以不动产税为核心的房地产税制改革
摘要:我国现行房地产税制体系的弊端日益凸显,开征不动产税能在一定程度上解决现行房地产税制问题,但首先要合理定位不动产税的功能,这样,才能推动以不动产税为核心的房地产税制改革,同时也要辅以其他配套措施作为构建科学的房地产税收体系的平台。
关键词:房地产税制;改革;不动产税
一、引言
房地产税制是国家调控房地产市场经济活动的有力杠杆,在房地产的开发、经营、持有、使用和转让等环节课税,构成了当今世界各国税收制度的主要内容。房地产税制的有效运行,不仅可以增加财政收入,调整土地资源配置,还能调节社会财富存量,促进经济平稳发展。为了应对金融危机,我国在房地产税制方面做了一些调整,但是,没有从根本上解决房地产税制存在的问题。解决房地产市场的根本矛盾要靠制度建设,房地产税制改革就是其一。
二、我国现行房地产税制体系
现行的房地产税制的基本体系,是在1994年我国进行分税制改革后形成的,目前开征的有10个税种,分布在房地产的开发、转让、保有、出租4个环节。除普遍调节的税种营业税、城建税、印花税、企业所得税、个人所得税等5种税涉及房地产之外,还有5种专门针对房地产而设置的税收:针对房地产交易环节的耕地占用税、契税、土地增值税,针对房地产保有环节的房产税、城镇土地使用税。这10种税中,8种税针对房地产交易环节,2种税针对房地产保有环节。
房产税怎么收三、现行房地产税制弊端分析
2003—2007年,全国房地产税收的平均增幅为27.6%,高于同期全国税收19.4%的增幅; 2008年,房地产税收收入为6892亿元,占全国税收收入的12%,占地方税收收入的30%。而发达国家,其房地产税收一般要占到地方财政收入的70%以上。从税收的财政收入目标来看,与发达国家相比,我国房地产税占地方财政收入的比重明显偏低,房地产税尚未成为地方政府财政收入的主体税种。而从各国税收实践来看,凡是实行分税制财政体制的国家,房地产税收基本上是地方财政的主要税种。
(二)税制复杂,税负结构隐含着税收风险
房地产保有环节的税负过轻而流转环节税负过重,这种“轻保有”的局面导致了土地利用的低效率,使得土地作为资产的要素作用无法得到发挥,土地闲置与浪费现象日益严重;另外,税费种类繁多,租、税、费体系混乱,以税代租、以费代税、以费挤税的现象十分普遍,大大限制了税收的宏观调控能力。税制复杂突出表现在两个方面:一是税种过多。现行房地产税收体系所含税种调节功能交叉,在交易环节对同一征税对象多税种多层次重复调节,保有环节则是两税并存、分割征收;二是土地增值税相当于土地所得税,计税十分复杂。
税收风险体现在:目前房地产税收收入主要集中于一级市场,由于土地资源有限,房地产一级市场的供给已经出现萎缩;国家加强廉租房和经济适用住房的建设,房地产一级市场的供给结构也会发生变化,可能会因此而拉低商品房价格的增长幅度。交易量与交易价格变化的叠加结果,必然导致房地产一级市场的税源不断萎缩。
(三)计税依据不合理,调节功能不能很好地适应经济与社会发展的要求
目前,耕地占用税和城镇土地使用税实行从量定额征税,这种课征方式下税额不能随课税对象
价值的上升而上升,存在税源不足且缺乏弹性的缺点,不能发挥调节土地级差收入的作用,极大地限制了在节约耕地占用和节约集约使用土地方面应当发挥的作用。
现行房产税的计税方式有2种,一是按房产计税价值征税的从价计征,一种是按房产租金收入征税的从租计征。从价计征的房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值乘以1.2%的税率计算缴纳。这种折余价值依据的是历史成本,并不反映房产的市场价值。这使得两处本来市场价值相同,其实际占用者却因为历史成本的不同而承担不同的税收,有违公平原则。从租计征的房产税是以房产的租金收入乘以12%的税率计算缴纳。房屋的租金一般是根据租赁市场的行情予以确认。因此,与按历史成本计税的从价计征相比,从租计征的税负明显高于前者。除了房产税,出租房屋还要缴纳营业税、土地使用税、所得税等其他税费,使得房屋出租这一行为的综合税负非常高,从而导致大量隐性市场的偷漏税交易。
四、以开征不动产税为核心构建科学的房地产税收制度
(一)合理定位不动产税的功能
不动产税的出台是一种必然趋势,我国现行的对房地产保有环节征收的2种税即属于不动产税。
但由于税负偏低,征税方法落后,我国的不动产税调节分配功能软弱。但不动产税不是万能的,其收入及调控职能都是有限的,必须合理定位。借鉴国际经验,从实际出发,不动产税应做以下定位:
1、调节社会财富存量。开征不动产税后,以房地产的市场价值为计税依据,纳税人的税负主要依靠市场来调节,实现了税收对社会存量财富的调节,从而可以弥补所得税主要调节社会财富增量的不足,防止社会中的富裕阶层通过转变其财产形式进行逃税,完善了税收调节社会财富的功能。
2、促进土地节约集约利用和可持续发展。以房地产价值为计税依据的不动产税可以将纳税人所承担的税收与土地价值直接挂钩,实现土地资源节约集约利用。另外,开征不动产税就是要提高房地产的保有成本,在一定程度上可以抑制房地产投机者囤积居奇的行为,引导房地产资源的合理配置。
3、筹集财政收入,规避税收风险,提升地方政府公共服务水平。当前,我国财政体制存在的一个突出问题是地方政府尤其是区县级政府财政收入与支出责任不相匹配,为履行职能而需要的支出远远大于其收入。不动产税收入稳定且可以随着房地产价值的增长而增收,规避因税源变化
而带来的税收风险,能为地方政府提供稳定的收入保障,提升地方政府公共服务水平。
4、推动分税制财政体制改革的深入。1994年的分税制改革奠定了我国现行财政体制的基础,但是由于当时各种因素的制约,使得分税制改革并不彻底,现行分税制仅仅停留在中央与省级政府之间,在省以下政府间尚未完全到位。按照收益论的观点,不动产税的作用是为提供地方公共服务筹集地方财政收入,实行按价值征收后,将市县政府公共服务水平与不动产税收入有机联系起来,形成了事权、财政相匹配的机制,有利于推动分税制财政体制改革的深入。
(二)改革财政管理体制,确立房地产税制在地方税收中的主体地位
进一步推进财政体制改革,使分税制延伸到市县级政府。不动产税的有效运行要以分税制财政体制为基础,明确省以下地方各级政府的财权、事权,使分税制延伸到市县一级财政,将市县级政府主要职能定位于提供消防、道路、治安等公共服务,从而将不动产税与地方政府的职能和利益有机联系起来。将不动产税作为市、县本级财政可支配财力的主要来源。
(三)扩大征税范围
根据量能负担原则,实行普遍征收,将农村地区房屋以及私有住宅也纳入征税范围。不过,在税
率的设计上应体现区别对待的原则,中央可规定幅度税率,各地方政府可根据本地经济发展情况自行制定适用税率。
(四)简并税种
与资源税改革相配套,将耕地占用税并入资源税。与城建税、印花税联动改革相配套,将印花税并入城建税。取消土地增值税。以不动产税替代房产税、城镇土地使用税和城市房地产税,并将个人住房纳入不动产税征税范围。
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