2022-2023年房地产估价师《开发经营与管理》预测试题（答案解析）
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第壹卷
一.综合考点题库(共50题)
A.时间类参数
B.融资相关参数
C.评价标准类参数
D.收益相关参数
正确答案：D
本题解析：
本题考查的是选择基础参数。收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。P258。
选择基础参数（四类参数）
2.某置业投资者以1万元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%
为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是( )。
A.0.21
B.1.23
C.2.01
D.3.23
正确答案：B
本题解析：
[解析] 复利计算
3.根据马克思的利润理论，一般情况下，利率的变化范围在零与( )之间。
A.10%
B.15%
C.平均利润率
D.社会折现率
正确答案：C
本题解析：
此题属于了解范畴。参考教材的有关内容。
4.不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险，对置业投资来说，对投资者的收益产生巨大影响的因素包括（ ）。
A.开发建设成本
B.资本化率的变化
C.房屋空置率的变化
D.物业转售收入
E.房屋空置率的变化
正确答案：B、C、D、E
本题解析：
本题考查的是房地产投资的个别风险。收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险。对于开发投资者来说，未来房地产市场销售价格、开发建设成本和市场吸纳能力等的变化，都会对开发商的收益产生巨大影响；而对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，也会对投资者的收益产
生巨大影响。参见教材P21。
5.采用分期收款方式销售的房地产开发项目，当期应结转的营业成本通常按（ ）计算。
A.工程进度
B.当期开发建设实际投入
C.当期销售面积占全部销售面积的比率
D.当期开发建设实际投入与项目总投资的比例
正确答案：C
本题解析：
营业成本又称经营成本，是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。主要包括：土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本
和房地产出租营业成本。对于分期收款的房地产开发项目，房地产投资的营业成本通常按当期销售面积占全部销售面积的比率，计算本期应结转的营业成本。
6.能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有（ ）。
A.空置面积
B.租金水平
C.收租损失水平
D.可出租面积
E.经营费用
正确答案：B、D
本题解析：
物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。它等于物业内全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积。一旦建立起这个潜在毛租金收入水平，该数字就在每个月的报告中保持相对稳定。能够改变潜在毛租金收入的唯一因素，是租金水平的变化或可出租面积的变化。
7.权益性房地产投资信托基金的主要收入来源于其拥有业务的（ ）。
A.增值收入
B.销售收入
C.自营收入
D.租金收入
正确答案：D
本题解析：
10万买基金一年赚多少
【考点】房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。权益型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入；抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券（MBS） 业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。
8.建筑规划一般在1万～3万平方之间，服务人口在10万～30万人，年营业额在1亿～5亿元之间，该物业为（ ）。
A.市级购物中心
B.地区购物中心
C.居住区商场
D.邻里服务性商店
正确答案：B
本题解析：
本题考查的是零售商业物业分析。P356。
9.下列房地产成本费用中，应计入竣工房屋价值的有（ ）。
A.房屋基础和结构的投资
B.土地购置费用
C.城市公共配套设施建设费
D.房屋水、电、卫等附属工程的投资
E.厂房内的工艺设备购置和安装费用
正确答案：A、D
本题解析：
【考点】房地产市场指标。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备(如电梯、通风设备等）的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装、工艺设备基础的建造、办公和生活家具的购置等费用，购置土地的费用，征收补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。
10.关于房地产空间市场的说法，正确的有（ ）。
A.存在的目的是为获取房地产投资收益
B.需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业
C.需求者可以通过租赁来满足其需求
D.供给来源于房地产资产市场
E.供求关系不会影响房地产资产市场中的需求
正确答案：B、C、D
本题解析：
【考点】房地产空间市场与资产市场。选项A错误，在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益；选项E错误，空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场巾的需求。
11.李某从银行贷款100万元购一套200万元的商用房，贷款期限3年，年利率6%，按月计息，采用到期一次付清的还款方式，问3年后，他应该向银行还息为（ ）万元。
A.39.34
B.19.67
C.20.38
D.30.56
正确答案：B
本题解析：
本题考查的是单利计息与复利计息。用公式In=P[（1+i）n-1]计算，In=100×[（1+6%／12）12×3-1]=19.67（万元）。参见教材P154。
12.（ ）是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。
A.负外部性
B.正外部性
C.强外部性
D.弱外部性
正确答案：B
本题解析：
本题考查的是房地产市场的特性。正外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。
13.关于资金等效值的说法，正确的是（ ）。
A.时值是资金运动起点时的金额
B.现值是资金运动结束时的金额
C.指与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一个时间节点上的价值
D.不同时点发生的等额资金具有相同的价值
正确答案：C
本题解析：
A 项，时值是资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额。B 项，现值是资金运动起点时的金额。CD 两项，资金等效值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。也可以解释为“与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值”。
14.一般来说，房地产投资风险分析主要包括( )等分析。
A.投入资金的安全性
B.投资项目的变现性
C.投资收益的长期性
D.项目定位的科学性E 资产管理的复杂性
正确答案：A、B
本题解析：
暂无解析
15.在房地产开发中，虽然开发商所投入的资金大部分以同定资产形式存在于房地产商品中，但对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均属于流动资金的性质。( )
正确答案：正确
本题解析：
暂无解析
16.某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于（ ）。
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