邹玉兰、惠州市龙腾房地产投资发展有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷  商品房销售合同纠纷 
【审理法院】广东省惠州市中级人民法院 
【审理法院】广东省惠州市中级人民法院 
【审结日期】2021.07.29 
【案件字号】(2021)粤13民终3804号 
【审理程序】二审 
【审理法官】周娟胡江丁晓鹏 
【文书类型】判决书 
【当事人】邹玉兰;惠州市龙腾房地产投资发展有限公司 
【当事人】商住楼邹玉兰惠州市龙腾房地产投资发展有限公司 
【当事人-个人】邹玉兰 
【当事人-公司】惠州市龙腾房地产投资发展有限公司 
【代理律师/律所】梁运发、王嘉华广东江畔律师事务所;罗悦、袁泽华广东百德律师事务所 
【代理律师/律所】梁运发、王嘉华广东江畔律师事务所罗悦、袁泽华广东百德律师事务所 
【代理律师】梁运发、王嘉华罗悦、袁泽华 
【代理律所】广东江畔律师事务所广东百德律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【终审结果】二审维持原判 
【原告】邹玉兰 
【被告】惠州市龙腾房地产投资发展有限公司 
【本院观点】本案系商品房销售合同纠纷，结合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：被上诉人是否构成逾期交房。 
【权责关键词】撤销代理违约金过错支付违约金合同约定回避新证据合法性质证诉讼请求维持原判 
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【指导案例排序】0 
【本院查明】本院经审理查明：原审认定事实清楚，本院予以确认。 
【本院认为】本院经审理认为，本案系商品房销售合同纠纷，结合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：被上诉人是否构成逾期交房。    上诉人主张被上诉人未对起居室内墙、厨房墙面、卫生间墙面墙梁柱部分进行水泥砂浆抹灰，涉案房屋不符合约定交付条件，被上诉人构成逾期交房。对此，涉案房屋于2019年10月22日取得勘察、设计、施工、监理、建设等五方单位的竣工验收合格意见，于2019年11月14日经博罗县住房和城乡建设局备案，且已取得房屋测绘报告，则在被上诉人于2019年12月13日通知上诉人办理交房手续时，涉案房屋
已符合《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件。而上诉人主张部分墙面没有水泥砂浆抹灰的问题，其属于装修瑕疵问题，根据附件六的约定，按照商品房买卖合同第十六条第(三)款处理，即上诉人有权要求被诉人进行更换、修理或赔偿装饰、设备差价，但不足以构成上诉人拒绝收楼的理由，上诉人以此为由主张被上诉人逾期交房，本院不予支持。故上诉人诉请被上诉人支付逾期交房违约金和承担房屋交付前所产生的涉案房屋物业管理费用，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。    综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。    本案二审案件受理费1333元由上诉人邹玉兰负担。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2022-08-20 07:36:22 
【一审法院查明】原审法院认定事实：被告于2018年11月5日取得宝麒花园(二期)9号住宅楼的商品房预售许可证[编号：博罗房预许(xxx)xxx号]。2018年7月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同(预售)》(合同编号：博罗(2018)********)，合同约定：原告向被告购买位于博罗
县龙溪镇夏寮村大门小组公上布(土名)宝麒花园(二期)房，建筑面积共123.52平方米，总价款为人民币******元；该商品房交付时应当符合已经取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告以及经验收合格；电话通信、有限电视、宽带网络交付时敷设到户(需要原告自行办理开通手续)；被告应当在2019年12月31日前向原告交付该商品房；该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前7日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告；原告未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；双方同意按合同通讯地址做为交楼通知书邮寄地址；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；合同附件六系关于装饰装修及相关设备标准的约定。此外，该《商品房买卖合同(预售)》还约定了逾期交付责任、合同备案与房屋登记、前期物业管理等其他相关事项。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款******元，被告亦向原告开具了相应的增值税普通发票。原告向被告支付了维修基金7412元及办证费4450元。2019年10月22日被告组织勘察、设计、施工、监理、建设等五方单位对宝麒花园(二期)-5某商住楼
、6某商住楼、9某商住楼进行了竣工验收验收结论为合格，竣工验收备案文件于2019年11月14日收讫，博罗县住房和城乡建设局同意给予备案。博罗县国土资源局国土资源测绘队出具了宝麒花园(二期)9号商住楼的博罗县不动产面积测绘成果报告书(博房测字：*************)给被告。2019年12月13日，被告将宝麒花园(二期)收楼通知书以国内挂号信函方式寄给原告，通知原告办理商品房交接手续。原告收到收楼通知书后前往被告处收楼，在验房过程中，原告认为房屋存在严重质量问题，遂拒绝收楼。2020年6月5日，原告委托广东江畔律师事务所就涉案商品房质量等问题向被告邮寄《律师函》(【2020】粤江畔律函字第583号)，该快递因被告拒收被退回。另查明，被告将其代收的维修基金7412元已交存至中国银行惠州博罗支行，办证费用实际为80元。2020年1月6日，博罗县龙溪街道龙溪社区居民委员会发布《关于处理宝麒花园二期项目业主收楼的公告》，对宝麒花园二期部分业主提出的主要四项收楼维权诉求，公告如下：一、对业主提出的不符合二期项目规划设计部分，由业委会依法组织召开小区全体业主大会，由业主投票决定是否拆除，充分尊重民生民意。二、对部分业主提出的二期项目“园林绿化率不达标”问题，根据总规划及设计规范要求，经由县主管房地产部门现场核对后，符合指标。三、对业主提出的二期项目“更改规划设计”问题，经核对总规划平面图，由相关房地产主管部门现场核查后，并未发现开发商擅自变更建设工程设计规划。
四、对业主提出的二期项目“工程施工问题及证件手续合法性”问题：(1)对业主收楼后户内存在的相关问题有开发企业逐一核查，发现需要修缮的，须马上安排进行修缮；(2)经我县房地产主管部门现场检查核实证件资料，开发企业出具的证件齐备、合法有效。