区域经济
摘要：自从重庆市开始推行房产税改革至今，根据重庆官方发布的数据显示，2011年重庆市的地方本级财政收入共为2908. 8亿元，而房产税税收收入为1亿元，仅占本级财政收人的0.03%。而2015年重庆市地方税收收入总共为1450亿元，其中征收个人房产税的收入为23亿元，地方财政收入则为3819亿元，个人房产税所占财政收入比重为0.71%。与2011年相比有所增长，且增长幅度可观，可以说房产税制改革对财政收入增长还是有一定作用的。
关键词：房地产税；改革试点；案例分析◆
对渝房地产税改革试点的案例分析
一、重庆房地产改革试点现状
（一）范围狭窄。从重庆市《暂行办法》中看，规定的征税对象主要限于高档房产包括新购高档住宅和独栋别墅，以及三无人员的二套住房，应纳税住宅在重庆市整个商品房市场中所占比仅为1%。征税范围只包括了部分房产，说明对于大量存在的普通房产没有涉及，征税范围较为狭窄，导致征收房产税缺乏税源。同时从时间上来看，自2011年1月28日起征收增量住宅，不包括之前就购买多套房产的所有者，就以此形成了分界限，给存量房产所有者与改革实行日之后的新购房所有者造成了税收不公平的现象，违背了税收公平的原则。
（二）税率偏低。重庆市实行情况中大多税率为0.5%，仅少部分达到或高于1%，而国际上的平均税率为1%，可以说明税率设计是偏低的，同时因为在实施办法中设置了税收减免措施，使得房产税缺乏影响力，对于抑制房价也起不到积极的保障作用，减弱了对地方财政收入的贡献。房产税怎么收
（三）免税面积计税不公。重庆将无户籍、无企业、无工作的人员新购的第二套房子纳入征税对象中，但在减免措施上却规定三无人员的应税住宅均不扣除免税面积。给外来人员购买新房极大地增加了负担，不利于他们融入本地发展，对同样为城市建设尽心尽力的外来人员来说是不公平的。
（四）计税依据不合理。由于缺乏一个可靠的房地产估值的技术支持，重庆市房产税的计税依据都采用交易价格而非市场评估价格，尤其是对之前拥有的独栋别墅按照多年前购买时的价格计算征收，与市场价格相差甚远。虽然《暂解办法》中指出，等到时机成熟，条件完备时，会使用市场评估值作为计税依据，但是当前房价上升和下跌无法在税收上得到良好的体现，对于用不同价格购买到房产却依照相同房屋价值作为计税依据的纳税人来讲是不公平的。
二、对完善房产制度改革的建议和意见
（一）扩大房产税征税对象范围。重庆税制的征税对象为存量独栋商品房、高端住宅及“三无”个人的新购两套(含)以上住房。虽然有利于调节收入分配，但征税范围过于狭窄，这与房产税设立的初衷是相背的，没有体现出税收公平原则。就我国目前的状况而言，较早购房已经是个普遍趋势，尤其针对高收入
人，他们购买二套房不再是刚需，因此新购房不能完全反映出居民的财富或者收入。所以我们在考虑征税对象时，要将存量房纳入征税范围，应该考虑对全部城镇居民住宅进行征税，也就是把存量房和新增房都作为房产税的征税对象。课税对象范围的扩大不仅有助于增加地方财政收入，增强房产税的有效性，同时，对存量房征税可以通过居民个人住宅持有成本的增加，促进空置房进入二手房市场，平衡房地产市场供给关系，进一步抑制房价的上涨。
（二）制定不同税率。我国区域经济发展是不平衡的，因此不能实行统一税率。应根据不同城市，来制定不同的税率，再细分到不同城市的不同地区，制定与之相应的税率，这样能保证税率能与当地的发展水平相适应，从而更好地发挥税率的作用。另外也可以考虑实行差额累进税率，参照个人所得税，这样能使调节收人分配更加有效。
（三）合理选择计税依据。按照国际上其他国家的一般做法，房产税计税依据应该是市场评估价值。以市场评估价格作为计税依据可以真实反映出房产的市场价值，有利于调节房地产市场的发展，并且统一经济市场波动与税收的差异。在这种条件下，房屋的市场评估值会随着房价的上涨而升高，相应地税收也会增高，这样会使购买房地产的能力下降，引起需求下降，最后达到房价回落的效果。将最大化行使房产市场的自身调节能力，形成房价稳定机制。同时重庆市房产税的扣税标准可以借鉴上海试点的制度模式，按照人均面积来扣除，消除对外来人员的不公平因素。
三、结语
综上所述，重庆市的试点改革虽然取得了很多的成果，一定程度上稳定了房价，但仍然没有达到预期效果。当然，每个国家的税制改革都不会是一帆风顺，会面临各种各样的挑战，需要我们从实际出发，结合不同的经济形态比如我国较为复杂的房地产市场，去正视存在的问题。目前我国早年制定的房产税法律体系还不完善，与现在的经济形势不再匹配。我们应该坚定自己改革信心，将重庆改革试点作为一个突破口，根据改革的实施成果，发现其中的间题，从中吸取经验，早日制定出具有中国特社会主义的房产税法律。尽可能地发挥出房产税在市场中的功能，让更多的人从这场改革中受益。
（作者单位：重庆理工大学）
熊    颖
环渤海经济瞭望 │ 2019.2 80