一、起诉和判决
当欠款人无法偿还债务时，债权人可以通过起诉的方式将债务人告上法庭。法院会根据相关证据和法律规定，判决债务人应该偿还的债务金额。这个判决金额一般会比债务的实际金额高一些，以便债务人有充分的时间与机会偿还债务。
二、公告拍卖
一旦法院作出判决，法院将在指定的场所（例如法院门口）和媒体上发布公告，公告拍卖被查封的房产。公告中会包含拍卖的时间、地点、拍卖底价、有关房产的描述和相关要求等详细信息。
三、评估及登记
法院会委托专业的房地产评估人员对被拍卖的房产进行评估，以确定房产的市场价值。评估的结果将用于确定拍卖底价，并登记在法院的档案中。
四、报名和资格审查
五、拍卖竞价
六、竞拍成功后的程序
竞拍成功后，买家需要立即支付未支付的拍卖款项，通常包括成交价与拍卖费用等。如果买家不能立即支付，法院可能会取消竞拍结果，并将房产重新拍卖。买家支付后，法院会将成交登记在法院的档案中，并通知买家和卖家房产的过户手续。
七、过户和交割
买家需要按照法院的要求，办理房屋产权过户手续。买家将成交款项支付给法院后，卖方需要将房屋产权证书、房地产权属证明等相关文件交给买方。买方收到这些文件后，需要到相关机构进行产权过户手续，办理房屋所有权的变更。
八、竞价失败后的处理
对于竞拍失败的买方，在一定时间内可以到法院退还竞买保证金，并办理相应手续。竞价失败的房产可以在后续的拍卖中继续进行拍卖，或者由债权人以其他方式处置。
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