房金融系统的标志之一。
（二）住房金融的政策性
在市场经济中，市场机制在住房资源的配置中起基础性作用。但由于住房单价价值大，市场经济国家居民收入中约1/4要用于住房消费，住房消费在家庭消费中所占比重高，住房抵押贷款还款时间长，完全靠市场机制配置住房资源会造成住房市场失灵和不公现象，同时住房金融涉及每一个社会成员的切身利益，各国政府都在相当程度上对这一领域进行干预和管理，通过一定的政策制度和机构来保障住房金融的运作，住房金融的政策性体现形式主要有：通过货币政策和财政政策进行住房金融指导作用；通过成立住房金融政策性的专门机构来直接
运作住房金融业务，如公积金中心；通过发展和创新住房金融工具来持续促进住房金融的稳步发展，如住房储蓄和住房抵押贷款证券化的运用都体现了住房金融的政策性。
（三）住房金融的专业性
住房金融的专业性是指住房金融对象的专一性、住房金融机构的专门化、住房金融资金的专用性特征。
住房金融有特定的服务对象，即专门为住房产业服务。住房生产循环过程涉及到开发、经营、消费等多个环节，其中住房开发又要经过规划设计、征地拆迁、施工建设、竣工验收等多个阶段，每个阶段都需要资金的不断投入，而投入的资金的用途和性质各不相同，复杂的生产循环过程导致资金筹措、使用、回收上的复杂，必然要求有一种专业的组织或机构统一集中地协调房地产资金运动过程。
为保证住宅产业的顺利发展，各国都极为重视对住房资金的专门化管理。各国管理的基本原则有二条，一是集中，二是专用。为保证住房资金的集中和专用，各国通常都设立专业化的金融机构为房地产的生产循环提供专业性的资金融通和其他金融服务。在我国，住房金融的专业性特征也有较为明显的体现。
（四）住房金融的地域性
由于住房与土地连为一体，而土地是不可移动的，因此人们也叫住房为“不动产”。正是由于住房的这一特性，住房的生产、流通、交换、消费基本上都是在同一地域位置上依次完成的。所以，住房资金的投入、消耗、形态转换以及价值补偿也都是在同一地域顺序进行，同时各地域的住房的价格机制也决定了住房金融的兴旺与否，因此住房金融具有明显的地域特点；当然随着国际经济一体化的进程与资本的流动加快，住房金融的地域性具有外延趋势。
二、个人信贷的特征。
（一） 贷款用途的消费特性
个人信贷的贷款用途主要是用于自然人的购买消费和服务，因此与生产目的具有本质区别。其目的也是为了鼓励和刺激消费。
（二） 贷款对象的自然人特性
个人信贷的贷款对象主要以自然人为主体，区别于法人具有明显的自然人特性
（三） 贷款的长期性
个人信贷的贷款一般期限比较长，一般不少于3个月，有的长达30年，其他的贷款期限比较短，个人信贷还款方式主要为分期还款方式为主。
（四） 贷款金额和利率的特定限制
相比其他的贷款，个人信贷贷款金额一般有最高额度限制，一般多为小额贷款，同时贷款利率也区别于其他贷款，根据国家政策不同，实行或优惠或上浮利率。
（五）多样性与复杂性
个人的贷款需求是千差万别的，消费的多样性直接导致了个人贷款的客户体、资金需求量、风险特征等要素的多样性，也使得个人贷款营销方式、管理措施、风险控制及化解手段等呈现出多样化的特点。
从建设银行现有个人消费贷款产品看，个人权利凭证质押贷款、个人助学贷款、个人汽车贷款、个人消费额度贷款、个人助业贷款等产品所面向的客户体存在很大差异性，同时其中
一些产品还涉及销售方、担保方、贷款推荐方、律师事务所、评估机构等合作机构，因此这些产品的营销方式、风险识别要点、管理手段都存在较大差异，需要根据每一产品的特性制订不同的操作管理流程。
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