【摘要】住房抵押贷款是商业银行贷款的重要组成部分，防范住房抵押贷款中的风险对于商业银行的资金安全至关重要。法律规范是贯穿于住房抵押贷款的最重要的调整手段，完善的法律对于其中风险的防范必不可少。本文以分析美国次贷危机的根源为基点，并横向观察我国银行业在住房抵押贷款业务中可能存在的各类风险，剖析我国商业银行住房抵押贷款相关法律制度的缺陷，类比分析吸取次贷危机的经验教训，进而论证得出商业银行住房抵押贷款风险法律防范的相关建议。
【关键词】次贷危机； 住房抵押贷款风险； 法律防范
一、浅析次贷危机
（一）次贷危机根源
美国次贷危机发端于房价下跌，但根本原因是低利率催生的房地产泡沫。房地产泡沫是资产泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济。它一般是指由房地产投机引起的房地产价格脱离市场基础价格的持续上涨现象。通常表现为在经济繁荣期，地价飞涨形成泡沫景气，但达到顶峰
状态后，市场需求量急剧下降，房价大跌，泡沫也随之破灭。因为建筑产品系劳动产品，其价格相对比较稳定、比较容易辨别，所以房地产泡沫实质上是指地价泡沫。地价泡沫则是指土地价格超过其市场基础决定的合理价格而持续上涨。[1]
次贷危机的产生过程我们可以把它简化为这样一个连锁反应：美国政府为刺激经济推出低利率政策，美国公民投资积极性大增，房地产市场开始火爆，银行和信贷公司为从中获利不惜提供次级抵押贷款，推出各种金融衍生产品，以至于房地产市场在某一段时间里非常繁荣，并推动相关产业的发展，房地产价格持续上涨推动整个物价的上涨，美国政府开始加息，投资者的资金链条逐步绷紧，他们不再继续投资，同时次级贷款者难以偿还贷款，大量的房屋经过拍卖程序回到市场。整个市场中房产逐步出现供大于求的情况，房价开始下跌，人们开始恐慌，人人急于抛售房屋，房屋价格一泻千里，相关的银行、基金等损失惨重。
（二）次贷危机中的美国房贷机构
根据信用评级，美国的住房抵押贷款大致分为三个层次，并且被评定为不同信用水平的人享受的贷款额度和贷款成本是不一样的。合理的信用评级与分类本来为美国合理化的放贷层级及结构提供了良好的制度基础，但是由于房产价格的持续走高使美国的放贷机构为利润蒙蔽
了双眼，他们只看见了利润，而忽视了潜在的巨大风险，以至于次级按揭贷款数额在贷款总额中所占的比重越来越高，到后期这些贷款机构竟然贷款给几乎没有偿还能力的贷款者。美国新世纪公司为了在竞争中立于不败之地，甚至承诺对客户有关贷款申请在12秒内予以答复，它为了追求利润增长，在房屋市场一片大好时放松了对风险的控制，降低了贷款标准以保持贷款流量，2006年发放的贷款数额达600亿美元[2]。
二、我国的个人住房抵押贷款法律制度
（一）个人住房抵押贷款法律关系分析
在住房抵押贷款这个法律关系中，涉及三方当事人：开发商、银行、购房人。形成了四个法律关系：购房人与开发商之间的房屋买卖合同法律关系；购房人与银行的借款合同法律关系及房屋抵押法律关系；开发商为保证抵押人清偿贷款与银行产生的保证关系。
贯穿个人住房抵押贷款一系列法律关系的是两个合同，即房屋买卖合同与房屋抵押贷款合同。关于二者的关系，学界有不同的看法。有学者认为二者是完全独立的法律关系，即使房屋买受人因为某种原因解除了房屋买卖合同，仍然要对银行承担付款义务[3]，该观点侧重于
保护银行之利益，但是如此规定必将严重侵害买房人的利益，若买房人因为开发商之欺诈而撤销买卖合同，却仍要向银行支付买房之对价，实在不公平，因而此看法在学界呼声不高。另外的学者认为，二者应该属于主从合同，房屋买卖合同为主合同，房屋抵押贷款合同为从合同，倘若买卖合同被解除，房屋抵押借款合同的效力随之不复存在。此种做法较好的保障了买房人的利益，但是银行的风险随之上升。另外，根据2003年3月24日通过的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”由此可见，第二种观点得到了官方的认可，我认为，这种规定是合理的。因为，在多数情况下，自然人是需要住房才购房，是没有钱才抵押贷款。如果房屋买卖合同无效，而房屋抵押贷款合同有效，这将意味着：一方面，买房人没有实现购房目的还要按期支付按揭贷款；另一方面，住房问题没有解决，还要买房，仍然需要钱，购房人难以承受一处购房两处付款。[4]即使是因为购房人的原因导致购房合同无效，如果认定按揭贷款合同继续有效，也是行不通的，其理由与上述理由相同。[5]
（二）我国商业银行住房抵押贷款的风险
关于商业银行住房抵押贷款的风险的类别，在本文之前已经有许多学者从各个角度进行了论述。例如：有学者将风险分为合同风险、抵押权风险、开发商对保证责任的抗辩、“假按揭风险”、“转按揭风险”；[6]有学者将风险分为借款人信用风险、抵押物价格风险、流动性风险、利率风险、法律风险、操作风险；[7]还有学者分为市场风险、操作风险、法律风险[8]。本文将从法律关系主体的视角展现风险的具体类别。
1.来自商业银行自身的风险
这种风险主要是指操作风险中的内部欺诈。操作风险指的是因人为错误、系统失灵和金融机构内部控制的缺陷所产生的风险[9]。内部欺诈，顾名思义就是由内部人员的违规操作引发的风险。在我国，房屋贷款一向被视为优质贷款，商业银行往往为了吸取更多的业务而盲目降低贷款门槛，对贷款人的还贷能力疏于核查，这些问题无一不为银行贷款风险埋下了隐患。
2.来自买房人的风险
一是买房人解除了房屋买卖合同导致房屋抵押贷款合同的法律效力随之丧失；二是买房人的信用风险，即买房人不再履行房屋抵押贷款合同。由于房屋买卖合同与房屋抵押贷款合同是
主从合同，后者随着前者的失效而失效。在买房人与开发商接洽的过程中，开发商隐瞒重要情况进行欺诈销售的情形随处可见。因而房屋买卖合同的效力是极有可能被否定的。一旦房屋买卖合同被撤销，那么将直接导致房屋抵押贷款的失效，买房人将不再有义务继续分期付款，并且银行也无法将房屋变价折抵损失。
第二种情况又称为信用风险。所谓信用风险，指的是贷款人因借款人不依约按时偿还贷款本息而遭受损失的可能性[7]。而信用风险又可以分为主动违约和被动违约。主动违约极有可能是有房价下跌、房屋月供金额增多导致的，正如美国次贷危机中发生的情形。而被动违约，是指借款人因为失去工作能力，死亡失业等因素丧失还债能力时所导致的违约。[10]对于主动违约风险，《商业银行房地产贷款风险管理指引》第36条规定：借款人住房贷款的月供与收入比控制在50%以下，约所有债务支出与收入比控制在55%以下。但由于工资现象的广泛存在，仍然使主动违约的风险非常之大。
3.来自开发商的风险
来自开发商的风险主要有两种情况。第一种情况，开发商在与买房人签订房屋买卖合同之时存在欺诈，导致房屋买卖合同无效，银行的借款得不到偿还，银行只有根据保证合同要求保
证人开发商承担责任，但是，银行则从可以优先受偿抵押物的抵押权人沦落到了开发商的一般债权人。第二种情况，开发商虚构买房人骗取银行贷款。这种情况下，开发商同时扮演售房人和买房人，自买自卖，骗取银行资金从事别的开发。一旦房市变冷，开发商扮演的买房人便会停止付款，同时自己卷款走人，银行就只得将开发商留下的烂尾楼拍卖补偿一些损失。
三、商业银行住房抵押贷款风险的法律防范
（一）经验的借鉴
1.建立合理的个人信贷信用体系
美国次贷危机称为次贷危机的一个原因就在于只有次级按揭贷款出现了危机，事实上，美国银行的其他贷款项目并未受到冲击，这完全得益于其严格的评级制度和完善的信贷信用体系。
相比而言，我国的信用管理则存在着种种缺陷。有学者总结为，“住房商业贷款第一，信用立法不足，失信惩罚机制缺失；第二，信用征集与流通成本过高、信用数据库未能共享、信用来源渠道有限
等；[11]第三，金融机构与受信人之间信息不对称，对个人信用信息隐私保护不足以及对个人信用状况缺乏强有力的监测等。”[7]
首先，我们应建立健全的信用评级法律体制。美国把贷款人分为三个信用等级，根据客户收入是否稳定、信用记录是否良好，债务负担是否合理等进行区分，适用不同的信贷政策来降低风险。这一信用评级制度值得借鉴。然后，将客户按照评级方法分门别类。最后，要建立一个完善的失信惩罚体制，建议各大银行的客户信用等级联网，对于失信行为将被记录在所有银行的信用档案之中。此外，对于失信行为构成违法或犯罪行为的，要依法追究其法律责任。
2.加大银行住房抵押贷款的证券化程度
虽然次贷危机后果严重，但美国金融机构并没有遭受到毁灭性的打击，原因在于美国人将房地产贷款债权做成了证券，销往了世界各地，从而成功地把自己的风险分担到全世界的身上。由此可知，加大房屋抵押贷款的证券化程度有利于分散风险，这一做法值得借鉴。但同时要加强对这些金融衍生产品的监管。
（二）教训的吸取
1.加强对贷款人信用风险的监管
首先，严格审查贷款人的还款能力、还款意愿，对于贷款人进行合理的信用评级。不仅仅要审查贷款人的收入证明，还要从贷款人有无去其他债务、工作收入是否稳定等其他方面对贷款人还款能力进行综合评价。然后，各监管机构之间应该建立统一的贷款人信用记录，对于信用较差的贷款人，应该提高贷款门槛或者不予提供贷款。最后，监管机构应定期向商业银行通报房地产信贷风险情况并适时进行风险提示。
2.加强对开发商的监管与审查
在我国，开发商投资房地产的资金主要都来自于银行，在房价上行期，开发商自然能够对贷款进行偿还，但是一旦房价下跌，受损最大的其实不是开发商，而是为开发商提供大量资金的银行。另一方面，“假按揭”的案件在我国的屡屡发生更提醒我们应该对开发商进行全面细致的监管。
3.改进和完善中国金融监管方式
应将合规性监管与风险性监管相结合，以合规性检查为前提，风险性监督为主，二者并重；
建立银行信用评级制度，进行合规性和风险性评级，以强化对金融控股公司的经营和风险程度的识别和管理，增强自我约束力，同时便于金融监管机构准确掌握银行经营状况，并根据不同等级信用评级采取不同监管措施；加强金融机构创新业务的监管，建立专门的网络银行准入制度，制定网络安全标准，建立安全认证体系等。
参考文献：
[1]曹振良，傅十和.房地产泡沫及其防范[J].中国房地产，2000，（2）.
[2]袁蓉君.美国楼市降温掀银行风暴 新世纪金融公司申请破产[N].金融时报，2007-04-04.
[3]陈耀东.商品房买卖法律问题专论[M].北京：法律出版社，2003.10，1：181.
[4]米亚楠.商品房按揭贷款风险防范机制研究——基于商业银行风险防范之视角[D].西南政法大学，2009.04：19.
[5]唐烈英.个人住宅商品房买卖贷款按揭法律问题研究[D].西南政法大学博士论文，2005.03：120.
[6]米亚楠.商品房按揭贷款风险防范机制研究—基于商业银行风险防范之视角[D].西南政法大学，2009.04.
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