中国农业银行个人住房贷款主要业务品种操作指导
文章属性
∙【制定机关】中国农业银行
∙【公布日期】2000.05.09
∙【文 号】农银发[2000]60号
∙【施行日期】2000.05.09
∙【效力等级】行业规定
∙【时效性】失效
∙【主题分类】银行业监督管理
正文
*注：本篇法规已被《中国农业银行关于印发＜中国农业银行个人住房贷款操作流程＞的通知》（发布日期：2001年10月22日 实施日期：2001年10月22日）废止
中国农业银行个人住房贷款主要业务品种操作指导
为了进一步规范个人住房贷款操作程序，提高业务开拓和管理水平，促进个人住房贷款业务快速发展，根据《贷款通则》和《中国农业银行个人住房贷款管理办法》的规定，特制定本指导意见。
一、农行营业时间售房人为开发商的个人住房贷款
也称“一手楼”按揭贷款。指银行与房地产开发商签订贷款合作协议、购房人（借款人）以所购房屋作抵押向贷款行借款、并由开发商承担阶段性保证担保的贷款方式。按开发商是否具有完全的房屋产权证明划分，分为期房和现房贷款两类。
（一）开发商向贷款行提出按揭书面申请并须提供如下资料：
１．公司资料：企业法人营业执照复印件、企业代码证书复印件、法定代表人证明书；公
司章程、成立批文及信用等级证明；验资报告；年度审计报告及近期财务报表（上年末至本期）；房地产开发企业资质等级证书；公司（董事会和法人代表）授信申请；公司（董事会和法人代表）为借款人承担阶段性连带保证责任的承诺。
２．按揭项目资料：项目立项批文及可行性研究报告；建设用地规划许可证；建设工程施工许可证；建设工程规划许可证；国有土地使用证；商品房销（预）售许可证。
３．项目总投资，资金来源及落实情况。
４．项目为期房销售的，要提供施工进度表及资金落实情况；项目为现房销售的，开发商要提供房屋验收合格证书。
５．贷款行要求提供的其他资料。
（二）贷前调查
贷款行受理开发商申请后，调查部门要对开发商提供的有关资料进行调查。重点调查开发商资质、项目资金来源及销售情况。
１．调查开发商的法人资格、经营实力、开发能力和信用等级。
２．调查项目申报程序是否合规合法、手续是否完备。
３．调查项目概算、投资来源、资本金及自筹资金到位落实情况。
４．现场调查开发项目的地段、周边环境、户型设计、市政配套、工程进度等；分析同类、同档房屋的价格和客户购买意向，预测房屋销售价格和市场销售前景。
５．调查开发商在银行开户和贷款情况。
（三）贷款审查和审批
贷款审查部门对调查部门的意见和项目建设的合法性、效益性进行审查核实。
１．审查核实项目报批程序是否合法有效、项目资料是否真实、齐全。
２．审查核实项目的可行性及效益性，期房须审查开发商资本金落实情况、开发商完成项目建设能力及施工质量保证。
３．判定调查部门对开发商提出的按揭成数、期限及额度意见的合理性和准确性。
审查部门提出意见，经贷款审查委员会审查后，将审查意见和项目资料上报一级分行审批。
（四）与开发商签订合作协议
经一级分行审批后，贷款行与开发商签订个人住房贷款业务合作协议。合作协议中应明确规定，在借款人取得房屋产权并办妥抵押登记手续以前，开发商必须为借款人提供阶段性保证担保，并在农行存入一定数额的回购保证金。借款人不能清偿债务时，由开发商承担连带保证责任。
（五）风险防范要点：
１．严格审查开发商法人资格、开发能力、销售业绩及经营者素质；审查项目的合法性；审查项目资金落实情况和市场销售前景。
２．贷款行与开发商签订阶段性保证担保合同，明确保证担保范围、责任、期限和处置措施。督促开发商在规定时间办妥房屋抵押登记手续。
３．对期房的按揭贷款，一要加强对开发商资金管理，防止挪用贷款；二要对期房的物值进行估价，防止利用虚假按揭套取银行信贷资金。
４．银行可委托评估机构对拟提供按揭的楼盘进行评估，按揭成数最高不超过评估价值的８０％。
５．农行开发的房地产贷款项目要与个人按揭贷款结合起来，达到既促进个人住房信贷业务发展，又收回房地产开发项目贷款。
（六）个人申请住房贷款条件、程序按照《中国农业银行个人住房贷款管理办法》规定办理。
二、售房人为个人的住房贷款
也称“二手房按揭”，是指买房人以从房地产三级市场上购买的房屋作抵押，向银行申请的用于支付部分购房款的贷款。其特点是买卖双方均为具有完全民事行为能力的自然人，购买的房屋具有完全产权、依法可以转让，双方在签订买卖合同后，通过房地产管理部门办理过户手续，完成交易行为。
（一）借款人提出贷款书面申请，并由买卖双方提供以下资料：
１．买卖双方签订的经过有权部门鉴定的房屋交易合同；
２．所购房屋的产权证明文件及房屋共有人同意出售的文件；
３．借款人及家庭成员经济收入证明；
４．借款人合法有效的身份证明（指居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）及婚姻状况证明；
５．借款人及共有人同意所购房屋抵押的文件；
６．贷款行要求提供的其他资料。
（二）贷前调查。为提高工作效率，防范贷款风险，贷款行可与律师事务所签订合作协议，由律师事务所协助贷款行调查借款人资格、还款能力和房屋交易的法律手续等。律师事务所收取的服务费须存入在贷款行开立的专户，并作为因律师事务所过错给贷款行造成损失的补偿保证金。
（三）贷款审查和审批。买卖双方必须在贷款行开立账户，购房者将首期购房款足额存入账户。经贷款行审批同意发放贷款后，借款人与贷款行签订《个人住房按揭（抵押）借款合同》、《划款扣款授权书》等文件。
（四）办理房屋过户、保险和抵押登记手续。
（五）移交产权证明。借款人将已办妥抵押登记手续的房屋所有权证、房屋他项权证和所购房屋的保险单（正本），一并交贷款行保管。
（六）划付贷款。在上述手续办理完毕后，贷款行将贷款划入借款人在贷款行开立的账户内，再根据《划款扣款授权书》的授权，将贷款一次性从借款人账户划入售房者账户。
（七）风险防范要点：
１．交易的房屋必须是具有完全产权或经有关部门批准上市的房屋；
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