税收理论与实践
我国开征房产税对房价的影响分析
—
—以试点城市为例
曹玉萍
（安徽理工大学，安徽淮南232001）
摘要房产税是针对房产征收的一种房地产财产课税，具有稳定房地产行业经济，防止房
地产价格大起大落的作用。近几年，对于房价直线飞升的情况，中央与地方采取了一些调控政
策，但并未取得让人满意的成绩，在“两会”的十大热点问题中，高房价的问题排名为第二。房
产税在全国范围内施行之前，会先在重庆和上海试行，试验其对房地产市场的调控效果。通过研
究上海和重庆的试点改革经验，不断完善现有的税收模式，进而在全国范围内加以推广，这将有
利于我国房地产行业的健康稳定发展。
关键词房产税,；房价；税制改革
一、房产税概述
（-）什么是房产税
在说明房产税之前首先要对房地产税与房产税做一个区分，房地产税是一个更为综合的概念，通常指所有与房地产经济活动过程相关的税制。而房产税指的是以商品房为纳税对象，按照商品房的计税余值或房屋租金为计税 根据，向房屋产权所有人征收的一种税。
（二）房产税征收标准
按照从租和从价的原则，房屋出租的一般按照年租金收入的12%征收，这是从租征税；从价征税的计税依据是计税余值，也就是在原房产价值的基础上一次性减去10%到30%后所剩的余值，减除幅度多少由各省、市、自治区人民政府自行决定，一般年税率按1.2%征收，这是从价征税。
二、我国征收房产税的意义
（-）增加政府财政收入
房产税属于房地产税里的一个税种，房产税的征收可以促进整个房地产税制部分的发展，为政府提供一部分财政收入。并且，房产税有着税源稳定的特点，所以，政府可以利用房产税的收入，来长期改善城市基础建设和公共服务，也可以用于本地的教育资源投资和城镇化建设。
（二）调节个人收入分配
国家对个人房产税的征收相当于对人们的收入进行了一个再调节分配的过程，可以对人们尤其是对拥有多套房产和高档商品房的业主，起到一个制约购房力的作用。征收的税费可以用合理的方式补贴给一些生存条件较差的家庭，用以提高他们的生活质量。比如，对无法通过劳动负担开支的残疾人，或是在农村生活的留守儿童家庭，或是刚毕业仅有微薄薪水的大学毕业生，设置一些转移支付和合理的分配标准。另外，政府可以用征收到的税费建造一些福利房，或是完善公共福利。这种做法会促进社会和谐，收入趋于公平，缓解大量财富被少部分人占有的情况。
（三）有利于遏制房价上涨以及优化房地产资源配置
近年来房价大幅增长，与人们买房密不可分，很多人利用房产进行投机导致房价大幅上涨，从而拉大贫富差距，而这种差距的继续存在最后将导致房地产泡沫的破裂，对经济和社会产生强大影响。房产税改革的主要原因在于，对富人征收更多的房产税来降低富人买房的欲望。换句话说，通过扩大征税范围和提高住房所有权的成本，住房作为一种投资的价值将会降低。这使得房地产市场投机者的热情将会减少，
导致一些来自房地产市场的资本回流到商业市场，降低价格，并具有调节产业结构效果，推动和谐社会的发展。同时，对房屋所有人征收房产税可以调整纳税人的收入水平，有利于巩固房屋管理，提升房屋
西部财会
23
使用效率。
（四）优化税制结构
我国目前的房地产税税率较低，征税范围又仅针对城镇的营业性用房，所以造成了流转环节税负较重和持有环节税负较轻的现象，致使中国房产税的收入规模较小。虽然房产税总体收入呈上升趋势，但其在国税收入，地方财政收入，以及地方税收的份额逐渐降低，对当地收入的贡献非常低。因此，房产税改革是改善中国现行税制体系的必经途径，也可以通过突破量能及效益原则对经济发挥税收的推进作用。针对个人住房房产税设置的革新，不单能够弥补目前房产税的缺陷，提升房产税在总体税收收入的比例，
还能够完善地方税收制度。
三、开征房产税对试点城市房价的影响分析
（一）试点城市开征房产税情况
鉴于房产税征收的重要性，我国政府在重庆和上海这两个试点城市中先做尝试，观察效果，积累经验。2011年1月280，重庆市人民政府公布了《重庆市人民政府关于个人住房房产税改革试点暂行办法》，其内容主要如表1：
表1重庆征收房产税细则表
区域主城九区
主要征收对象个人拥有单户住房，新的高档住宅，在重庆，没有户口，没有生意.没有新的第二套更普通的住房
纳税人纳税人应纳税的房主
依据按现行税率作为房地产交易价格.条件成熟时，按房地产评估值评估税额
税率二档征税：前两年，九个地区主要城市的独栋住宅和高端住宅区的平均价格是新建商品住房建筑面积平均价格的二倍，和第二套普通住房没有户籍、工作、业务的.税率为0.5%,3倍（含倒4倍，税率为1%.
4倍（含）以上.税率为1.2%
应纳税额应纳税额=应税建筑面积x建筑面积交易单价X税率值得注意的是，这里的免税区是由家庭单位计算的。一个家庭只能有一套免税住房。该方法实施前，免税区面积为180平方米，该方法实施后免税区为100平方米。一个家庭有多种新的应税住房，免税区域按时间顺序计算。
2011年1月280，上海市人民政府发布了《上海市部分个人住房财产税实施暂行办法》，主要内容如表2：
表2上海征收房产税细则表
区域本市
对象城市新买的房子.属于的家庭（包括新买的二手房和新住房）.以及在其他城市的新房子
纳税人应纳税的房主
依据根据应纳税住房的房地产市场价格所确定的评估价值.按照规定的周期对评估价值进行重新评估’应税住房的市场交易价格暂用为试点项目初始阶段的税收華础.应税住房市场的交易价格的百分之七十是临时计算和支付的
税率两个档次征税：应纳税房屋每平米以低于本市上年新建商品房均价2倍（含）交易的.税率标准为0.4%.反之则为0.6%
应纳税额应纳税额=新购商品房单价X新购商品房应税面
积x相应税率x7O%
城市的个人房产税也有税收减免的描述：城市居民
的家庭是在这个城市新买的，属于家庭的第二代或更多的
家庭。免税区域面积为60平方米，居民新购的房屋暂不需
要征收个人所得税；平均每人区域超过60平方米的，应当
按照临时措施计算个人财产税。
（二）房产税对房价的短期影响分析
上海市是开征房产税的试点城市，房价受到房产税
政策的影响。表3为上海在2011年前6个月的住房价格数
据，数据显示：2011年2月上海的住宅价格有明显的下
降，从22873元/平米的销售均价下降到了20467元/平米，
下降幅度为10.52%，在后续的几个月内，虽然住宅价格
仍存在小幅波动，但是总体来看仍然低于2011年1月的
22873元/平米，由此可见，房产税的开征对我国房价短期
内具有一定程度的遏制作用。
表32011年上海住房交易价格均价表
月份上海（元/平米）
122873
220467
319983
421985
521763
621498
同样.重庆市是开征房产税的试点城市，房价会直
接受到影响。表4为开征房产税前后的重庆市住房销售均
价数据，根据数据可以看出：2011年2月重庆的住宅价格
表现出负增长，从7179元/平米的销售均价下降到了
5713元/平米，下降幅度为20.42%，在后续的几个月内，
虽然住宅价格仍存在小幅波动，但是总体来看与一月份的
7179元/平米的销售均价相差不大。进一步分析重庆房价
只在二月表现岀大幅度下降的原因，可能是由于购房人
面对房产税政策实施而开始持观望态度，但是在此后四个
月内，房价又迅速回升到了7200元/平米左右，与1月份的
销售均价相差不大，由此可见，房产税政策对重庆短期的
房价表现出了一定的震慑作用，但长期来看作用尚不明
房产税怎么收朗。
表42011年重庆住房交易价格均价表
月份重庆（元/平米）
17179
25713
36927
47367
57134
67187
根据上海和重庆的房价对于房产税政策所表现出来
的变化情况来看，房产税在短期内对住房价格能够起到一
定的抑制作用。
（三）房产税对房价的长期影响分析
表5为2008-2017年的10年间上海住房销售价格变化
24
西部财会
税收理论与实践
及变化幅度的情况，在这10年间，2011年是上海市住宅商品房销售均价首次并且也是唯一一次出现了负增长，从14283元/平方米下降到了13549元/平方米，降幅达5.14%。而在此之前的2009和2010年，上海住宅商品房销售均价呈现出连续大幅度的上涨，涨幅分别为52.03%和15.89%，这就说明2011年试行的房产税政策与房价变化有关。房产税一经开征，上海的住房价格即岀现负增长，也反映出了开征房产税的政策能在短期内对上海的住房价格上涨起到一定的遏制作用。虽然在2011年以后，上海市的住宅商品房价格又出现了不同幅度的反弹，比如：2014年房价的涨幅仅为1.42%，但2016年房价的涨幅却达到了惊人的123.81%，这主要是受到了国家当年的方针政策、购买者心理预期、房产中介的推波助澜等多方面因素的影响。其中国家政策影响比如：2016年央行首次下调了首套房的首付比例，首次购买普通住房的首付款比例调整为最低20%，而对拥有一套住房的家庭，申请贷款买房的首付款比例则调整为不低于30%；此外还有诸如财政部调减房地产契税营业税等国家政策。从开征房产税的2011-2017年，上海市的住宅商品房销售均价持续攀升，保持着明显的上升势头，因此可以说从长期趋势来看，房产税的开征恐怕难以起到抑制住宅商品房价格增长的作用。
表5上海住房价格综合表
年份住房销售均价（元/平方米）每年住房销售均价增长率（％）20088107—
20091232552.03
20101428315.89
201113549-5.14
201213852 2.24
20131617816.80
201416407 1.42
20152149831.03
201648114123.81
201750017 3.96
表6为2008-2017年的10年间重庆住房销售价格变化及变化幅度的情况，在房产税政策试行的2011年，重庆市住宅价格呈正增长，从4036.11元/平方米的价格上涨到了4490.24元/平方米，涨幅为11.25%。同时，通过观察2011年之前的两个年度的数据可以发现，重庆住宅商品房销售均价都呈现出连续大幅度增
长的态势，2009年和 2010年的房价涨幅分别达到了23.80%和23.65%，均高于2011年的房价涨幅，这就说明开征房产税的政策实施对重 庆市的房价增长起到了一定的抑制作用，虽然未能使房价出现负增长，但确实使涨幅出现了收缩。通过观察2011年以后的数据也能发现，2011年以后的住宅商品房销售均价的涨幅都在不断减小，甚至在2014年、2015年两年中岀现了房价负增长。综合考虑来看这可能得益于重庆房产税改
革试行中侧重于对高档住宅和别墅征税实行累进税率。虽
然重庆市的房价并没有如上海一般在房产税政策试行当年
即出现房价负增长，但房价涨幅在平稳收缩却是事实，根
据长期趋势分析来看，房产税政策还是能够在稳定房地产
市场价格方面产生作用。
表6重庆住房价格综合表
年份住房销售均价（元/平方米）每年住房销售均价增长率（％）
20082636.74—
20093264.1723.80
20104036.1123.65
20114490.2411.25
20124798.98 6.88
20135237.469.14
20145092.35-2.77
20155007.05-1.68
20166401.7327.85
20177197.3612.43
综上所述，虽然2011年上海住宅商品房价格出现了负
增长，但是综合分析了两个试点城市的房价信息后，并不
能做出开征房产税就能够在较长期限内对我国住宅商品房
价格的持续增长，起到遏制作用的结论。因为，房产税政
策只是诸多影响房价的因素之一，为对房地产市场进行调
控，我国也曾发布过一系列的以应对房价过快增长的财政
政策、货币政策和行政干预，这些政策都会对住宅商品房
的价格产生影响，除此以外的经济适用房、廉租房，以及
土地出让金、限购限贷、差别化信贷制度等调控措施也都
在一定程度上对房价产生了影响。因此，对于住宅商品房
价格的走势进行分析，仅能帮助我们从表象上做出对比，
进而得到客观的评价，但不能就此得到开征房产税以外的
其他政策对房价的影响。
简而言之，房产税并没有对前两个试点城市起到明
显遏制作用，预测即将进行试点的杭州，房价也不怎么会
受限于房产税。随着时代变迁，人们的生活水平在不断上
升，房价持续上涨仍然是未来的趋势。影响房价的因素有
很多，价格可能是由于地区优势，就业供应短缺、制造业
的发展、政府的支持以及行动而波动。另外，由于房价由
建设费，拆迁费，土地出让金，城市建设附加，契税等多
种因素构成，房产税仅为其中的一小部分，仅仅作用于缩
小贫富差距、调控住房消费等，所以，从西方国家现状以
及中国的现有试点发现，房产税都不太可能成为降低房价
的强力武器。
四、开征房产税影响试点城市房价的原因分析
来自上海和重庆两个试点城市的数据表明，开征个
人住房房产税对抑制住宅价格上涨势头的作用甚微，至少
西部财会25
对于新建住宅的确如此。这其中，主要有以下几种原因：上海是我国经济活动最频繁的发达大城市，重庆也是西南地区一大经济中心城市，由于就业机会的优势，二者均具有较强的人口聚集功能。人口向这些城市集中，会对住宅发出刚性需求的信号，即便是开征房产税会间接提高消费者的支付成本，由于人口对居住的需求在持续增加，相应的住宅价格就不会受到明显抑制。
同样是由于大城市对住房的刚性需求较为旺盛，房产的投资功能很难被弱化，相应地对房产的投机性需求就难以得到抑制。对于投资性购房者而言，其新购住宅可能达到纳税标准，开征房产税后的额外持有成本为所缴纳的税金，但如果在其所预期的时间段内，住宅价格仍然会上涨，只要房产溢价超过税金成本和市场利率，对住宅的投机性购进仍然有利可图。
金融危机之后，闲置资金投资渠道收窄，投资房地产的机会成本相对较低，于是，当前房产税税率未能起到遏制大城市炒房的作用。
两大试点城市的征税对象所覆盖的范围不大，未能充分体现房产税抑制房价的潜力。重庆的主要税收目标是在主城九区的独栋房屋，高档商业住房，以及“在重庆市没有户口，没有生意，没有工作的人”新购买二套及以上的普通住房，对于独栋住宅和高档商品住宅给予了较为宽松的免税面积，而对于新购二套普通住宅的纳税对象很容易游离于“三无人员”的规定之外。上海市的试点办法实际上的主要征税对象仍然是未取得上海户籍的普通购房者，而对本地居民家庭的购房抑制力度有限。
由于以上种种因素的存在，重庆和上海征收房产税的试点对于抑制住宅销售价格上涨的作用有限。
五、推广开征房产税的建议
（-）加快房产税立法，完善法律体系
在目前的房产税法律体系中，我们在面对一些有关房产税的问题上面，仍存在着一定的漏洞。特别是《房产税暂行条例》中有关个人住房的一些问题与我们现行的一些制度相违背。这反映了目前我国有关房产税的法律制度还是不够完善，我们要加快房产税立法，制定更高层次的法律法规，为房产税征收提供一个坚实的法律基础。
（二）确定合理的征收范围和征收对象
从沪渝试点的方案中可以看出，狭小的房产税征收范围对改革成效造成了一定影响。因此，如果想充分
利用房产税的功能，就应该扩大征收对象和征收范围。只有包括库存房在内的房产才能充分反映个人、家庭财富的总价值，并且还可以实现公平的税收原则。尽管我国房地产市场仍处于增量房的主导时期，但目前新增住房将逐步成为库存房，预计在不久的将来库存房会取代增量房成为主导。对于旧房和新房的价值差异，可以通过设计不同税率和税收优惠措施来弥补。而关于税收对象的确定，应该对家庭单位的第一套房屋免征房产税，而从第二套起征收。另外，应该对市场价格高或大面积的单户型高档住宅率先征收，且房产税征收率应该更高。特别要注意的是在充分保证中国低收入体基本住房需要后，也须充分落实个人房产税，以免使个人房产税成为居民的负担。
（三）以市场评估价值作为计税依据
其实目前房产税试点上海和重庆，以住房市场价格为税基是相对合理的，因为，我国现行的市场评估体系不健全，房产税、土地的税负划分不明确。但从长远看来，涉及交易价格的人为因素导致缺乏可信度，不能够反映房屋的真正价值，这使得房产税征缴不公，所以，这种计税依据并不科学。而评估价格则按统一的标准来评估，避免人为因素的干扰，以使评估结果更加准确和公平，以便其能够更科学地被用于计算税收。
（四）设置科学的房产税税率
一是实行累进税率。按照住房所有者的住房数量和面积大小来定，数量越多，面积越大，适用的税率越
高。二是实行差别税率。房产税税率的设定应考虑经济发展水平，家庭收入，住房使用和价值等因素，如东西部地区差异，大城市、中小城市差异，高档住房与普通住房的区别等。可以采用集中立法的方式规定税率幅度，地方政府应当在统一的中央规章范围内确定最终当地适用税率，并向中央汇报，使房产税真正起到税收调节的作用。尤其对于西部非发达地区，可以学习上海试点计划的精髓，提供折扣和减税以吸引人才到西部发展。虽然在全国范围内推动 个人住房房产税应该一步一个脚印，但应尽快形成更为清晰的逐步实施计划方案，以避免改革推迟的情况。
（五）完善房价评估系统
在制度层面，国家的相关部门要建立完善而系统的房地产评估制度。组织具有专业评估资格的人员组成工作组，与税务部门和具有代表性的房地产开发部门联合，制定房价评估方法细则。在对房产税基本税法完全参照的前提下，细化纳税人的分类，精准界定不同的购房、用房类型以及相应的政策。房价的评价系统要充分的考虑到房屋的开发成本和物价的变化，应建立一个随市场变化而调整的动态系统，方便征管部门及时调整评估方法和参数。位置、配套设施等是评估房产价格的重要参照。另外，对相同面积、相同位置的住房，也要将房屋所处的楼层、朝向
26
西部财会
税收理论与实践
等纳入评估标准。房价评估系统的建立方便税收部门及时抽调房产价格信息.确定房
产税的征收标准，为改革提供配套。
（六）推行信息建设
信息建设不只是政府单方面的建设，同样的，居民也可以通过一些官方app和网站
来查询到自己想要了解的信息，除了查询自己登记时的信息或是纳税流程和纳税进度
以外，也可以从网站或者app首页了解到关于房产税近期是否有一些政策上的变化，比
如，税率或是评估细则的变化，或是纳税人在办理业务之前可以在网站上面排号，无
需再花费时间去现场等待叫号。这些信息的更新都是与纳税人是息息相关的，所以，
建立一个房产税从评估到征收到反馈整个过程的信息系统就显得格外重要。因此，根
据这个需求，我们就需要投入足够的资金去培养大量的关于房产类的评估、软件设
计、财务相关方向的人才.只有投入才会有回报，专业的人才是房产税改革道路上重
要的保障。
参考文献
【1］刘胡，曾欣喻.房产税改革对房价影响机理与实证分析—
—以上海市为例［J］.当代
经济，2017（8）.
［2］李言，毛丰付.房产税能够抑制房价波动吗［J］.财经科学，2017（8）.
［3］李佳.我国房产税对房价的影响［J］.南方企业家，2018（1）.
［4］张小岳.基于重庆、上海房产税试点经验探讨我国房产税改革［J］.长春大学学报，
2014（1）.
⑸庞碧.房产税改革对房价的影响研究［D］.广西大学，2015.
基金项目
安徽省高校人文社会科学重点研究项目，安徽省矿业企业安全管理研究中心重点
研究项目（项目编号：SK2018A0099）o
作者简介
曹玉萍（1964-），女，安徽淮南人，管理学硕士，高级会计师，现为安徽理工大
学安徽理公置业有限责任公司财务负责人。研究方向：会计理论。
责任编辑：一冰
西部财会27
发布评论